Nie zgadzaj się na pośrednictwo bez umowy

[b]Rz: Po czym klient ma poznać pośrednika z prawdziwego zdarzenia, któremu może w pełni zaufać?[/b]

[b]Konrad Płochocki:[/b] Po ludziach, którzy pracują w biurze. Nie zawsze o jakości firmy decyduje piękna i ekskluzywnie wyposażona siedziba czy najnowszej generacji komputery. Najlepszą jakość obsługi zapewni nam człowiek z krwi i kości, który wysłucha naszych potrzeb jako klientów, będzie się potrafił w nie wczuć i podejdzie do szukania lub sprzedaży właściwej nieruchomości, tak jakby to była jego własność.

Oczywiście, jeśli pośrednik nie posiada licencji, ubezpieczenia czy umowy pośrednictwa, nie powinniśmy w ogóle tracić czasu, bo świadczy to o braku profesjonalizmu i poważnego podejścia przez pośrednika.

[b]Jak pan ocenia, jak często w umowach zawieranych z pośrednikami w obrocie nieruchomościami pojawiają się klauzule zakazane lub łamiące prawa konsumentów?[/b]

Z praktyki widać, że biura dość szybko usuwają wszelkie klauzule, które zostały zakwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obawiając się o dobre imię i ewentualną odpowiedzialność.

Pierwotny katalog klauzul niedozwolonych został zamieszczony w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksie cywilnym[/link] w art. 385[sup]3[/sup] i jego dalsze poszerzanie następuje w wyniku działalności Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli jakiś zapis umowy budzi naszą wątpliwość, możemy skorzystać ze strony internetowej UOKiK, która jest skarbnicą wiedzy. Pamiętajmy jednak, że sam fakt, iż klauzula identycznie brzmiąca została uznana za niedozwoloną w innym wypadku, nie musi oznaczać, że tak będzie zawsze. Oceniać należy całokształt umowy oraz wolę i świadomość konsumenta.

[b]Kontrowersje klientów budzą klauzule w umowach na wyłączność, które przewidują, iż w okresie obowiązywania klient będzie zobowiązany wypłacić prowizję pośrednikowi, nawet jeśli sprzeda nieruchomość.[/b]

Pomimo wątpliwości sądów należy wskazać, iż taki zapis jest de facto sensem umowy na wyłączność i uznanie takiej klauzuli za niedozwoloną jest wynikiem braku rozumienia charakteru pośrednictwa.

Oczywiście poszczególne elementy takich postanowień mogą być zakazane, np. brak możliwości wypowiedzenia umowy lub zbyt długi okres jej obowiązywania, ale nie cały zapis. Umowa na wyłączność pozwala w pełni poświęcić się pośrednikowi promocji danej nieruchomości, ponieważ będzie miał pewność, że jeśli w wyniku drogiej reklamy prasowej znajdzie się klient, pośrednik otrzyma swoją prowizję.

Proszę zauważyć, że tylko niektóre nieruchomości mają w ogłoszeniach podane dokładną ulicę i zdjęcia faktycznie umożliwiające ich ocenę – są to właśnie nieruchomości z umów na wyłączność. Ułatwia to wybór klientowi, który nie tracąc czasu, może się zorientować, czy ta nieruchomość to ta, której szuka.

W USA czy Danii jest to absolutnym standardem, pozwalając na szybsze dokonywanie transakcji. Pośrednik, posiadając tylko umowę otwartą, nie zdecyduje się na pełne reklamowanie np. działki, bo jeśli klient zobaczy reklamę z adresem, sam pojedzie na miejsce i dokona transakcji z pominięciem agenta, który straci swoje pieniądze zainwestowane w ogłoszenia.

[b]Jakie są zalety umowy na wyłączność? Na co trzeba zwrócić uwagę w przypadku takiej umowy?[/b]

Największą zaletą jest faktyczne i pełne zaangażowanie pośrednika w taką transakcję. Rola umów na wyłączność będzie rosła, zwłaszcza teraz, gdy sytuacja na rynku jest dosyć trudna. Zachęcam do zawierania umów na wyłączność, choćby na krótki okres. Dajmy pośrednikowi np. trzy miesiące na sprzedaż nieruchomości w tym systemie. Jeśli mu się nie uda, możemy próbować sprzedać nieruchomość z pomocą innych biur lub też sami.

[b]Czy zawsze w umowie z pośrednikiem musi być wpisany numer licencji i nazwisko pośrednika autoryzującego transakcję?[/b]

[wyimek]Agencje zakładane w okresie boomu przez osoby niemające z rynkiem nieruchomości nic wspólnego, a liczące jedynie na szybki zarobek kosztem klienta, pogorszyły opinię o pośrednikach[/wyimek]

Nr licencji, nazwisko pośrednika oraz informacja o posiadaniu ubezpieczenia to elementy absolutnie niezbędne. Jeżeli pośrednik nie posiada licencji, nie powinniśmy z nim w ogóle rozpoczynać współpracy. Niestety, to właśnie agencje zakładane w okresie boomu przez osoby niemające z rynkiem nic wspólnego, a liczące jedynie na szybki zarobek kosztem klienta, istotnie pogorszyły opinię o pośrednikach.

[b]A co, gdy pośrednik pisze w umowie: „firma posiada licencje zawodową nr... ”. Przecież kwalifikacji zawodowych nie zdobywa firma, tylko konkretna osoba...[/b]

Jest to błąd. Licencja może być przyznana tylko osobie fizycznej. Wykaz takich osób (również po numerze licencji) można znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury.

[b]Kto może podpisać umowę pośrednictwa w zastępstwie pośrednika? Czy dopuszczalne jest, by sygnował ją pracownik biura, tzw. pomocnik agenta – jego upoważnienie, podczas gdy pośrednik nawet nie rozmawiał z klientem? Jaką pewność ma mieć zatem klient, że osoba z licencją rzeczywiście autoryzuje transakcję?[/b]

Taka praktyka jest dopuszczalna i stosowana. Powinniśmy jednak nabrać wątpliwości, jeżeli kolejny raz odwiedzamy biuro, w którym jest dziesięciu pomocników i nigdy nie było żadnego pośrednika lub też gdy nie możemy z nim porozmawiać.

Osobiście jestem zwolennikiem zaostrzenia przepisów, zgodnie z którymi tylko pośrednicy mogliby wykonywać czynności pośrednictwa i posiadać nie więcej niż np. pięciu pomocników jednocześnie, dla których będą patronami. Zapewniłoby to zaangażowanie tak w obsługę klienta, jak i w przekazywanie wiedzy młodym pośrednikom.

[b]Czy klient ma prawo pytać pośrednika o ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej?[/b]

Zawsze! Na prośbę klienta pośrednik powinien okazać kopię ubezpieczenia.

[b]Jak powinno być określone w umowie wynagrodzenie za pracę pośrednika? Bywa np. tak: „3 proc. ceny nieruchomości plus VAT, ale nie mniej niż 1 tys. zł plus VAT”, podczas gdy cena wynosi np. 120 tys. zł.[/b]

Wynagrodzenie prowizyjne to standard na rynku nieruchomości, nie tylko w Polsce, ale na całym świecie. Zapisy dotyczące minimalnego wynagrodzenia również pojawiają się bardzo często. Jest to po prostu zapłata, poniżej której pośrednik prawdopodobnie poniósłby większe koszty niż ewentualny zysk. Taki system znany jest w wielu branżach, nawet taksówkarze stosują minimalną opłatę.

W każdym wypadku czytajmy umowę. Kwestia ceny usługi powinna być tam dokładnie określona. Zawsze możemy próbować negocjacji, ale powinny one być rozpoczęte przed zawarciem umowy. Klienci, niestety, często podważają wysokość prowizji dopiero po zawarciu transakcji, podczas gdy wcześniej byli zadowoleni z obsługi. To tak, jakby iść do dentysty, zobaczyć cennik, poprosić o wyrwanie zęba, a później zacząć się targować co do ceny. Gorąco zachęcam do negocjacji, ale już na początku współpracy.

[b]Jak ocenia pan zapis: „obowiązek zapłaty wynagrodzenia spoczywa na kliencie nawet w przypadku zbycia nieruchomości po sześciu miesiącach po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy”.[/b]