Czy wynamujący lokal musi dbać o jego otoczenie?

[b][i]Dzierżawię lokal przeznaczony na działalność gospodarczą. Od wielu miesięcy nie mogę wyegzekwować od właścicieli uporządkowania terenu wokół budynku i zrobienia parkingu (wygląd otoczenia budynku nie jest, niestety, zachęcający dla klientów i w związku z tym moje starania i dbałość o wygląd wnętrza lokalu dają połowiczny efekt), a także - przede wszystkim - naprawienia akumulatora instalacji alarmowej, który nie działa - i w razie wyłączenia prądu budynek pozostaje bez ochrony alarmowej. Właściciel twierdzi, że mnie nie będzie naprawiał niczego, bo to mnie jest potrzebne, a nie jemu, a ja sobie tam prowadzę działalność. Jak jest naprawdę w świetle przepisów?[/i] [/b]

[i]-D.[/i]

Trudno odpowiedzieć na pytania postawione przez czytelniczkę bez znajomości zapisów umowy. Najlepiej bowiem już w umowie dzierżawy lub umowie najmu, na piśmie ustalić co jest jej przedmiotem i jakie obowiązki ma dzierżawca czy najemca, a jakie wynajmujący czy wydzierżawiający. Jeśli nie jest to precyzyjnie określone w umowie, to jej stronom pozostaje kierowanie się przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], które - niestety - nie przewidują wszystkich możliwych sporów.

Czytelniczka pisze, że dzierżawi lokal. Umowa dzierżawy jest często mylona z umową najmu, choć obie są do siebie na tyle podobne, że częściowo stosuje się do nich te same przepisy kc (art. 659-692). Najważniejszą różnicą między nimi jest możliwość pobierania pożytków w przypadku dzierżawy, czego nie ma przy najmie. Jeśli więc czytelniczka zawarła umowę dzierżawy, lecz nie ma żadnych możliwości pobierania z nieruchomości pożytków, to jej umowa jest w istocie umową najmu.

Obowiązkiem wynajmującego (wydzierżawiającego) lokal jest wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania umowy. Najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu, w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Najemca może też ulepszyć lokal na swój koszt. Wynajmujący może pozostawić wykonane ulepszenia - wtedy po zakończeniu umowy powinien zwrócić najemcy ich koszty - albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli w czasie trwania najmu potrzebne są naprawy, które obciążają wynajmującego (a więc nie drobne), najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Do wykonania napraw, bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może sam dokonać koniecznych napraw, a potem domagać się ich zwrotu od wynajmującego.

Wynajmujący nie ma jednak obowiązku naprawiać najętej rzeczy, jeśli uległa ona zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.

Kodeks cywilny przewiduje też, że jeśli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Gdy wynajmujący nie usuwa wad, które zupełnie uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu oraz uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługują najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zauważyć należy, że wszystkie te zasady dotyczą rzeczy najętej. Nie wiemy, czy umowa najmu (czy też dzierżawy) lokalu, którą zawarła czytelniczka, gwarantuje jej ochronę alarmową, dostęp do parkingu, a wynajmujący zobowiązał się utrzymywać estetyczny wygląd budynku i otoczenia. Z tego powodu trudno stwierdzić, czy właściciele budynku uchylają się od obowiązków.