Jak odwołać powierzony zarząd we wspólnocie

Przez rok lub dwa lata od nabycia lokali właściciele nie myślą specjalnie o zarządzaniu swoim budynkiem, bo zajmują się głównie urządzaniem mieszkań. W tym czasie gospodaruje nim deweloper.

Zdarza się jednak, że wspólnota nie jest zadowolona z jakości usług dewelopera albo znalazła tańszego zarządzającego. Wtedy może po prostu z niego zrezygnować. Nie musi czekać, aż minie okres, na jaki powierzyła zarząd.

Kwestie te reguluje ustawa o własności lokali. Dotyczy ona dużych wspólnot mieszkaniowych (minimum osiem lokali) i tych małych (maksymalnie siedem lokali), które zadecydują, że stosuje się do nich tę ustawę.

[srodtytul]Tylko w akcie[/srodtytul]

W tym celu trzeba podjąć uchwałę. Robi się to albo na corocznym zebraniu, albo na tym‚ które zwołuje zarząd na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Co istotne, porządek zebrania musi przewidywać podjęcie takiej uchwały, a zarząd (czyli osoby reprezentujące dewelopera) ma obowiązek dołączyć jej projekt do zawiadomienia o jego zwołaniu.

Trzeba również pamiętać o tym, że osoby, które kupiły swoje lokum od dewelopera, powierzyły mu zarząd w akcie notarialnym przenoszącym na nie własność mieszkań. Dlatego uchwałę o odwołaniu zarządcy musi protokołować notariusz. Inaczej nie uda się skutecznie go odwołać i później powołać nowego (patrz ramka).

[srodtytul]Decydują udziały[/srodtytul]

Właściciele głosują swoimi udziałami w nieruchomości wspólnej. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej kupna lokalu oraz z księgi wieczystej. Nie ma przy tym znaczenia, ile osób stale przebywa w danym lokalu.

Od zasady, że głosuje się udziałami, są wyjątki. Właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z nich przysługuje tylko jeden głos (art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali). Zasadę jeden właściciel – jeden głos można wprowadzić m. in., gdy do jednego właściciela należy większość udziałów w nieruchomości wspólnej lub jeśli suma udziałów nie jest równa jeden (albo też zachodzą obie te sytuacje).

We wspólnocie można głosować nie tylko, uczestnicząc w zebraniu. Właściciele mogą opracować projekt uchwały o odwołaniu zarządu‚ a następnie przekazać go zarządowi‚ aby zebrał pod nim podpisy od poszczególnych właścicieli lokali (tzw. indywidualne zbieranie głosów). W wypadku jednak odwołania powierzonego zarządu ten tryb jest trudny do stosowania, trudno bowiem wymagać od notariusza, by chodził od lokalu do lokalu.

[srodtytul]Wybór nowego[/srodtytul]

Właściciele mogą jednocześnie podjąć decyzję o wyborze nowego zarządu. Nie musi to być zarząd powierzony w formie aktu notarialnego, lecz wybrany spośród osób fizycznych. Mogą to być właściciele lokali albo osoba z zewnątrz.

Do podjęcia uchwały o wyborze zarządu notariusz nie jest już potrzebny. Tak utworzony zarząd ma prawo następnie zlecić gospodarowanie nieruchomością profesjonalnemu zarządcy.

Jeżeli już jednak większościowy właściciel podjął uchwałę‚ a reszta się z nią nie zgadza‚ to może ją unieważnić. Jest to wszakże możliwe tylko na drodze sądowej.

[ramka][b]Komentuje Robert Dor, notariusz[/b]

Odwołanie powierzonego zarządu (zwanego również zarządem powierniczym) we wspólnocie mieszkaniowej, w obecności notariusza, nie jest specjalnie trudne. Uchwałę właściciele podejmują tak jak zwykle, z tą jedną różnicą, że jest ona protokołowana przez notariusza. Do protokołu załączana jest lista obecności na zebraniu, a podpisują go przewodniczący zebrania, wybrany przez obecnych członków wspólnoty mieszkaniowej, oraz notariusz. Stawki notarialne nie są wygórowane, wynagrodzenie notariusza wynosi 300 zł plus 22 proc. VAT. [/ramka]

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: