Kiedy nie kupować od dewelopera

[b]Rz: Czy kupiłaby pani mieszkanie, gdy deweloper prowadzi przedsprzedaż, czyli tak naprawdę sonduje rynek, wystawiając promocyjne ceny, bo chce wiedzieć, na jaki procent inwestycji zbierze chętnych w określonym czasie?[/b]

Małgorzata Zamorska: Nie kupiłabym. Zdarza się czasem, że prawnik wikła się w transakcje, które odradzałby swoim klientom, w tym jednak wypadku bym nie ryzykowała.

[b]Dlaczego?[/b]

Na rynku jest spora oferta lokali, także tych już gotowych lub których budowa jest zaawansowana, więc raczej nie ma sensu wiązać się umownie, gdy perspektywy oddania mieszkania do użytku są mgliste.

Owszem, są osoby, które niepomne ryzyka decydują się na zawarcie umowy nawet na etapie znacznie poprzedzającym przysłowiową dziurę w ziemi, tłumacząc tę decyzję np. wyjątkową lokalizacją. W takim przypadku trzeba jednak mieć na uwadze, jaki rodzaj umowy się podpisuje, czy jest to tzw. umowa rezerwacyjna, która praktycznie nabywcy nic nie daje, czy jest to już docelowa umowa deweloperska. Tylko ta druga, i to podpisana w formie aktu notarialnego, daje kupującemu określone gwarancje, choć oczywiście sens tych gwarancji zależy od zapisów umowy.

Jeżeli przykładowo w umowie zostanie ustalony termin przekazania nabywcy mieszkania, lecz termin ten nie będzie obwarowany żadną sankcją, np. karą umowną, to walor takiego zapisu będzie jedynie papierowy.

[b]Czy to bardzo niebezpieczne dla klienta, gdy ma np. wpłacić 10 proc. wartości lokalu, a pozwolenia na budowę jeszcze nie ma?[/b]

Gdy nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę danej inwestycji, wówczas zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali nie ma możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, czyli umowy o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę w rozumieniu tejże ustawy.

Ustawa przewiduje bowiem, że przesłanką zawarcia tej umowy jest istnienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Orzecznictwo uznało jednak, że także w braku pozwolenia na budowę możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej, z tym że nie będą miały do niej zastosowania przepisy ww. ustawy, np. regulacja, zgodnie z którą sąd na wniosek nabywcy lokalu może powierzyć dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera, gdy ten prowadzi budowę wadliwie bądź działa w sposób sprzeczny z umową. Umowa ta będzie wówczas umową regulowaną wyłącznie przez przepisy kodeksu cywilnego.

Często jednak deweloperzy, nie dysponując pozwoleniem na budowę, oferują jedynie zawarcie umowy zbliżonej do umowy rezerwacyjnej. W przypadku umowy rezerwacyjnej stanowczo odradzałabym wpłacanie na jej podstawie aż 10 proc. wartości lokalu. Jeżeli już zdecydujemy się na zawarcie takiej niewiele znaczącej umowy, to przynajmniej nie inwestujmy w nią za dużo.

[b]Czy umowę o budowę mieszkania trzeba zawrzeć notarialnie?[/b]

Umowę deweloperską, która w swojej konstrukcji prawnej jest zbliżona do umowy przedwstępnej, można zawrzeć zarówno w formie pisemnej, jak i w formie notarialnej, choć z punktu widzenia interesów kupującego zdecydowanie pewniejsza jest ta druga.

Różnica sprowadza się do skutków obu rodzajów umów. Otóż jedynie umowa deweloperska w formie aktu notarialnego da nam ten skutek, że gdyby deweloper uchylał się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, kupujący mógłby go do tego przymusić sądownie. Podstawę do tego daje art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego, który ustanawia tzw. zastępcze oświadczenie woli drugiej strony transakcji. W praktyce oznacza to, że strona, której zależy na zawarciu umowy sprzedaży, np. kupujący, musi wystąpić do sądu przeciwko drugiej ze stron, tj. sprzedającemu. Sąd, dysponując umową przedwstępną w formie notarialnej, wydaje orzeczenie, które zastępuje wolę strony uchylającej się od zawarcia umowy. W ten sposób umowa sprzedaży dochodzi do skutku, a orzeczenie sądu jest podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Taką operację można jednak przeprowadzić pod warunkiem, że lokal został wybudowany. Natomiast gdy dysponujemy jedynie umową pisemną, a sprzedający uchyla się od sfinalizowania transakcji, można tylko stosować sankcje określone w umowie przedwstępnej (np. utrata zadatku) bądź dochodzić odszkodowania.

[b]A jak oceniać sytuację, gdy firma nie ma finansowania – ani własnego, ani z banku – tylko buduje za pieniądze klientów? Co robić, gdy budowa stanie?[/b]

Prawdę powiedziawszy, klient rzadko ma wiarygodną i sprawdzoną informację, czy deweloper ma zapewnione finansowanie, w szczególności w postaci kredytu bankowego. Umowy kredytowe zwykle objęte są klauzulą poufności i nie wyobrażam sobie, by nabywca lokalu miał wgląd w umowę z bankiem. Jeżeli nawet nabywca wie, że deweloper ma zapewniony kredyt, to można powiedzieć, że dziś go ma, a jutro już niekoniecznie. Trzeba bowiem pamiętać, że właściwie każdą umowę kredytową można wypowiedzieć i każdy kredyt można postawić w stan natychmiastowej wymagalności, gdy sytuacja finansowa dewelopera się pogorszy.

Zamiast więc bawić się w Sherlocka Holmesa i ustalać, czy deweloper ma takie czy inne finansowanie, lepiej trzymać się najprostszych zasad: wybierać te lokale, których sprzedaż odbywa się na zasadzie np. 10/90, czyli takich, gdzie zdecydowana większość ceny płatna jest po wydaniu lokalu, przy podpisaniu umowy sprzedaży.

Alternatywną, pewną formułą, choć ciągle mało popularną na rynku polskim, są bankowe rachunki powiernicze: otwarty i zamknięty, przy czym z punktu widzenia interesów klienta lepszy jest ten drugi.

[b]Czy jeśli firma ma kredyt bankowy, to nawet na etapie dziury w ziemi możemy czuć się bezpieczni? Czy bank zawsze gwarantuje bezpieczeństwo klientom dewelopera? Przecież najpierw zadba o swoje pieniądze, które mu pożyczył...[/b]

Gdy zdarzy się najczarniejszy scenariusz i deweloper upadnie, możemy mieć problem z odzyskaniem wpłaconych już pieniędzy. Wchodzą one bowiem do masy upadłości. Będziemy mieli szczęście, gdy syndyk uzna, że dla masy upadłości będzie korzystniej, jeżeli inwestycja będzie kontynuowana. Po jej zakończeniu nabylibyśmy więc lokal.

Syndyk może jednak również odstąpić od umowy deweloperskiej. W tym wypadku nie będziemy mieli żadnej prawnej możliwości żądania sprzedaży nam mieszkania ani zwrotu wpłaconej części ceny. Jedyna możliwość, jaka zostanie wówczas niedoszłemu nabywcy lokalu, to zgłoszenie swojego roszczenia o zwrot wpłaconych pieniędzy do masy upadłości.

Szanse na pomyślne odzyskanie pieniędzy maleją, jeżeli należące do dewelopera nieruchomości obciążone są hipotekami na zabezpieczenie kredytów bankowych. W takiej bowiem sytuacji z sum uzyskanych ze spieniężenia nieruchomości w pierwszej kolejności całą swoją należność zaspokoi bank, a dopiero nadwyżka środków trafi do ogólnego funduszu masy upadłości, z którego będą się mogli zaspokoić pozostali wierzyciele (w tym niedoszli właściciele mieszkań).

Remedium na takie sytuacje są właśnie wyżej wspomniane rachunki powiernicze. Zgodnie z prawem bankowym w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego (dewelopera) środki zgromadzone na rachunku nie wchodzą w skład masy upadłości, tj. nie posłużą do zaspokojenia innych wierzycieli upadłego dewelopera. Zasada ta dotyczy również rachunku powierniczego otwartego, z tym że kwoty już wypłacone przez bank deweloperowi w miarę zaawansowania robót budowlanych wchodzą do masy upadłości i ich zwrotu można dochodzić tylko według ww. ogólnych zasad.

Najbezpieczniejszy byłby w takiej sytuacji rachunek powierniczy zamknięty, bo deweloper otrzymuje pieniądze wpłacane na poczet ceny dopiero po zakończeniu całości inwestycji i po przedstawieniu bankowi notarialnej umowy sprzedaży lokalu, gdyż mielibyśmy wówczas prawo otrzymać całość środków wprost od banku.

[ramka][b]BEZPIECZNA TRANSAKCJA[/b]

- Transakcja kupna mieszkania jest bezpieczna wtedy, gdy następuje jednoczesna wymiana towaru na pieniądze, czyli gdy kupujemy gotowe już mieszkanie lub co najmniej gdy płacimy cenę albo jej znaczącą część przy umowie sprzedaży.

- Za bezpieczną można uznać też transakcję, w której za zwrot już wpłaconych pieniędzy gwarantuje niezależny od dewelopera podmiot – w szczególności bank.[/ramka]

[ramka][b]ZANIM ZWIĄŻESZ SIĘ UMOWĄ Z DEWELOPEREM[/b]

[b]Co powinno klienta zaniepokoić? [/b]

[b]Jakie wymagania czy zachowania dewelopera?[/b]

- Lepiej omijać deweloperów, którzy dużo opowiadają i obiecują, lecz nie potwierdzają tego dokumentami. Gdy deweloper zapewnia, że ma pozwolenie na budowę bądź pozwolenie na użytkowanie, koniecznie trzeba żądać jego okazania. Jeśli np. słyszeliśmy jakieś plotki, że deweloper ma z czymś przy inwestycji problem, wówczas nie opierajmy się na relacjach innych kupujących, tylko badajmy sprawę u źródła. Żądajmy dokumentów, jako kupujący mamy bowiem prawo znać sytuację formalnoprawną budowy.

- Lepiej nie wybierać deweloperów, którzy dopiero debiutują w branży. Owszem, można u nich kupować, ale lepiej dopiero wtedy, gdy budowa jest już zaawansowana, a warunki zakupu rozsądnie zapisane. Lepiej też zrezygnować z zakupu u dewelopera, który nie daje szans na partnerskie ułożenie warunków umowy.