Koszty utrzymania lokalu ponosi wynajmujący i lokator

W 2009 r. wspólnie z siostrą odziedziczyliśmy dom z lokatorami. Dom jest w znośnym stanie technicznym. Lokatorzy ciągle domagają się remontu, wymiany okien, kaloryferów. Chciałbym wiedzieć, jakie wydatki obciążają nas jako właścicieli, a jakie lokatorów – pyta czytelnik.

W umowach najmu mieszkań w domu należącym do prywatnego właściciela stronom – wynajmującemu (właścicielowi) i lokatorowi – wolno dowolnie ustalić, o co ma dbać lokator, a o co właściciel. Można się domyślać, że w umowach najmu z lokatorami domu odziedziczonego przez czytelnika takich ustaleń nie ma. Zatem obowiązuje w tym zakresie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1CB4D4A79ED3D7EF8B386B0DA4047E9C?id=176767]ustawa o ochronie lokatorów[/link].

[srodtytul]Troska o budynek i instalacje [/srodtytul]

Właściciel obowiązany jest do wykonywania na swój koszt wszystkich prac, wszystkich napraw mających utrzymać lokum we właściwym stanie, poza tymi, które z mocy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E8CFFE84CF2D0A1E97A3AA47EFA3C35E?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] lub ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów obciążają najemcę (o tym dalej). Zgodnie z art. 6a tej ustawy na wynajmującym (właścicielu) ciąży obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, elektryczności, wind oraz innych urządzeń stanowiących wyposażenie nie tylko lokalu, ale i budynku. [b] Do obowiązków właściciela należą przede wszystkim[/b] (jest to wyliczenie przykładowe, niewyczerpujące):

- utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia,

- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku oraz przywrócenie stanu poprzedniego budynku w razie jego uszkodzenia niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

- dokonywanie napraw lokalu, naprawa oraz wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie, który nie obciąża najemcy,

- naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu),

- wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

[srodtytul]Płaci wynajmujący [/srodtytul]

Na lokatorze ciąży przede wszystkim ogólny obowiązek dbałości o lokum. Naruszenie tego obowiązku może być podstawą do rozwiązania najmu mieszkania z miesięcznym wypowiedzeniem (po uprzednim upomnieniu). Najemca ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia właściciela o potrzebie napraw, które obciążają właściciela (art. 666 k.c.). Jeśli dokonanie napraw obciążających właściciela jest konieczne, a on mimo zawiadomienia przez najemcę zwleka z ich wykonaniem, najemca może je wykonać na jego koszt.

Naprawy i konserwacje obciążające lokatora wskazano szczegółowo w art. 6a ustawy o ochronie lokatorów. W myśl tych przepisów najemcy muszą z własnej kieszeni finansować naprawę i konserwację:

- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,

- drzwi i okien,

- wbudowanych mebli, włącznie z ich wymianą,

- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, jeśli mieszkanie jest w nie wyposażone, łącznie z ich wymianą,

- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,

- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,

- etażowego centralnego ogrzewania, a jeżeli nie zostało ono zainstalowane na koszt właściciela (wynajmującego) – także jego wymianę,

- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym bezzwłoczne usuwanie ich niedrożności,

- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (piwnic, komórek, pomieszczeń gospodarczych itd.).

[b]Ponadto musi sfinansować: [/b]

- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

[ramka]

[b]W razie awarii [/b]

Obowiązki lokatora na wypadek awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej powstaniem szkody wskazano w art. 10 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=19DC7F16365EDFA0DCE0A5F7A07130C6?id=77171]ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych[/link]. Lokator jest przede wszystkim obowiązany udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeśli jest nieobecny albo odmawia jego udostępnienia, właściciel ma prawo wejść do mieszkania w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także z jej udziałem. [/ramka]