Nie zawsze musisz dopłacić za większe mieszkanie

[b]Rz: Kiedy deweloper może zmienić cenę mieszkania?[/b]

[b]Piotr Kunicki:[/b] W przypadku umów deweloperskich dotyczących sprzedaży jeszcze nieistniejącego lokalu, którego wybudowania podejmuje się deweloper, powszechną praktyką jest określanie ceny na podstawie iloczynu metra kwadratowego lokalu oraz stawki określonej w złotych za metr kwadratowy.

W umowach deweloperskich bardzo często można spotkać postanowienia, według których, jeżeli rzeczywista powierzchnia lokalu będzie się różnić od powierzchni, jaką strony przewidziały w umowie, wówczas deweloper będzie uprawniony do jednostronnego podwyższenia bądź obniżenia ceny, uwzględniając tę różnicę. Takie ukształtowanie treści umowy wynika z tego, że niemożliwe z punktu widzenia technicznego oraz sztuki budowlanej jest wybudowanie budynku, w którym lokale będą miały dokładnie zaprojektowaną powierzchnię.

[b]Jaka różnica pomiędzy powierzchnią rzeczywistą a projektowaną jest do zaakceptowania?[/b]

Różnica ta nie może być dowolna. Można zasadniczo stwierdzić, że wybudowanie lokalu, którego powierzchnia rzeczywista nieznacznie się różni od powierzchni określonej w umowie, nie stanowi nienależytego wykonania umowy. Według „Katalogu zasad umowy deweloperskiej” stworzonego przez Polski Związek Firm Deweloperskich powierzchnia lokalu nie powinna się różnić od projektowanej o więcej niż +/-2 proc.

[b]Czy postanowienie w umowie pozwalające deweloperowi na jednostronną zmianę ceny może być uznane za klauzulę zakazaną?[/b]

Zgodnie z art. 385 (3) pkt 20 k.c. w razie tego typu wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują uprawnienia kontrahenta konsumenta (czyli dewelopera) do określenia lub podwyższenia ceny albo wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Przepis ten nie zabrania więc w zasadzie określania, że deweloper jest uprawniony do jednostronnej zmiany stawki za lokal. W szczególności przepisy k.c. nie zabraniają przyznania deweloperowi prawa jednostronnego obniżenia ceny w sytuacji, gdy rzeczywista powierzchnia lokalu jest mniejsza od powierzchni projektowanej. Także nie nakazują mu jednak obniżyć ceny w takim przypadku.

Ograniczenie dotyczy wyłącznie takiej sytuacji, gdy w umowie w ogóle nie ujęto ceny (określonej zgodnie z ustawą o cenach) i deweloper ma prawo ustalić ją po zawarciu umowy, bądź gdy w umowie wprawdzie określono cenę, ale deweloper ma prawo do jej jednostronnego podwyższenia. W takich sytuacjach konsumentowi jako ekwiwalent tego uprawnienia powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04), postanowienie o treści: „cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5 proc.” – stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Z uzasadnienia tego wyroku wynika jednak, że postanowienie to zostało uznane przez sąd za zakazane nie dlatego, że dopuszcza możliwość wystąpienia różnicy pomiędzy projektowaną i powykonawczą powierzchnią lokalu, ale ponieważ nie przewiduje prawa odstąpienia od umowy przez konsumenta w razie jednostronnego podwyższenia ceny przez dewelopera.

[b]Czy kupujący ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli deweloper chce więcej za mieszkanie, bo wybudował większy lokal?[/b]

Prawo odstąpienia od umowy zastrzeżone na rzecz konsumenta w razie jednostronnego podwyższenia ceny przez dewelopera powinno być w umowie wyraźnie zastrzeżone. W wielu przypadkach można się spotkać z postanowieniami umowy, które przewidują, iż w razie podwyższenia ceny przez dewelopera konsumentowi przysługują prawa określone w kodeksie cywilnym. Z treści takiego postanowienia trudno jednak wywieść prawo konsumenta do odstąpienia od umowy. Uprawnienia konsumenta wynikające z kodeksu cywilnego przysługują mu przecież niezależnie od tego, czy w umowie wyraźnie przyzna mu się te uprawnienia, czy nie. Konsument mógłby zostać pozbawiony niektórych takich uprawnień tylko wtedy, gdyby umowa wyraźnie takie uprawnienia wyłączała.

[b]Kiedy zatem klient nie będzie zmuszony do zapłaty wyższej ceny, jeżeli zażąda tego deweloper?[/b]

Konsekwencją przyznania deweloperowi prawa jednostronnego podwyższenia ceny – jeżeli rzeczywista powierzchnia lokalu jest większa w stosunku do projektowanej – przy jednoczesnym braku prawa konsumenta do odstąpienia od umowy w takiej sytuacji jest bezskuteczność takiego postanowienia wobec konsumenta. Oznacza to, że konsument nie będzie zmuszony do zapłaty wyższej ceny, jeżeli zażąda tego deweloper.

Jeśli jednak umowa przyznaje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy w takiej sytuacji, to konsument będzie obowiązany albo do zapłaty podwyższonej przez dewelopera ceny, albo do zrezygnowania z zakupu lokalu i odstąpienia od umowy.

Warto jednak zauważyć, iż z punktu widzenia technicznego – co potwierdza UOKiK – nie jest możliwe wykonanie lokalu według projektowanej powierzchni, a więc umowa musi przewidywać maksymalną dopuszczalną różnicę w powierzchni. Trudno oczekiwać, żeby umowa w każdym przypadku wystąpienia nieznacznej różnicy uprawniała konsumenta do odstąpienia od niej, skoro strony dopuszczają taką różnicę w powierzchni i nie stanowi to nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. W sytuacji więc wystąpienia różnicy pomiędzy projektowaną a powykonawczą powierzchnią lokalu, jeżeli cena nie została przez dewelopera jednostronnie podwyższona, nie ma racjonalnego uzasadnienia przyznawanie konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Prawo to byłoby rażąco niekorzystne dla dewelopera. Powodowałoby bowiem brak możliwości racjonalnego prowadzenia inwestycji przez dewelopera. Wreszcie, skoro deweloper nie jest uprawniony do podniesienia ceny bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, to nie wydaje się, że istnieje racjonalne uzasadnienie określenia, iż w razie nieznacznego zmniejszenia się powierzchni lokalu konsumentowi należy cenę obniżyć, jednocześnie nie przyznając deweloperowi prawa odstąpienia od umowy. zwłaszcza że deweloper ponosi takie same koszty obsługi kredytu zaciągniętego na inwestycję, niezależnie od powierzchni lokali.

[ramka][b]Wzór bez negocjacji nie obowiązuje klienta[/b]

- Zgodnie z art. 385 (1) § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

- Za postanowienia nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te, na treść których konsument nie miał rzeczywistego wpływu.

- W praktyce klienci deweloperów otrzymują wzór umowy, który nie podlega negocjacjom (poza mało istotnymi postanowieniami), a więc postanowienia zawarte w umowach deweloperskich nie są indywidualnie uzgadniane z klientami.

- Niedozwolone postanowienia umowne zawarte w umowie nie wiążą konsumenta, co oznacza tyle, że są one wobec niego bezskuteczne i w razie gdyby kontrahent konsumenta żądał zrealizowania przez konsumenta obowiązku wynikającego z takiego postanowienia, konsument jest uprawniony do powstrzymania się od wykonania takiego obowiązku.[/ramka]

[ramka][b]Konsument pod ochroną[/b]