Wspólnota nie jest instytucją, do której można się zapisać. Powstaje w budynku mieszkalnym lub mieszkalnoużytkowym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Do jej zaistnienia wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal i jest właścicielem pozostałych lokali w tym budynku, oraz właściciel zakupionego mieszkania.
Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem np. właściciele mieszkań wykupionych od gminy oraz gmina, jako właścicielka niesprzedanych jeszcze lokali, albo osoby, które kupiły lokale od dewelopera, i sam deweloper, jeżeli nie sprzedał wszystkich lokali.
Do właścicieli należą ich mieszkania oraz część nieruchomości wspólnej. Każdy z nich ma obowiązek wnosić zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także ponosić wydatki na swoje mieszkanie i utrzymywać je w należytym stanie. Kwestie te reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Wspólnota nie ma osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Może być dwojakiego rodzaju, a mianowicie mała i duża. Ta pierwsza istnieje w budynku, w którym znajduje się maksymalnie siedem lokali, ta druga – tam, gdzie jest ich minimum osiem. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie ze względu na zarządzanie nimi. Ustawa o własności lokali nie przewiduje, aby w małej wspólnocie powoływano zarząd, bo nie miałby on żadnych uprawnień. Każda ważna decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej wymaga bowiem zgody wszystkich właścicieli lokali. Mała wspólnota ma prawo zmienić sposób zarządu na przyjęty dla dużych.
W dużych wspólnotach właściciele lokali wybierają zarząd. On kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, a także w relacjach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Wszystkie ważne decyzje wymagają większości głosów ogółu właścicieli lokali, liczonej udziałami w nieruchomości wspólnej (w wyjątkowych sytuacjach są od tej zasady wyjątki i jednemu właścicielowi przypada jeden głos).
