[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu, [link=http://www.expertdom.pl]www.expertdom.pl[/link]:[/b]
Z pytania trudno wywnioskować, z jakiego tytułu wspólnota wymagała „składki” w wysokości 20 zł. Kwota jest symboliczna i na pewno nie pokrywała kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Z jednej strony byli Państwo zobowiązani, jako właściciele lokalu, do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i opłacania na ten cel zaliczki do 10. dnia każdego miesiąca (art. 14, art. 15 [link=http://]ustawy o własności lokali[/link]; dalej uwl), z drugiej strony zarząd wspólnoty ma obowiązek składać roczne sprawozdanie ze swej działalności (art. 30 ust. 1 uwl) oraz rozliczyć wniesione przez właścicieli zaliczki (art. 29 ust. 1, 1a uwl). Po zakupie lokalu, a potem po każdym zebraniu rocznym - gdyby się odbywały -powinni Państwo otrzymać informacje o wysokości zaliczek, jakie trzeba wpłacać co miesiąc na rachunek wspólnoty. Na koniec roku właściciele rzeczywiście powinni otrzymać sprawozdanie finansowe, w którym zarząd wykazuje przychody wspólnoty (m.in. zaliczki właścicieli lokali) oraz koszty z podziałem na poszczególne tytuły. Nadwyżki przychodów nad kosztami są zwracane właścicielom lokali , zaś w przypadku kosztów wyższych niż przychody, właściciele zobowiązani są do wyrównania niedopłat stosowanie do udziału w nieruchomości wspólnej.
W opisanej sytuacji mogą Państwo odmówić zapłaty należności wymaganej przez wspólnotę, gdyż zapewne jest ona wyliczona nieprawidłowo (bez rozliczenia faktycznych kosztów). Wierzyciel ma obowiązek określić źródło zobowiązania i wskazać jego dokładną kwotę, jeśli są to zobowiązania pieniężne. W przypadku skierowania sprawy do sądu o wydanie nakazu zapłaty, sąd raczej nie wydałby nakazu zapłaty tylko zarządził rozprawę w celu wyjaśnienia, gdyż sytuacja wyczerpuje przesłanki art. 499 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=AF03D3857C649B537F61BB5F1877815F?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]: przytoczone okoliczności budzą wątpliwość. Kolejną przesłanką odmowy wydania nakazu zapłaty mogłaby być okoliczność, że zaspokojenie roszczenia wspólnoty przez Państwa z tytułu kosztów zarządu jest zależne od świadczenia wzajemnego wspólnoty (499 kpc)– czyli zwrotu nadpłat z tytułu kosztów zarządu na koniec każdego roku.
Zarząd rzeczywiście dopuścił się nieprawidłowości, ale z tego faktu nie wynika, że nie powinni Państwo uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Jednak by ustalić wysokość tych kosztów musieliby Państwo dysponować sprawozdaniami finansowymi wspólnoty za okres kiedy byli Państwo właścicielami lokali, których jak wynika z opisu nie ma. W tej sytuacji postępowanie sądowe jest dobrą okazją do ustalenia Państwa faktycznych zobowiązań na rzecz wspólnoty mieszkaniowej choć należy pamiętać, że efektem postępowania może być zasądzenie określonej kwoty na rzecz wspólnoty. By uniknąć ponoszenia przez Państwa kosztów sądowych należy podnieść, że brak zapłaty wynikał z niedopełniania obowiązków przez Zarząd wspólnoty.
Zachowanie zarządu Państwa wspólnoty uzasadnia złożenia do sądu wniosku o powołanie zarządcy przymusowego, gdyż zarząd nie wypełnia swoich obowiązków (art. 26 uwl). Wniosek taki może złożyć każdy właściciel lokalu. Opłata sądowa wynosi 100 zł.
