Jak przekształcić grunt rolny na budowlany

Zasady odralniania zmieniła [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=294734]nowelizacja ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2008 r. nr 237, poz. 1657)[/link]. Wyjęła ona spod ochrony grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich. Nie oznacza to, że ziemia automatycznie została pozbawiona statusu rolnego. Jednak dużo prościej będzie można ją pozyskać pod inwestycję i budowę.

To, czy można odrolnić, czy nie, zależy od tego, czy jest dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też go nie ma.

Jeżeli dla danej działki jest plan zagospodarowania przestrzennego, to on przesądza o jej statusie. Gdy jest on nie pomyśli inwestora, jedyne, co ten może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

Same gminy przyznają jednak, że dla większości działek, które przed 2009 r. miały status rolny, nie ma planów. W takiej sytuacji grunt można odrolnić na mocy decyzji ustalającej warunki zabudowany.

[srodtytul]Zamiast kapusty wieżowce[/srodtytul]

Osoba, której działka rolna leży na terenie pozbawionym planu, powinna wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy. Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli wnioskodawca spełni wymagania z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link]. O jakie wymagania chodzi? Przesądza o tym art. 61 ustawy. Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające, aby dom można było użytkować.

W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładem energetycznym. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach.

[srodtytul]Jak zabudować[/srodtytul]

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany dom musi nawiązywać do istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy.

Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią. Na pewno nie można powiedzieć, że są to tylko działki, które przylegają do działki inwestora, lecz też z najbliższego sąsiedztwa.

[b]Jeżeli ma się taką decyzję w ręku, to działka zyskuje na wartości i zmienia charakter na inwestycyjny. Ale do pełni szczęścia potrzebne jest jeszcze pozwolenie na budowę.[/b]

Wyjęcie wspomnianych gruntów spod ochrony ustawy daje jeszcze innego typu profity. Inwestor nie musi uzyskiwać, rozpoczynając budowę, decyzji wyłączającej teren spod produkcji rolnej oraz wnosić opłat z tego tytułu.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r., i chociaż nie obowiązują one od kilku lat, to zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Informacje o tym mają urzędy miast i gmin i tam trzeba pytać.[/ramka]

[srodtytul]Po staremu [/srodtytul]

Nic się nie zmienia natomiast przy odralnianiu lepszych gruntów na wsi. Najpierw więc wójt, burmistrz, prezydent miasta musi otrzymać na to zgodę. Wyraża ją w zależności od klasy gruntów minister rolnictwa lub marszałek województwa. Nie zawsze się jednak na to godzą. Wspomnianej zgody gmina nie musi mieć w wypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarze wsi.

Gdy już zgoda zostanie wyrażona, gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego decyduje, że tereny rolne nią objęte można przeznaczyć pod inwestycje lub budownictwo.

[srodtytul]Za wyłączenie jest opłata [/srodtytul]

Wielu budujących musi się jeszcze postarać o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero gdy się ją uzyska, grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny.

Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokich opłat. Płacą je przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję. Opłaty nalicza starosta lub prezydent. Są dwa rodzaje: jednorazowa należność i opłaty roczne, które wnosi się przez dziesięć lat. Ich wysokość ustala się na podstawie [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=173740]ustawy o ochronie gruntów rolnych[/link]. Im lepsza klasa gruntu, tym większa opłata. Jeden hektar gruntu pierwszej klasy to obecnie ok. 200 tys. zł. Chodzi więc o niebagatelne sumy. Pieniądze idą na Fundusz Ochrony Gruntów Rolnych, a dysponuje nim marszałek województwa.

[ramka][b]Ważne [/b]

W tej chwili prawie 46 proc. miast stanowią grunty rolne. W Warszawie można je znaleźć w dzielnicy Bemowo lub Wilanów, a w Krakowie na Woli Justowskiej[/ramka]