Grunt można podzielić na więcej działek

[b]Wiadomo, że wartość kilku mniejszych działek jest z reguły wyższa niż jednej większej.[/b] Podział jest też niejednokrotnie uzasadniony życiowymi planami właściciela (np. pobudowania drugiego domu dla dzieci), a także dążeniem do zniesienia kłopotliwej często współwłasności.

[srodtytul]Grunty rolne i leśne z ograniczeniami [/srodtytul]

Zasady podziału nieruchomości normuje [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 92 – 100)[/link]. Mówimy tu o gruntach budowlanych. Podziały gruntów rolnych i leśnych, gdy obejmują działki należące do większej liczby osób, reguluje ustawa o scalaniu i wymianie gruntów. Nie są natomiast oddzielnie normowane podziały pojedynczych nieruchomości rolnych i leśnych. Właściciele mogą je dzielić (sprzedawać) dowolnie, bez ograniczeń, na działki o powierzchni minimum 0,3 ha. Jeśli podział powoduje wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny tylko w celu regulacji granic albo powiększenia działki sąsiedniej, a także ze względu na pewne zaszłości.

Oczywiście ograniczenie to przestanie obowiązywać po zmianie planu miejscowego i przeznaczeniu gruntów rolnych czy leśnych na cele budowlane czy rekreacyjne.

[srodtytul]Wydzielenie także poza planem [/srodtytul]

[b]Podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli będzie zgodny z ustaleniami planu miejscowego[/b] (planu zagospodarowania przestrzennego). Jeśli nie ma planu i nie jest on obowiązkowy, a gmina nie ogłosiła, że przystępuje do jego sporządzania, zasady podziału mogą być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tę decyzję trzeba uzyskać przed złożeniem w gminie wniosku o podział.

Nie we wszystkich jednak wypadkach o dopuszczalności i sposobie podziału decyduje plan miejscowy. Niezależnie od ustaleń takiego planu podział jest dopuszczalny (także gdy będą wydzielone z gruntu rolnego czy leśnego działki mniejsze niż 0,3 ha), ze względu na pewne zaszłości, a więc przede wszystkim wówczas, gdy:

> nieruchomość jest zabudowana dwoma lub więcej domami (postawionymi legalnie), a podział ma polegać na wydzieleniu domów i niezbędnych działek na rzecz współwłaścicieli,

> gdy wydzielenie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z domu, budynku wzniesionego przez posiadacza w dobrej wierze,

> gdy wydzielony ma być grunt nabyty z mocy prawa, czyli w praktyce najczęściej w drodze zasiedzenia.

Podział bez względu na plany miejscowe uzasadnia ponadto m.in. konieczność wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady.

Sposób podziału proponuje właściciel (użytkownik wieczysty) czy współwłaściciele (współużytkownicy wieczyści) nieruchomości. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności), wstępny projekt podziału.

[b]Projekt podziału musi być opracowany przez geodetę mającego uprawnienia zawodowe do rozgraniczania i podziału nieruchomości[/b] (gruntów), co oczywiście wiąże się z kosztami. Podstawą podziału jest decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzająca ostateczny plan podziału.

[srodtytul]Gdy działki są wydzielone geodezyjnie [/srodtytul]

Decyzja zatwierdzająca podział, a więc i cała poprzedzająca ją procedura, nie jest potrzebna, jeśli podział polega na wydzieleniu działek gruntu odrębnie położonych i oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Chodzi o sytuacje, gdy w jednej księdze wieczystej zapisana jest należąca do jednego właściciela nieruchomość składająca się z odrębnych, przylegających do siebie działek.

W takim wypadku nie jest potrzebne rozgraniczenie, nie jest więc też konieczny projekt podziału. Podział polega wówczas na założeniu przez sąd rejonowy prowadzący księgi wieczyste nowych ksiąg dla poszczególnych działek i „odłączeniu” ich od starej księgi. O takim podziale decyduje sam właściciel, bez angażowania do tego gminy.

Do podziału może dojść także poza gminą (bez decyzji administracyjnej) w wyniku orzeczenia sądu. Takie zaś orzeczenia zapadają najczęściej w sprawach o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości między współwłaścicieli także w związku z działem spadku. Również sąd orzekający o podziale związany jest wskazanymi tu zasadami, a zwłaszcza ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Istotny warunek podziału to zapewnienie wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Nie ma problemu, jeżeli możliwe jest wydzielenie drogi z nieruchomości objętej podziałem. Może go jednak zapewnić również służebność drogowa, tzw. droga konieczna.

Drogi wydzielone z działek objętych podziałem przeprowadzonym na wniosek właściciela przechodzą automatycznie na własność gminy. Właścicielowi należy się wówczas odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z wójtem. Dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnień, odszkodowanie będzie ustalane jak przy wywłaszczeniu. Wypłaca je gmina.

[ramka][b]Z opłatą adiacencką [/b]

Koszty związane z przeprowadzeniem podziału mogą się zwiększyć o opłaty adiacenckie na rzecz gminy od wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Górna granica opłat to 30 proc. różnicy między wartością nieruchomości wyjściowej i działek powstałych po jej podziale. Gmina ma na jej ustalenie trzy lata. Opłata adiacencka wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy podział nastąpił na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Podział sądowy jest najczęściej tańszy od administracyjnego. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wnosi 1000 zł. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, wynosi tylko 300 zł.[/ramka]