Są one wynikiem wielomiesięcznych dyskusji przedstawicieli rynku z Ministerstwem Finansów i pokazują okoliczności, na jakie powinny zwrócić uwagę strony transakcji, aby prawidłowo opodatkować dostawy takich nieruchomości – czyli kiedy taka dostawa stanowi dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części niepodlegającą VAT, a kiedy dostawę poszczególnych aktywów, która podlega takiemu opodatkowaniu.
Co w praktyce oznaczają objaśnienia dla deweloperów i inwestorów i w jakim stopniu mogą wpłynąć na praktykę rynkową przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych?
Przede wszystkim minister finansów odchodzi od formalnych przesłanek klasyfikacji transakcji dla celów podatkowych, koncentrując się na ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę nieruchomości działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego za pomocą składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz na faktycznej możliwość kontynuowania tej działalności na podstawie składników będących przedmiotem transakcji. Takie podejście jest zgodne z praktyką Trybunału Sprawiedliwości UE. Stanowi to wyraźny odwrót od praktyki polskich organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, które w równym stopniu co na zamiarze i możliwości kontynuacji działalności sprzedającego koncentrowały się na formalnych przesłankach istnienia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, obejmujących wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne masy majątkowej stanowiącej przedmiot transakcji.
Kolejnym istotnym elementem objaśnień jest wskazanie szerokiego katalogu składników majątkowych, których przeniesienie na nabywcę warunkuje prawidłowe funkcjonowanie nabywanej nieruchomości. Obejmuje on wyposażenie budynku, prawa z gwarancji budowlanych, prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych, licencje do oprogramowania budynku czy też instrumenty zabezpieczające prawidłowe wykonywanie obowiązków przez najemców. Zgodnie z objaśnieniami przeniesienie wszystkich tych elementów pozostaje obojętne dla oceny opodatkowania transakcji na potrzeby VAT.
W objaśnieniach MF zostały też przedstawione przykłady sprzedaży nieruchomości (m.in. sprzedaż przez dewelopera na rzecz kupującego, który dokona komercjalizacji takiej nieruchomości, czy transakcja typu sale-and-lease back) wraz z oceną, czy w takiej sytuacji mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części), czy też nie. Przykłady trafnie ilustrują część występujących na rynku transakcji i pomagają określić, w jaki sposób w praktyce powinno się podchodzić do ich klasyfikacji podatkowej.