Prawa właściciela lokalu z rękojmi za wady lokalu lub budynku

Właściciel lokalu odkrywa, że mieszkanie, które kupił od dewelopera, ma jakieś niedoróbki czy usterki. U sąsiadów też ujawniły się defekty. Czy w takiej sytuacji właściciele mieszkań powinni indywidualnie zgłaszać usterki deweloperowi, czy lepiej będzie zrobić to za pośrednictwem zarządu powstałej w budynku wspólnoty mieszkaniowej?

Anna Piecuch:

Usterki we własnym lokalu jego właściciel powinien zgłaszać deweloperowi indywidualnie. To właściciel lokalu jest bowiem w świetle prawa podmiotem uprawnionym do zgłaszania roszczeń z tytułu rękojmi. Można oczywiście to uprawnienie scedować, jednak w mojej ocenie w interesie samego właściciela lokalu leży, aby dokonać uzgodnień w zakresie sposobu i terminu usunięcia usterek bezpośrednio z deweloperem.

Jeśli prace związane z usuwaniem usterek będą miały szeroki zakres, a ich wykonanie może mieć wpływ na funkcjonowanie innych lokali, właściciel lokalu powinien zawiadomić zarząd wspólnoty o tych działaniach. To samo dotyczy sytuacji gdy usunięcie wady w konkretnym lokalu wiąże się z koniecznością usunięcia usterek w części wspólnej budynku (np. w dachu).

Jeśli usterki występują w wielu lokalach i są jednego rodzaju (np. spękania, zawilgocenie) i zostały zgłoszone w tym samym czasie, właściciele poszczególnych lokali mogą porozumieć się z deweloperem co do sposobu i terminów napraw. Mogą też np. wspólnie zatrudnić inspektora nadzoru, który będzie uczestniczył w odbiorze prac naprawczych.

A jak postąpić, gdy wady występują w części wspólnej budynku, np. na klatce schodowej?

Właściciel lokalu, jako posiadający udział w nieruchomości wspólnej, jest uprawniony do zgłoszenia deweloperowi również defektów w części wspólnej. Członkowie wspólnoty mogą jednak scedować na wspólnotę swoje uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji dotyczących części wspólnych budynku. Wówczas to działający w imieniu wspólnoty zarząd będzie uprawniony do zgłaszania deweloperowi tych usterek oraz ustalania z nim sposobu i terminu ich usuwania.

Ile czasu na zgłoszenie niedoróbek dają przepisy prawa?

Jeśli w umowie z deweloperem nie ma regulacji dotyczących odpowiedzialności za wady, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi, która w przypadku wad budynku wynosi 3 lata. Wady zgłoszone w tym okresie deweloper zobowiązany jest usunąć na swój koszt. Należy pamiętać, iż dla zgłoszenia wady konieczne jest zachowanie formy pisemnej i przesłanie zawiadomienia o wykryciu wady listem poleconym.

Czego się domagać, gdy umowa zakupu lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej milczy na ten sposobu zaspokajania roszczeń z tytułu rękojmi? Czy można żądać tylko usunięcia usterek czy też np. innego lokalu w zamian albo odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy, jeśli wady są istotne?

Roszczenia z tytułu rękojmi to: roszczenie o usuniecie wady, obniżenie ceny oraz prawo odstąpienia od umowy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności możemy domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – obniżenia ceny lub – idąc najdalej - odstąpienia od umowy.

Czy prawo pozwala domagać się odszkodowania lub zadośćuczynienia?

Tak. Niezależnie od roszczeń z tytułu rękojmi możliwe jest zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy, jak również szkody związanej z wystąpieniem wad. Może się zdarzyć, iż deweloper wprawdzie usunął wady w naszym mieszkaniu, jednak trwało to bardzo długo, czasem kilkanaście miesięcy, a my mieszkaliśmy przez ten czas na „placu budowy”, znosząc wszystkie związane z tym utrudnienia. Mogło to odbić się negatywnie na naszym zdrowiu (grzyb na ścianach), samopoczuciu, relacjach z najbliższymi. W takim przypadku możemy wystąpić do sądu o zadośćuczynienie za doznaną krzywdę.

Sprawy związane z reklamacjami wad budynku mogą się przeciągać, a tymczasem wada powoduje coraz większe szkody. Czy zauważone usterki można usunąć na własny koszt i potem żądać zwrotu pieniędzy?

Tak zwanego zastępczego usunięcia usterek można dokonać w dwóch przypadkach – jeśli taka możliwość została przewidziana w umowie z deweloperem lub jeśli uzyskamy sądowe upoważnienie do wykonania napraw na koszt i ryzyko dewelopera (art. 480 §1 kc). W pozostałych przypadkach lepiej czekać na usunięcie wady przez dewelopera. W przeciwnym razie nie będziemy mogli skutecznie dochodzić od niego zwrotu kosztów dokonanej naprawy.

Nasz czytelnik opisał taką sprawę: w trzyletnim budynku ujawniła się usterka polegająca na tym, że z powodu braku odwodnienia zadaszeń nad głównymi wejściami woda wnika pod okładzinę elewacyjną, co powoduje zawilgocenie ściany (odpryski farby, odpadnięcia płytek) od strony klatek schodowych oraz mieszkań. Deweloper nie chce przyjąć odpowiedzialności za wadę twierdząc, że skoro nie było odwodnień w projekcie budowlanym, to on nie popełnił błędu i nie odpowiada za powstałe usterki. Czy to znaczy, że czytelnik powinien zwrócić się z reklamacją do projektanta?

W żadnym wypadku. Jeśli wada została zgłoszona deweloperowi w terminie, jest on względem nabywcy lokalu odpowiedzialny za jej usunięcie, niezależnie od tego, jaka jest przyczyna jej powstania. Ta przyczyna może stanowić podstawę roszczeń regresowych dewelopera względem projektanta czy wykonawcy budynku, co jednak pozostaje bez wpływu na odpowiedzialność dewelopera w stosunku do właściciela lokalu. Taka próba przerzucania odpowiedzialności i zniechęcania nabywców lokali do dochodzenia roszczeń jest bardzo często praktykowana przez deweloperów, lecz jest ona zupełnie pozbawiona podstaw prawnych.

Deweloper jest obowiązany dostarczyć rzecz wolną od wad i ponosi odpowiedzialność za wszelkie wady, chyba że udowodni, że powstały one bez jego winy. Nie może także bronić się zarzutem, że prace wykonawcze prowadziła inna firma, gdyż zgodnie z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działania lub zaniechania za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonuje, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.

Co robić, gdy wada ujawniła się po latach i deweloper lub projektant przekonują, że wynika z niewłaściwego zarządzania budynkiem, np. z braku konserwacji?

Jeśli wada ujawniła się po upływie okresu rękojmi i gwarancji, nie możemy domagać się jej bezpłatnego usunięcia przez dewelopera. W przypadku rozbieżności co do jej charakteru i przyczyny zasadne będzie zamówienie ekspertyzy. Może się bowiem okazać, iż wbrew twierdzeniom dewelopera, usterka nie wynika z niewłaściwej eksploatacji, lecz z nienależytego wykonania umowy. Wtedy będziemy mogli dochodzić od dewelopera odszkodowania z tego tytułu. Okres przedawnienia roszczenia jest wtedy dłuższy niż dla rękojmi i wynosi 10 lat. Należy pamiętać, iż w przypadku wad budynków i związanych z nimi roszczeń, nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania.

Co robić, gdy deweloper nie uznaje roszczeń?

Jeśli deweloper odmawia dokonania napraw pomimo zgłoszenia wad w terminie, a potem obniżenia ceny – można wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie deweloperowi określonego działania tj. usunięcia usterek lub zapłaty. Powództwo to wnosi się do sądu powszechnego. Pozew podlega opłacie w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Chodzi o wartość robót, do wykonania których sąd miałby zobowiązać dewelopera bądź też wartość kwoty z tytułu obniżenia ceny. Oprócz tych kosztów musimy być przygotowani m.in. na uiszczenie zaliczki na opinię biegłego np. w sprawie prawidłowości przedstawionych przez nas wyliczeń dotyczących obniżenia ceny. Jeśli do prowadzenia sporu zatrudniamy pełnomocnika do powyższych kosztów trzeba doliczyć również jego wynagrodzenie.

Kto składa pozew: zarząd wspólnoty, właściciele lokali indywidualnie czy właściciele lokali grupowo?

Jeśli wady dotyczą części wspólnych, pozew może wytoczyć zarząd wspólnoty - pod warunkiem dokonania cesji uprawnień z rękojmi w zakresie części wspólnych przez członków wspólnoty na wspólnotę. Nie polecam takiej cesji, gdy chodzi o wady w lokalach indywidualnych, gdyż pozbawi nas ona prawa decydowania o dalszych losach usterek w naszym lokalu.

Można oczywiście skorzystać z instytucji pozwu zbiorowego. Podstawowy wymóg formalny przy składaniu pozwu zbiorowego to zebranie grupy przynajmniej 10 poszkodowanych osób. Potencjalną zaletą takiego rozwiązania jest ominięcie zagrożenia, że z powodu braku jednego lub kilku pełnomocnictw właścicieli lokali dla wspólnoty, złożenie pozwu nie będzie możliwe. W przypadku powództwa zbiorowego wystarczy pozew 10 osób, nie muszą to być wszyscy współwłaściciele.

Tym niemniej pozew zbiorowy ma również znaczącą wadę z punktu widzenia właścicieli wadliwych lokali, a mianowicie ujednolicenie wartości zasądzonych na rzecz poszczególnych właścicieli kwot. Jest to ważne, gdyż w przypadku, gdy lokale są wadliwe w różnym stopniu, ich właściciele będą potrzebować zgoła odmiennych kwot pieniężnych na ich naprawę. Różna wartość lokali to również różna wartość z tytułu obniżenia ceny, która zostanie przez sąd wyrównana „w dół”.

Co trzeba, a co warto dołączyć do pozwu przeciwko deweloperowi?

Wytaczając powództwo, musimy udowodnić istnienie swojego roszczenia, jak również jego wysokość i załączyć do pozwu odpowiednie dokumenty. Ich katalog jest otwarty. Zawsze jednak będą to: umowa z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, ewentualnie korespondencja między stronami, dokumentacja fotograficzna. Może to być również opinia specjalisty z zakresu budownictwa dotycząca charakteru i zakresu wad. Należy jednak pamiętać, iż będzie ona traktowana przez sąd jak dokument prywatny tzn. w razie wątpliwości sąd może nakazać sporządzenie ekspertyzy przez biegłego sądowego. W pozwie można również zawrzeć wniosek dowodowy o przesłuchanie świadków – może to być rodzina, znajomi, pracownicy dewelopera, pracownicy generalnego wykonawcy lub podwykonawców – wszystkie osoby, które posiadają wiedzę na temat naszej „walki” z deweloperem.

Co - oprócz wad fizycznych budynku - może być przedmiotem roszczeń? Czy można składać reklamację z tego powodu, że wbrew obietnicom składanym przy podpisaniu umowy deweloper nie urządził zieleni, placu zabaw albo użył do wykończenia budynku materiałów gorszej jakości?

Fundamentalna dla udzielenia odpowiedzi na to pytanie jest treść umowy z deweloperem. Jeśli w umowie został określony standard wykonania (klasa i jakość użytych materiałów), to w przypadku użycia przez dewelopera materiałów gorszej jakości, można uznać, iż jest to wada zmniejszająca wartość przedmiotu umowy i dochodzić od dewelopera obniżenia ceny. Można również wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Jeśli chodzi o zieleń czy plac zabaw istotne jest, czy były elementem projektu, czy tylko folderu reklamowego. Jeśli były w projekcie i nie zostały wykonane, stanowi to podstawę roszczeń z nienależytego wykonania umowy. Jeśli były w folderze, można próbować dowodzić, iż przedmiot umowy nie zawiera cech, o których sprzedawca zapewniał, ale jest to znacznie trudniejsze.

A co robić, gdy deweloper obiecywał, że okno będzie wychodziło na zielony zagajnik, a po kilkunastu miesiącach zagajnik zamienił się w plac budowy trasy szybkiego ruchu lub kolejnych bloków?