Działka z przetargu lub z drugiej ręki

Wiele atrakcyjnych terenów w dużych miastach jest własnością gminy. Jedyna możliwość ich pozyskania to ustanowienie użytkowania wieczystego.

[srodtytul]Trzeba śledzić ogłoszenia[/srodtytul]

Grunt można zdobyć albo od gminy (własność komunalna), albo od starostwa (dysponują one nieruchomościami Skarbu Państwa). Te ostatnie bardzo rzadko się decydują na ustanowienie użytkowania wieczystego, znacznie częściej czynią to gminy.

Co ma zrobić osoba zainteresowana takim gruntem?

Przede wszystkim [b]powinna śledzić prasę lokalną (także ogólnopolską), czytać stronę internetową gminy, a także ogłoszenia wywieszane w jej siedzibie.[/b] Tam bowiem można znaleźć informacje o przetargach. W ogłoszeniu musi być podany ich termin oraz warunki, na jakich można stać się użytkownikiem (art. 28 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=12C2DE1A667D7FD7ABCAB40DB6DF1268?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]).

Osoba, która weźmie udział w przetargu i go wygra, podpisze z gminą notarialną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

[srodtytul]Decyduje gmina[/srodtytul]

Takim gruntem nie wolno dysponować, jak się chce. Gmina ma prawo narzucić w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste rodzaj inwestycji oraz termin jej wykonania, np. umowa może przewidywać, że na działce zostanie wybudowany pawilon handlowy.

Gdyby przedsiębiorca się z tego nie wywiązał, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy.

W praktyce przysparza to wielu problemów, o czym świadczą liczne wyroki sądowe na ten temat. Większość z nich jest na korzyść użytkownika. Są jednak także przypadki, że dochodziło do definitywnego rozwiązania umowy.

[srodtytul]Kupno od poprzednika[/srodtytul]

Inna możliwość nabycia działki to kupno jej od dotychczasowego użytkownika. Trzeba jednak pamiętać, że nowego nabywcę wiążą wszystkie ustalenia przetargowe i warunki, jakie gmina postawiła pierwszemu użytkownikowi wieczystemu. Zawsze umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego zawiera się u notariusza, następnie należy dokonać wpisu tego prawa do księgi wieczystej, w przeciwnym razie ono nie powstanie.

[b]Pamiętaj![/b] Jeżeli przedsiębiorca chce kupić prawo użytkowania wieczystego działki, będącej własnością gminy, musi się liczyć z tym, że gminie przysługuje prawo pierwokupu gruntu (ale tylko niezabudowanego).

[b]Nie każda umowa przewiduje cel, dla którego ustanowiono prawo własności.[/b] Na początku lat 90. wiele przedsiębiorstw państwowych stało się z mocy prawa użytkownikami wieczystymi. Teraz osoba, która nabywa od nich grunt, nie ma sprecyzowanego w umowie rodzaju inwestycji, który może być zrealizowany na tym terenie. Oznacza to, że ma prawo wybudować to, co chce. Wcześniej oczywiście musi załatwić formalności budowlane.

[srodtytul]Należność za użytkowanie[/srodtytul]

Jakie są zalety nabycia gruntu bezpośrednio od gminy? Przede wszystkim takie, że gmina nie każe płacić całości ceny, lecz jedynie pobiera jednorazowo tzw. pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne (art. 72 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=12C2DE1A667D7FD7ABCAB40DB6DF1268?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami)[/link].

Pierwsza opłata wynosi zaś od 15 do 25 proc. ceny gruntu ustalonej w trakcie przetargu i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty musi płacić przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano dany grunt (patrz ramka).

[b]Opłaty roczne są często przekleństwem dla przedsiębiorców. Ich wysokość zależy bowiem od wartości gruntu[/b]. Tymczasem gminy, najczęściej raz na pięć lat, przeszacowują wartość nieruchomości, a następnie podnoszą wysokość opłat rocznych. Taka podwyżka potrafi przekroczyć nawet 1000 proc.

Z tego m.in. powodu niektórzy przedsiębiorcy, którzy są użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego na cele komercyjne, chcą przekwalifikować go na cele mieszkaniowe (bo w tym wypadku są mniejsze opłaty). Gminy robią to bardzo niechętnie. Wiąże się to bowiem ze zmianą wysokości opłaty z 3 na 1 proc. Poza tym stawkę może zmienić, dopiero gdy nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania, czyli np. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

[b]Przepisy dopuszczają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ale pozwalają na to tylko osobom fizycznym[/b] oraz takim osobom prawnym jak spółdzielnie mieszkaniowe (w tym wypadku zależy to od gminy, czy się na to zdecyduje). Przedsiębiorca nie ma szansy na przekształcenie.

[ramka][b]Ile wynosi opłata roczna [/b]

W zależności od rodzaju działek płaci się:

- za grunt oddany na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu,

- działalność turystyczną – 2 proc. ceny,

- na cele komercyjne, takie jak usługi – 3 proc. ceny. [/ramka]

[ramka][b]Jakie prawa przysługują[/b]

Cechy charakterystyczne użytkowania wieczystego:

- właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest gmina, ale wybudowanych na nim budynków

– użytkownik wieczysty, może je m.in. wynająć,

- grunt można wydzierżawić oraz pobierać z niego pożytki,

- można żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich (takich jak np. prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących z działki sąsiedniej),

- można przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować. [/ramka]