[i][b]Kupiliśmy dom w budowie, w stanie surowym zamkniętym. Przy zgłaszaniu zakończenia inwestycji, okazało się, że nie będzie pozwolenia na użytkowanie, bo dom jest wybudowany niezgodnie z projektem. Tymczasem zainwestowaliśmy już w budynek. Co robić w takiej sytuacji? [/b][/i]

(imię i nazwisko do wiadomości redakcji)

[b]Odpowiada Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto [/b]

– Od końca 2003 roku prawo budowlane jest już mniej restrykcyjne, dlatego w takiej sytuacji raczej nie będzie nakazu rozbiórki. Nakaz taki może być wydany tylko w ściśle określonych przypadkach.

Po pierwsze, jeżeli dom został wybudowany nie tylko niezgodnie z pozwoleniem na budowę, ale także niezgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym (czyli z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy).

Drugą sytuacją, w której może zostać wydany nakaz rozbiórki, jest wykonanie budynku w sposób naruszający przepisy, w tym techniczno-budowlane, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W tej sytuacji organ wyda postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych. Zażąda również doręczenia zaświadczenia o zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym oraz projektu budowlanego. Przedłożenie tych dokumentów w terminie wyznaczonym przez urząd traktowane będzie jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Trzeba także pamiętać, że w takiej sytuacji organ nałoży na właściciela obowiązek wniesienia opłaty legalizacyjnej, która może być bardzo wysoka.

Natomiast niedostarczenie wymaganych przez organ dokumentów będzie skutkować wydaniem nakazu rozbiórki domu.

Gdy kupujemy dom w trakcie budowy, warto poprosić osobę z uprawnieniami budowlanymi o pomoc w weryfikacji, czy dom jest budowany zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę.

Fakt prowadzenia przez sprzedającego prac niezgodnie z pozwoleniem na budowę może być również traktowany jako wada nieruchomości i stanowić podstawę do żądania obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi. Roszczenie takie w stosunku do sprzedającego nie przysługuje, jeśli sprzedający poinformował kupującego o ww. niezgodności przed sprzedażą. Zakup nieruchomości związany jest z koniecznością zapoznania się z szeregiem dokumentów i przeprowadzenia wymaganej prawem procedury. Warto jednak dopełnić wszystkich formalności oraz dokładnie sprawdzić umowy i przepisy. Pozwala to maksymalnie zmniejszyć ryzyko łączące się z tego typu transakcjami.