Płacę drożej, ale śpię spokojnie

[b]rz: Czy teraz jest dobry czas na zaciąganie kredytów hipotecznych, biorąc pod uwagę to, co się dzieje na rynku finansowym oraz nieruchomości? Wydaje się, że banki znowu zaczęły konkurować o klientów.[/b]

Jacek Furga: Zarówno sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, jak i na rynku mieszkaniowym sprzyja nabywaniu mieszkań z wykorzystaniem kredytów. Zwiększona konkurencja pomiędzy bankami przekłada się na coraz atrakcyjniejsze warunki finansowe kredytów hipotecznych. Banki rezygnują z części opłat towarzyszących udzieleniu kredytu, a oprocentowanie wydaje się atrakcyjne.

Ponadto o kolejne miesiące przesuwa się termin zmian w rządowym programie „Rodzina na swoim”, co pozwala na skorzystanie z tej obecnie jedynej i bardzo atrakcyjnej formy pomocy państwa w obsłudze kredytu hipotecznego.

Deweloperzy również dostosowują swoją ofertę do zmienionych możliwości finansowych potencjalnych nabywców mieszkań – zwiększają pulę lokali o mniejszej powierzchni przy zachowaniu liczby pokoi. Jednocześnie od roku obserwujemy stabilizację cen nieruchomości, co pozwala na unikanie pośpiechu i spokojne porównanie interesujących nas lokali oferowanych na rynku.

[b]Czy przyszli kredytobiorcy powinni się bać kolejnych rekomendacji nadzoru finansowego? Czy będzie trudniej o kredyt hipoteczny?[/b]

Kolejne obowiązki nakładane na banki przez nadzór finansowy sprawiają, że dostępność kredytu może być rzeczywiście niższa niż dotychczas. To ograniczenie może się jednak wyrażać przede wszystkim obniżeniem wysokości udzielanych przez banki kredytów.

Pojawia się więc pytanie, czy niższe kredyty będą w stanie zaspokoić rozbudzone w ostatnich latach marzenia klientów o własnych czterech ścianach? W najgorszym razie decyzje o kupnie będą odsuwane w czasie, być może nawet o kilka lat, aż wzrost dochodów lub zgromadzone środki pozwolą na zakup wymarzonego mieszkania.

W mojej opinii Polacy nie powinni się obawiać kolejnych regulacji, ponieważ ich celem jest eliminowanie przypadków zaciągania zbyt wysokich zobowiązań finansowych przez kredytobiorców.

[b]Jaką radę dałby pan osobie, która właśnie poszukuje kredytu na mieszkanie? Co powinna wiedzieć, zadłużając się na wiele lat?[/b]

Przede wszystkim radzę unikania pośpiechu zarówno przy wyborze mieszkania, jak i kredytu hipotecznego. Należy bardzo uważnie przeanalizować oferty bankowe nie tylko pod kątem wysokości marży kredytowej. Ważne, aby sprawdzić, od czego jest uzależniona zmiana wysokości oprocentowania kredytu.

Umowa kredytowa jest bardzo istotna, bo pociąga za sobą wieloletnie konsekwencje, dlatego każdy klient powinien dopytywać przedstawicieli banków o nawet najdrobniejsze szczegóły. Wszystkie zapisy w umowie muszą być dla osoby biorącej kredyt jasne, w przeciwnym razie nie powinna ona podpisywać żadnych dokumentów. Nawet jeżeli wcześniej oferta była negocjowana i omawiana, należy ją jeszcze przejrzeć przed ostatecznym podpisaniem.

[b]W jakiej walucie zadłużyłby się pan, gdyby wyboru dokonywał dziś?[/b]

Odpowiedź na to pytanie jest dla mnie prosta. Jestem kredytobiorcą i od czterech lat spłacam kredyt zaciągnięty w krajowej walucie. Taką decyzję podjąłem świadomie, zdając sobie sprawę, że będę płacił drożej niż za kredyt we frankach. Ale dzięki temu śpię spokojnie, a że wybrałem opcję malejącej raty, to z ogromną satysfakcją stwierdzam co kwartał, że kosztuje mnie to coraz mniej.

Podstawą decyzji o wyborze kredytu w walucie nie może być fakt, że nie podołałbym obsłudze kredytu o tej samej wartości zaciągniętego w złotych. Jeśli lubię ryzyko i stać mnie na okresowo wyższy koszt obsługi, to decyduję się na kredyt w walucie. To musi być dojrzała decyzja, aby niezależnie od ostatecznego wyboru przy każdej zmianie kursu wymiany czy stopy procentowej nie liczyć nerwowo i nie gryźć się, że „gdybym jednak wtedy zdecydował się na…”, to dziś bym nie stracił. Kredyt hipoteczny zaciągamy na kilkadziesiąt lat i musimy się nauczyć z nim żyć.

[b]Czy tzw. frankowicze, którym ostatnio dług mocno urósł ze względu na wzrost kursu franka szwajcarskiego, rzeczywiście mają się czym przejmować? Jak ocenia pan sytuację?[/b]

Jestem przekonany, że „frankowicze” mają sporo powodów do zadowolenia i satysfakcji – również wymiernej finansowo. Nadal wychodzą na swoich kredytach lepiej niż osoby zadłużone w złotych.

Jednak pamiętajmy, że zadłużenie hipoteczne we franku szwajcarskim oznacza wystawienie się przez kredytobiorcę na dwa elementy ryzyka. Pierwszy z nich to zmiana kursu wymiany. Tutaj rzeczywiście kilka dni temu mogło „frankowiczom” skoczyć ciśnienie, bo kurs franka w relacji do złotego wzrósł o kilka procent. Na szczęście drugi element ryzyka – zmienna stopa procentowa – rekompensował swoimi niskimi poziomami zwiększenie raty kapitałowej wywołane wzrostem kursu franka.

Ze względu na wspomniane ryzyko rozsądnym rozwiązaniem byłoby budowanie sobie przez każdego „frankowicza” własnego funduszu bezpieczeństwa – np. w miesiącach zdecydowanie niższych spłat kredytu należałoby „zaoszczędzoną” kwotę wpłacać na odrębny rachunek lub lokatę, z której można byłoby korzystać w okresie wyższych spłat.

[b]Czy przyznałby pan rację klientom z grupy BRE Banku, którzy w pozwie zbiorowym domagają się zmiany warunków kredytowania, bo stosowane wskaźniki, które mają wpływ na wysokość raty, są nierynkowe? Jak uniknąć takich sytuacji?[/b]

Przyjmuję, że umowy zawierane były dobrowolnie i jakieś ich elementy, w tym pewnie wysokość oprocentowania, zadecydowały o tym, że to właśnie oferta BRE Banku, a nie żadnego innego, została uznana za najatrakcyjniejszą.

Natomiast sama sprawa pozwu zbiorowego przeciwko BRE Bankowi nie jest jednoznaczna. Z tego, co wiem, bank stoi na stanowisku, że podpisywane przez kredytobiorców umowy są zgodne z prawem i były oparte na parametrach rynku kapitałowego, oprocentowanie rosło i spadało wraz ze zmieniającym się kosztem pozyskania pieniądza na rynku. Klienci postanowili, że to sąd powinien rozwiać wątpliwości w tej sprawie, i w tym celu skorzystali z nowej możliwości, jaką jest pozew zbiorowy.

[wyimek]O wyborze finansowania w obcej walucie nie może decydować fakt, że nie podołałbym obsłudze kredytu o tej samej wartości zaciągniętemu w złotych[/wyimek]