Obrót nieruchomościami komercyjnymi po nowemu

Minister finansów opublikował długo oczekiwane przez rynek objaśnienia w sprawie opodatkowania VAT transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem.

Publikacja: 31.01.2019 19:50

Są one wynikiem wielomiesięcznych dyskusji przedstawicieli rynku z Ministerstwem Finansów i pokazują okoliczności, na jakie powinny zwrócić uwagę strony transakcji, aby prawidłowo opodatkować dostawy takich nieruchomości – czyli kiedy taka dostawa stanowi dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części niepodlegającą VAT, a kiedy dostawę poszczególnych aktywów, która podlega takiemu opodatkowaniu.

Co w praktyce oznaczają objaśnienia dla deweloperów i inwestorów i w jakim stopniu mogą wpłynąć na praktykę rynkową przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych?

Przede wszystkim minister finansów odchodzi od formalnych przesłanek klasyfikacji transakcji dla celów podatkowych, koncentrując się na ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę nieruchomości działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego za pomocą składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz na faktycznej możliwość kontynuowania tej działalności na podstawie składników będących przedmiotem transakcji. Takie podejście jest zgodne z praktyką Trybunału Sprawiedliwości UE. Stanowi to wyraźny odwrót od praktyki polskich organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, które w równym stopniu co na zamiarze i możliwości kontynuacji działalności sprzedającego koncentrowały się na formalnych przesłankach istnienia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, obejmujących wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne masy majątkowej stanowiącej przedmiot transakcji.

Kolejnym istotnym elementem objaśnień jest wskazanie szerokiego katalogu składników majątkowych, których przeniesienie na nabywcę warunkuje prawidłowe funkcjonowanie nabywanej nieruchomości. Obejmuje on wyposażenie budynku, prawa z gwarancji budowlanych, prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych, licencje do oprogramowania budynku czy też instrumenty zabezpieczające prawidłowe wykonywanie obowiązków przez najemców. Zgodnie z objaśnieniami przeniesienie wszystkich tych elementów pozostaje obojętne dla oceny opodatkowania transakcji na potrzeby VAT.

W objaśnieniach MF zostały też przedstawione przykłady sprzedaży nieruchomości (m.in. sprzedaż przez dewelopera na rzecz kupującego, który dokona komercjalizacji takiej nieruchomości, czy transakcja typu sale-and-lease back) wraz z oceną, czy w takiej sytuacji mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części), czy też nie. Przykłady trafnie ilustrują część występujących na rynku transakcji i pomagają określić, w jaki sposób w praktyce powinno się podchodzić do ich klasyfikacji podatkowej.

W pozostałym zakresie objaśnienia nie zawierają rewolucyjnych treści i opierają się na wypracowanej przez rynek praktyce, która funkcjonowała przez długi czas. Zapewne jest to spowodowane udziałem w ich przygotowaniu przedstawicieli rynku i doradztwa, którzy dostarczyli branżową wiedzę i oparte na niej praktyczne sugestie. Jako takie objaśnienia nie powinny spowodować rewolucji na rynku, natomiast, co ważne, przyczynią się zapewne do zwiększenia pewności i poczucia bezpieczeństwa uczestników obrotu nieruchomościami. Opierając się na kryteriach wskazanych przez MF, strony transakcji powinny być w stanie przewidzieć, jak do skutków podatkowych przeprowadzanych przez nich transakcji podejdą władze podatkowe. Dodatkowo podane w objaśnieniach przykłady pozwalają podatnikom lepiej się zorientować, w jaki sposób należy rozumieć zaprezentowane przez MF podejście, i dają jasne wskazówki co do zasad opodatkowania pewnych specyficznych transakcji (np. nabycia przez dewelopera budynków w celu ich wyburzenia).

Warto również wspomnieć, że minister finansów w objaśnieniach wprost wskazał, mając na uwadze zasadę pewności prawa i zaufania do organów podatkowych, że objaśnienia nie kwestionują ochrony wynikającej z uzyskanych przed ich wydaniem objaśnień indywidualnych interpretacji prawa podatkowego. Rozumiemy, że w ten sposób minister daje sygnał rynkowi, że nie będzie (oczywiście z wyjątkiem sytuacji nadzwyczajnych, np. związanych z unikaniem opodatkowania) kwestionował podejścia podatników w odniesieniu do transakcji, których skutki podatnicy już wcześniej potwierdzili za pomocą interpretacji podatkowych.

Należy również zaznaczyć, że objaśnienia MF mają moc ochronną dla podatników, którzy w stanach faktycznych przewidzianych objaśnieniami zastosują się do nich, ale nie wykluczają możliwości otrzymania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego.

Niezależnie jednak od spodziewanego pozytywnego wpływu objaśnień MF na rynek nieruchomości komercyjnych nadal istnieje wiele zagadnień związanych z ich sprzedażą (np. uprawnienie do nakładania 30-proc. sankcji VAT w przypadku błędnego zakwalifikowania transakcji), które powinny być w najbliższej przyszłości odpowiednio określone przez MF, co w jeszcze większym stopniu przełożyłoby się na przejrzystość regulacji podatkowych i bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomościowym.

Złap mikołajkową okazję!

Cały rok z rp.pl
za jedyne 99 zł

KUP TERAZ

- Katarzyna Kopczewska, Michał Maj

- Autorzy są przedstawicielami kancelarii Baker McKenzie

Nieruchomości
Takt Lirników wybuduje Expres-Konkurent
Nieruchomości
7R sprzedaje Park Wrocław West II
Nieruchomości
Elastyczne biura w kamienicy przy Poznańskiej
Nieruchomości
Flare na Grzybowskiej. Luksusowy apartamentowiec wchodzi na rynek
Nieruchomości
Biurowiec The Form otwarty na najemców
Materiał Promocyjny
Nest Lease wkracza na rynek leasingowy i celuje w TOP10