Nakłamałeś – oddasz pieniądze

[b]RZ: Jakie dokumenty będą nam potrzebne do sprzedaży nieruchomości?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy:[/b] Na pewno trzeba uzyskać odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Otrzymamy go w sądzie wieczystoksięgowym. Notariusz zażąda też od sprzedawcy dokumentu poświadczającego podstawę prawną nabycia – najczęściej będzie to umowa sprzedaży nieruchomości, ale także może to być sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku bądź obecnie analogiczne poświadczenie notarialne dziedziczenia.

Musimy więc stwierdzić, w jaki sposób nabyliśmy nieruchomość, a następnie poszukać odpowiedniego dokumentu.

Gdy nie dysponujemy tym dokumentem, a stanowił on podstawę wpisu naszego prawa do księgi wieczystej, nie ma powodu do obaw, gdyż będzie on dostępny dla notariusza razem z księgą wieczystą w sądzie.

Poza wyżej wskazanymi dokumentami formalnymi potrzebnymi do sporządzenia aktu notarialnego kupujący może też od nas zażądać np. zaświadczenia od zarządu wspólnoty bądź spółdzielni o niezaleganiu z płatnościami.

[b]Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę, przygotowując mieszkanie do sprzedaży?[/b]

Postarajmy się ustalić stan faktyczny nieruchomości. Wiąże się do z pewnym nakładem pracy dla sprzedającego, ale w perspektywie może zapobiec poważnym kłopotom. Przykład: w umowie, na podstawie której nabyliśmy lokal, była podana jedynie przybliżona powierzchnia. Warto to zweryfikować przed sprzedażą, pamiętając o podaniu normy, według której powierzchnia została zmierzona. Jeżeli bowiem przyjmiemy za pewną podaną poprzednio powierzchnię, a kupujący dopiero później dokona pomiaru i stwierdzi, że istnieje różnica między powierzchnią podaną przez nas w akcie notarialnym a jego pomiarem, będzie uprawniony do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i od jego wyboru będzie zależało, czy zdecyduje się na żądanie obniżenia ceny, czy na odstąpienie od umowy.

Warto też upewnić się jeszcze przed sprzedażą, co wchodzi w skład nieruchomości lokalowej, a co w skład nieruchomości wspólnej

– np. strych czy miejsce parkingowe. Takie spory najlepiej i najpewniej byłoby rozwiązać przed sprzedażą.

[b]Dlaczego to sprzedający powinien to sprawdzić, a nie kupujący?[/b]

Bo odstąpienie od umowy jest szczególnie niebezpieczne dla sprzedającego. Do jego obowiązków należy bowiem zwrot ceny kupującemu, jeśli podane informacje o nieruchomości nie będą się zgadzały z rzeczywistością. Z tych samych powodów doradzałabym sporządzenie jak najbardziej szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego oraz oprowadzenie kupującego po nieruchomości w towarzystwie niezaangażowanego w transakcje świadka, a jeszcze lepiej rzeczoznawcy, który w razie sporu potwierdzi, iż kupujący zapoznał się z nieruchomością przed jej nabyciem.

Jeżeli nieruchomość ma wady, ukrywanie ich przed nabywcą może nie mieć większego sensu – również narażamy się na odpowiedzialność z tytułu rękojmi, i to zaostrzoną, gdyż terminy na dochodzenie roszczeń z rękojmi nie wygasną, jeżeli sprzedający wadę podstępnie zataił.

[b]Co jeszcze warto załatwić, przygotowując nieruchomość do sprzedaży?[/b]

Kupujący będzie oczekiwać sprzedaży lokalu z tzw. czystą księgą wieczystą. Oznacza to dla nas konieczność wykreślenia hipotek zabezpieczających spłacony już kredyt czy wpisanie nowego właściciela odziedziczonego mieszkania. Zmian tych można dokonać łącznie ze sprzedażą, ale warto zająć się tym wcześniej, by lepiej zaprezentować nieruchomość na rynku.

[b]A jeśli sprzedajemy nieruchomość obciążoną kredytem?[/b]

Należy się udać do banku, który udzielił kredytu, po zaświadczenie, jaka jest wysokość kredytu do spłacenia oraz na jaki rachunek dokonać przelewu. W takiej sytuacji w akcie notarialnym konieczny będzie zapis, iż cena sprzedaży odpowiadająca kwocie niespłaconego kredytu trafi bezpośrednio na rachunek banku sprzedawcy, a ten dopiero uzyska ewentualnie nadwyżkę. W przypadku, gdy kupujący będzie również finansował nabycie nieruchomości z kredytu, bank sprzedającego po uzyskaniu środków od banku kupującego powinien wyrazić zgodę na wykreślenie dotychczasowej hipoteki, tak aby bank kupującego mógł wpisać swoją hipotekę na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Brzmi to dość skomplikowanie, ale sprowadza się tak naprawdę do odpowiednich zapisów w akcie notarialnym oraz dokonania czynności bankowych.

[ramka][b]Gdy w mieszkaniu jest ktoś zameldowany[/b]

>> Pamiętaj, że kupujący będzie ma prawo zażądać zaświadczenia, iż nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu. Chociaż zameldowanie jest kategorią administracyjną i nie daje prawa do lokalu, mogą pojawić się kłopoty, zwłaszcza gdy nie mamy kontaktu z osobą zameldowaną lub gdy odmawia wymeldowania się.

>> Ogólną podstawę dla wymeldowania daje art. 15 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=182546]ustawy z 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji ludności i dowodach osobistych[/link], który stanowi, iż osoba, która opuszcza miejsce stałego pobytu lub czasowego na dłużej niż trzy miesiące, jest obowiązana się wymeldować. Jeżeli obowiązku tego nie wypełni, wniosek o wymeldowanie może złożyć osoba mająca tytuł prawny do lokalu.

>> W celu ustalenia, czy dana osoba nie zamieszkuje w lokalu, organ przeprowadza postępowanie dowodowe, przykładowo przesłuchiwani są świadkowie, z reguły sąsiedzi, dokonywane są oględziny na miejscu.

>> Jeżeli po rozwodzie nie możemy ustalić, gdzie obecnie przebywa nasz były partner, a chcemy go wymeldować, należy się liczyć z tym, iż organ będzie chciał przesłuchać osobę wymeldowywaną, a jeżeli jest to niemożliwe, bo mimo zwrócenia się do Centralnego Biura Adresowego i do Centralnego Rejestru Skazanych nie można ustalić jego miejsca pobytu, będzie on w postępowaniu reprezentowany przez kuratora dla osoby nieobecnej. Taka procedura jest czasochłonna, więc trzeba się liczyć z tym, iż wydłuży przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.[/ramka]

[ramka][b]Potrzebna wizyta w sądzie[/b]