Jak z większej działki zrobić kilka mniejszych

Decyzję w sprawie podziału wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zanim jednak złoży się do niego wniosek w tej sprawie, niezbędny jest wstępny plan podziału. Opracowuje się go na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej). Wstępny plan można przygotować samemu. Warto jednak wydać kilkaset złotych i powierzyć to zadanie geodecie, łatwo bowiem o błąd, gdy nie ma się odpowiedniej wiedzy i wykształcenia.

Taki wstępny plan powinien określać (§ 3 ust. 2 rozporządzenia >patrz ramka):

- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

- oznaczenie nieruchomości (oraz jej powierzchnię) według danych z ewidencji gruntów i budynku oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – innych dokumentów,

- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej.

[b]Pamiętaj![/b] Jeżeli podział dotyczy zabudowanej nieruchomości i spowoduje także podział budynku, granice działek muszą przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego od fundamentów do przykrycia dachu.

[srodtytul]Kiedy nie wolno[/srodtytul]

Przedsiębiorca nie ma szans na podział nieruchomości, jeżeli nowa działka (powstała po wydzieleniu) nie ma dostępu do drogi publicznej. Jest to związane z wymaganiami prawa budowlanego. Przewiduje ono, że pozwolenie na budowę nie może być wydane, jeżeli działka, na której ma zostać postawiony budynek (lub inny obiekt budowlany), nie ma dostępu do takiej drogi.

[ramka]0,3 ha taka jest minimalna powierzchnia działki powstającej w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej[/ramka]

Nieruchomość nie musi jednak przylegać do drogi publicznej. Wystarczy, że przedsiębiorca wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi. Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma, jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, która stanowi drogę wewnętrzną.

[srodtytul]Gdzie złożyć wniosek[/srodtytul]

Gdy plan wstępny powstanie, trzeba wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Dołącza się następujące dokumenty:

- trzy odpisy projektu,

- dokumenty potwierdzające tytuł własności (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (inna nazwa ewidencji to kataster nieruchomości),

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli przedsiębiorca ją posiada, a gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Wójt (burmistrz, prezydent) wydaje następnie w formie postanowienia opinię. Jeśli przedsiębiorca się z nią nie zgadza, przysługuje mu prawo zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.

Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi podstawę do sporządzania już właściwego planu. Tym obowiązkowo musi się już zająć geodeta.

[srodtytul]Dwie różne procedury[/srodtytul]

Istnieją dwa różne reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości: inny dla tych położonych na terenie objętym miejscowym planem, a inny dla zlokalizowanych na obszarze, gdzie takiego planu nie ma.

W pierwszym wypadku podział musi być zgodny z ustaleniami planu, bo to z niego wynika, jaka może być minimalna wielkość działki oraz na jakie cele można je przeznaczyć (art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem), nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przepisy przewidują od tej zasady dwa wyjątki, a mianowicie, gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.

Gdy brakuje planu, stosuje się zasady z art. 94 ugn. Oznacza to, że podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi i niezbędna jest decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastępuje miejscowy plan. Przede wszystkim trzeba rozszyfrować, co to takiego przepisy odrębne. Chodzi głównie o tzw. ochroniarskie, czyli: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także o: lasach, autostradach płatnych.

[b]Pamiętaj! [/b]Jeżeli się okaże, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie sześć miesięcy).

[srodtytul]Właściwe postępowanie podziałowe[/srodtytul]

Z wnioskiem o podział może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawny. Sam więc tytuł prawny do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) nie wystarcza, trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna. Na przykład: przedsiębiorca jest użytkownikiem wieczystym i chce skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa i kupić od gminy użytkowaną przez siebie nieruchomość na własność (art. 32 ust. 1 ugn).

[b]Pamiętaj! [/b]Jeżeli nie jest się jedynym właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym), wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy), chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem (burmistrzem prezydentem).

Razem z wnioskiem składa się mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty, które wcześniej przedstawiało się do wydania opinii. Zatwierdzenie wydaje się w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa jednak z tym różnie.

Gdy decyzja administracyjna jest już ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), można wnosić o zmiany w księgach wieczystych (oraz ich założenie dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.

[srodtytul]Kosztowna opłata adiacencka[/srodtytul]

Jeżeli gmina uzna, że działki po podziale zyskały na wartości, może naliczyć opłatę adiacencką (art. 98a ugn). Wysokość stawek ustala rada gminy w uchwale, nie mogą one jednak przekroczyć połowy różnicy wartości nieruchomości sprzed i po podziale. Wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji (orzeczenia). Władze gminy mają prawo upomnieć się o opłatę tylko w ciągu trzech lat od wydania decyzji podziałowej (prawomocnego orzeczenia).

[ramka][b]Jakie przepisy[/b]