Czy sąsiad ze wspólnoty mógł zdemontować trzepak?

Publikacja: 04.08.2009 13:00

Czy sąsiad ze wspólnoty mógł zdemontować trzepak?

Foto: Fotorzepa, Kuba Kamiński kkam Kuba Kamiński Kuba Kamiński

[i][b]Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej liczącej mniej niż siedem mieszkań. Budynek otaczają ogródki należące do poszczególnych właścicieli mieszkań. Na terenie wspólnoty jest jednak miejsce, które w mapach zagospodarowania terenu jest oznaczone jako wspólne - kawałek trawnika i stojący na nim trzepak, z którego ostatnio nie wszyscy lokatorzy korzystali. Trzepak, bo o niego chcę zapytać, nie był w najlepszym stanie - murki nosiły już ślady czasu i zużycia. Jeden z członków wspólnoty zdemontował trzepak i usunął zgruzowane murki. Czy mógł to zrobić bez zawiadomienia pozostałych członków wspólnoty? Czy bez odpowiednich uchwał czy zgód może teraz zawłaszczyć sobie teren, na którym stał trzepak i w odpowiednim urzędzie w mapkach oznaczyć go jako swój?[/b][/i]

[b](nazwisko do wiadomości redakcji)[/b]

Małe wspólnoty mieszkaniowe, liczące nie więcej niż 7 lokali, kierują się w zarządzaniu nieruchomością wspólną przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] o współwłasności (art. 195-221 kc), chyba że zdecydują się przyjąć inne zasady, np. właściwe dla dużych wspólnot, określone w ustawie o własności lokali (uwl). Z listu czytelnika nie wynika jednak, by w jego wspólnocie tak się stało, więc odpowiedzi na zadane pytania trzeba szukać w kodeksie cywilnym.

Jeśli trawnik jest częścią nieruchomości wspólnej, to sąsiad nie miał prawa demontować trzepaka bez jednomyślnej zgody pozostałych członków wspólnoty, a przynajmniej zgody większości z nich, większości obliczanej według wielkości udziałów. Wynika to z art. 199 i 201 kc. Przepisy te wskazują, że do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a do czynności zwykłego zarządu - zgoda większości.

Oczywiście powstaje pytanie, czy demontaż trzepaka to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd. Odpowiedź na to pytanie może być trudna, gdyż nie ma w kodeksie stosownych definicji i w razie sporu ostateczną odpowiedź może dać tylko sąd. Jednak przepisy dotyczące dużych wspólnot mieszkaniowych oraz orzecznictwo sądowe pozwalają skłaniać się ku stanowisku, że rozbiórka wspólnego trzepaka jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i potrzebna była na nią zgoda wszystkich właścicieli lokali.

Po pierwsze demontaż trzepaka sprawił, że skrawek trawnika zmienił swoje przeznaczenie - nie jest już miejscem, w którym mieszkańcy mogą trzepać dywany (bez znaczenia jest, czy faktycznie z tej możliwości korzystali), a zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jeśli rozbiórkę trzepaka porównać do wycięcia drzewa, to można znaleźć kolejny argument za tym, że sąsiad powinien mieć zgodę wszystkich na jej przeprowadzenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł bowiem w styczniu 2008 r. (II SA/Gl 824/07), że wycięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Czynność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu i dokonana bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest nieważna.

Odpowiadając na drugie pytanie należy stwierdzić, że żaden członek wspólnoty mieszkaniowej nie ma prawa zawłaszczyć sobie żadnej części nieruchomości wspólnej. Jeśli chciałby stać się właścicielem albo wyłącznym użytkownikiem terenu należącego do wspólnoty, to powinien wystąpić do pozostałych współwłaścicieli o zgodę na to. Nie ma obaw, że sąsiad może pozmieniać urzędowe dokumenty. Podstawą zmian w księgach wieczystych lub ewidencji gruntów mogą być wyłącznie akty notarialne, orzeczenia sądów lub decyzje administracyjne.

[i][b]Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej liczącej mniej niż siedem mieszkań. Budynek otaczają ogródki należące do poszczególnych właścicieli mieszkań. Na terenie wspólnoty jest jednak miejsce, które w mapach zagospodarowania terenu jest oznaczone jako wspólne - kawałek trawnika i stojący na nim trzepak, z którego ostatnio nie wszyscy lokatorzy korzystali. Trzepak, bo o niego chcę zapytać, nie był w najlepszym stanie - murki nosiły już ślady czasu i zużycia. Jeden z członków wspólnoty zdemontował trzepak i usunął zgruzowane murki. Czy mógł to zrobić bez zawiadomienia pozostałych członków wspólnoty? Czy bez odpowiednich uchwał czy zgód może teraz zawłaszczyć sobie teren, na którym stał trzepak i w odpowiednim urzędzie w mapkach oznaczyć go jako swój?[/b][/i]

Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Prawo dla Ciebie
PiS wygrywa w Sądzie Najwyższym. Uchwała PKW o rozliczeniu kampanii uchylona
W sądzie i w urzędzie
Już za trzy tygodnie list polecony z urzędu przyjdzie on-line
Dane osobowe
Rekord wyłudzeń kredytów. Eksperci ostrzegają: będzie jeszcze więcej
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawnicy
Ewa Wrzosek musi odejść. Uderzyła publicznie w ministra Bodnara