Ziemia orna sprzedawana jako budowlana

Dopiero po transakcji miasto uchwaliło plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący m.in. działki przy ul. Samochodowej. – Po jego przyjęciu wartość tych terenów wzrosła. Chcąc je teraz sprzedać, musimy zapłacić miastu tzw. rentę planistyczną. Czujemy się oszukani, sprzedawano nam bowiem co innego, a dano co innego – mówi nasz czytelnik z Tychów (nazwisko do wiadomości redakcji).

[srodtytul]Niespodzianka u notariusza[/srodtytul]

Historia zaczęła się we wrześniu 2006 roku. Wtedy to prezydent miasta ogłosił rokowania dotyczące sprzedaży gruntów. Do kupienia były dwie leżące blisko siebie działki o powierzchni 952 i 794 mkw.

W prasowym ogłoszeniu znalazła się informacja, że są to tereny budowlane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne i podstawowe obiekty usługowe.

– Wcześniej, jeszcze przed rokowaniami, miasto próbowało pozbyć się tych działek w przetargach – opowiada czytelnik. W ostatnim z nich ceny wywoławcze wynosiły 38,4 i 32 tys. zł. Przetargi się jednak nie udały. Doszło do rokowań. – Większą działkę kupiłem ja, mniejszą – moi teściowie – opowiada nabywca gruntu. – Wygraliśmy, oferując odpowiednio 58 i 52,3 tys. zł.

Radość z wygranej nie trwała jednak długo. – U notariusza okazało się, że nie możemy od razu podpisać aktu notarialnego, bo prawo pierwokupu miała Agencja Nieruchomości Rolnych. I przez nią musiała przejść warunkowa umowa sprzedaży działek przy Samochodowej – opowiada nasz czytelnik. Dodaje, że wtedy wyszło na jaw, iż ziemia, o którą jego rodzina walczyła w rokowaniach, w ewidencji gruntów figuruje jako... ziemia orna klasy III.

– To prawda: nie sprawdziliśmy tego w urzędowej ewidencji. Uwierzyliśmy słowom pracowników magistratu, którzy podczas rokowań zapewniali nas, że są to parcele budowlane. Tak zresztą podano w ogłoszeniu. Nie mieliśmy więc wątpliwości – mówi nabywca działki. Agencja ziemi ornej nie chciała, więc trafiła ona do zwycięzców rokowań.

Akt notarialny podpisali oni z miastem pod koniec 2006 roku.

Dwa miesiące później, w lutym 2007 roku, miasto uchwaliło plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący m.in. tereny przy ul. Samochodowej.

[srodtytul]Renta do zapłaty[/srodtytul]

– Prace nad takim dokumentem trwają średnio półtora roku. Kiedy więc wystawiano nieruchomości na sprzedaż, wiadomo było, że będą to tereny budowlane – mówi Michał Gramatyka, wiceprezydent Tychów odpowiedzialny za gospodarkę przestrzenną. – Dlatego też ogłosiliśmy sprzedaż działek budowlanych, a nie rolnych. Od pewnego czasu zresztą ustawodawca dąży do odrolnienia ziemi w granicach miast.

Wiceprezydent podkreśla, że nabywców działek przy ul. Samochodowej dwukrotnie informowano – podczas wizyt u notariusza – że kupują ziemię rolną.

– Taka informacja powinna się znaleźć w ogłoszeniu, a już z całą pewnością należała się nam w trakcie rokowań. A nie dopiero wtedy, gdy je wygraliśmy, wpłacając zaliczkę za każdą działkę – oponuje nasz czytelnik. – Myśleliśmy już o budowie domu, trudno było nam więc zrezygnować, stojąc pod ścianą.

Wiceprezydent Gramatyka zapewnia jednak, że gdyby nabywcy od umowy odstąpili, argumentując, że proponowano im ziemię budowlaną, a nie rolną, to mieliby spore szanse na odzyskanie wadium.

Tymczasem po przyjęciu planu zagospodarowania wartość działek przy ul. Samochodowej wzrosła. Grunt o powierzchni 794 mkw., który kupili teściowie naszego czytelnika, przed uchwaleniem planu wyceniano na 39,5 tys. zł, a po uchwaleniu planu – już na 108,8 tys. zł. – Kiedy teściowie postanowili ziemię sprzedać, okazało się, że muszą zapłacić tzw. rentę planistyczną. Jej wysokość ustalono na podstawie różnicy w wartości działki przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania. Pod uwagę wzięto więc 39,5 tys. zł, a nie 52,3 tys. zł, choć tyle za ziemię zapłaciliśmy. W efekcie opłata, stanowiąca 30 proc. wspomnianej różnicy, była wyższa. Teściowie muszą zapłacić 20 tys. zł renty planistycznej. Boję się, że jeśli ja wystawię swoją nieruchomość na sprzedaż, to też będę musiał dopłacać – denerwuje się nasz czytelnik.

I mówi, że nie ma pojęcia, skąd taki wzrost wartości nieruchomości, skoro kupowali ją jako budowlaną i jako budowlaną sprzedają.

Wiceprezydent Michał Gramatyka wyjaśnia, że to uchwalenie planu dla sprzedanych działek zaowocowało wzrostem ich wartości, stąd obowiązek płacenia renty planistycznej. Ta, jak tłumaczy, obowiązuje, kiedy nabywca postanawia sprzedać grunt przed upływem pięciu lat od dnia uchwalenia planu.

Michał Gramatyka obiecał w rozmowie z „Rz”, że aby podobne sytuacje się nie zdarzały, miasto zadba, by w ogłoszeniach o sprzedaży były dokładniejsze informacje o zapisach dotyczących planu zagospodarowania.

[ramka][srodtytul]Małgorzata Zamorska, radca prawny, bnt Neupert Zamorska & Partnerzy SC[/srodtytul]

– Trudno nie nazwać absurdem sytuacji, w której gmina najpierw sprzedaje działki jako budowlane, a następnie żąda od nich renty planistycznej, uzasadniając to wzrostem ich wartości na skutek przekwalifikowania w planie zagospodarowania z rolnych na budowlane.

Można się zastanawiać, czy oferując do sprzedaży grunty budowlane, które później okazały się rolnymi, gmina nie wprowadziła kupującego w błąd. Można też badać, czy działkę można uznać za wadliwą, co uprawniałoby do ewentualnego skorzystania z uprawnień rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Obie hipotetyczne podstawy roszczeń nie będą mogły być tu raczej zastosowane na skutek upływu terminów – od transakcji minęło już kilka lat.

Przy ocenie ewentualnych roszczeń odszkodowawczych trzeba byłoby uwzględnić fakt, że przed zakupem nabywca dowiedział się, że działka formalnie ma jednak status rolnej.

Ta informacja uzyskana od notariusza pozwalałaby odstąpić od zawarcia umowy sprzedaży bez utraty zadatku; takiej decyzji czytelnik jednak nie podjął.

Warto rozważyć sytuację,opierając się na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ww. ustawy jednym z koniecznych warunków uprawniających gminę do pobrania renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Ten wzrost musi mieć związek wyłącznie z treścią planu, a więc np. z dopuszczeniem budowy takich obiektów, których dotychczas nie można było stawiać.

Wzrost wartości spowodowany innymi czynnikami – np. wykonaniem uzbrojenia terenu – nie może być brany pod uwagę.

Sama gmina, działając jak prywatny właściciel (sprzedając działkę) oraz jako organ władzy publicznej (uchwalając plan), twierdziła, że działka czytelnika ma status budowlanej. Można się domyślać, że przed uchwaleniem planu budowa na działce była możliwa na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, którą również wydała ta sama gmina. Pomimo zatem, że działka miała formalnie status rolnej, to rzeczywiście była możliwa jej zabudowa np. budynkiem jednorodzinnym. Jeżeli w planie miejscowym przewidziano na tej działce również budowę jednorodzinną, a nie np. wielorodzinną, to moim zdaniem nie można tu mówić o wzroście wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Jeżeli z uchwały rady gminy wynikałoby, że również w takich przypadkach jak ww. gminie należy się renta planistyczna, to byłoby to nadużycie prawa.