Kup sobie... sklep na osiedlu

Najmniejsze lokale mają ok. 20 mkw. – W zależności od miasta można je kupić już za 100 tys. zł netto – podaje ekspert redNet Property Group. – Największe, o powierzchni nawet 2 tys. mkw., kosztują ponad 20 mln zł.

Według Kołodziejczyka lokal usługowy to dobra inwestycja. – Konsumpcja rośnie, co przekłada się na coraz większe zyski – zauważa. – Ograniczenia handlu w niedziele nie dotyczą placówek, w których to właściciel stanie za ladą. A w przypadku sklepów osiedlowych jest tak bardzo często.

Ostrożnie z kredytem

Także Rafał Kroczak, dyrektor biura analiz w firmie Metropolitan Investment, nie ma wątpliwości, że osiedlowy lokal to warta rozważenia inwestycja. – Zyski są nieco większe niż na rynku mieszkaniowym – mówi. – Czasem można liczyć na dwucyfrowe zwroty.

Podkreśla, że lokale użytkowe najlepiej sprawdzają się w kilku–kilkunastokondygnacyjnych budynkach otoczonych innymi zabudowaniami mieszkalnymi, które zwiększają liczbę potencjalnych klientów. Takie powierzchnie deweloperzy projektują i w zwykłych budynkach, i w apartamentowcach.

– Różnica polega jedynie na rodzaju usług, jakie są tam świadczone – zauważa Rafał Kroczak. – Popularność lokali handlowych na osiedlach rośnie wraz z zmieniającymi się preferencjami konsumentów, którzy coraz chętniej korzystają z mniejszych obiektów blisko domu. Wykorzystują to także duże sieci handlowe, otwierając w takich miejscach sklepy z branży FMCG czy drogerie.

Gruntowną analizę atrakcyjności nieruchomości i jej potencjału biznesowego zaleca Jakub Rabiega, specjalista ds. sprzedaży i wynajmu w firmie Nowodworski Estates.

– Większość inwestorów bierze pod uwagę lokalizację, wielkość osiedla, standard i metraż lokalu oraz ekspozycję witryny i liczbę miejsc parkingowych przed budynkiem – opowiada. – Bywa jednak, że kuszeni ceną i wizją wysokich zwrotów nie przejmują się zbytnio planami rozbudowy osiedla, zagospodarowania albo warunkami zabudowy okolicznych gruntów czy weryfikacją szlaków komunikacyjnych – zarówno pieszych, jak i samochodowych w obrębie osiedla. Zapominają też o rzetelnej analizie konkurencji. To wszystko może się zemścić, niezależnie od tego, czy w grę wchodzi lokal usługowo-handlowy, biurowy czy gastronomiczny – zastrzega.

Podaje przykłady nieudanych inwestycji z ostatniego półrocza. – Lokale na dużych osiedlach we Wrocławiu cierpią – ku zaskoczeniu rozgoryczonych właścicieli – na przewlekły brak stabilnych i wiarygodnych najemców – mówi Jakub Rabiega. – Przestrzelone inwestycje zdarzały się nagminnie także w ubiegłych latach, mimo że budowa osiedli miasteczek zaspokajających wszelkie podstawowe potrzeby mieszkańców to już stały trend – zwraca uwagę.

Ekspert Nowodworski Estates podkreśla, że tylko jeden lokal, może dwa na osiedlu mogą być wynajmowane przez popularną sieć sklepów z płazem w logotypie. – Ale ich mądry zakup ma sens – zapewnia. – Właściciel lokalu użytkowego jest bardziej uprzywilejowany niż wynajmujący mieszkanie. Może skuteczniej egzekwować należności, ma też łatwiejszą drogę do eksmisji niewypłacalnego najemcy – firmy.

Stanowczo odradza zakup lokalu na kredyt przez klientów o mniejszych możliwościach inwestycyjnych. Kilka miesięcy poszukiwań najemcy może zrujnować zadłużonego właściciela.

Idą jak woda

Zdaniem Jakuba Nieckarza, prezesa firmy deweloperskiej PVI, większe, ponad 500-metrowe lokale na osiedlach to rzadkość. – Niewielu najemców jest gotowych do uruchamiania dużych placówek – wyjaśnia. Jego zdaniem na pniu sprzedają się dobrze zaprojektowane lokale o odpowiedniej wielkości, wpisane w kontekst sąsiedztwa.

PVI na poznańskim Starym Mieście buduje apartamentowiec Za Bramką 8. – Wszystkie lokale użytkowe o łącznej powierzchni 250 mkw. znalazły nabywców, zanim na dobre ruszyliśmy ze sprzedażą apartamentów – mówi Nieckarz.

Lokale usługowe na większości osiedli planuje Rutkowski Development. Właściciel spółki Kamil Rutkowski jest przekonany, że taka inwestycja to dobry pomysł.

– Przedsiębiorca zyskuje dostęp do szerokiej grupy potencjalnych klientów – mówi. – Właściciele osiedlowych lokali komercyjnych mogą bardzo zyskać na wprowadzanych zmianach i ograniczeniu handlu w niedziele. Z jednej strony jest mniejsza konkurencja i mniej możliwości zrobienia zakupów, z drugiej – większy ruch, bo klienci, przyzwyczajeni do swobody, jaką dawały niedziele handlowe, będą chętnie korzystać z dostępnej oferty, szczególnie blisko domu.

Zdaniem Kamila Rutkowskiego inwestycje w lokale na osiedlach to szansa na wzmocnienie handlu, szczególnie wśród małych, rodzinnych firm.

Gotowe powierzchnie użytkowe firma oferuje m.in. na osiedlu Olimpijskie Ogrody w Suwałkach, apartamentowcach Marina House w Giżycku i Komfort House w Ełku. Lokale powstają też na budowanych osiedlach – m.in. w białostockich Apartamentach Antoniuk, gdańskich Apartamentach Voda czy największej inwestycji – Sobola Biel w Suwałkach.

Rutkowski planuje lokale od 40 do 120 mkw. Można je łączyć. Ceny w zależności od miasta wahają się od 5 do 8,5 tys. zł netto za mkw.