Brakujące metry znajdziesz u sąsiada

[i]Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy[/i]

[b]Rz: Jakie dokumenty pozwolą na pełną ocenę sytuacji prawnej kupowanej nieruchomości? Jak sprawdzić ich wiarygodność?[/b]

Małgorzata Zamorska: Zakres analizy zależy od rodzaju nieruchomości, jaką chcemy nabyć. Szerszy będzie z całą pewnością przy zakupie domu niż mieszkania spółdzielczego. W przypadku domu konieczne będzie zbadanie dokumentów dotyczących nieruchomości, w szczególności danych w księdze wieczystej i ewidencji gruntów, wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mapy geodezyjnej.

Trzeba pamiętać, że budynki nie są co do zasady odrębnymi nieruchomościami, lecz dzielą los prawny gruntu. Z punktu widzenia prawnego nie kupujemy zatem domu, lecz zabudowaną nieruchomość. Czasem jednak budynek może stanowić odrębną nieruchomość, np. w przypadku obiektów istniejących na gruncie w użytkowaniu wieczystym, ale zasadą jest, że budynki znajdujące się na gruncie w użytkowaniu wieczystym należą do użytkownika wieczystego. Badanie statusu prawnego budynku odbywa się zatem niejako przy okazji weryfikacji statusu nieruchomości gruntowej.

[b]Co sprawdzić, kupując dom na rynku wtórnym?[/b]

Przede wszystkim należy sprawdzić legalność jego wzniesienia i oddania do użytkowania, metraż, jakość wykonania, dostępność mediów. Dlatego trzeba zobaczyć pozwolenie na użytkowanie bądź gdy jego uzyskanie nie było konieczne, pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie do użytkowania. Niepożądaną niespodzianką byłby bowiem zakup budynku postawionego nielegalnie lub niezgodnie z projektem budowlanym. Trzeba więc dodatkowo ustalić jego dane w starostwie. Gdy budynek nie widnieje na mapach w urzędzie, można podejrzewać, że nie został formalnie dopuszczony do użytku, co może oznaczać dodatkowe kłopoty.

[b]W przypadku każdej nieruchomości może się zdarzyć próba oszustwa i dwu- albo nawet wielokrotnej sprzedaży. Czy można ostatecznie wykluczyć oszustwo?[/b]

Nie ma stuprocentowego środka zaradczego na takie sytuacje. Ryzyko można minimalizować, ale definitywnie wykluczyć go nie można. Kupujący bazuje na dokumentach, w tym urzędowych odpisach i wypisach. Od daty ich wydania zwykle upływa jakiś czas. Nie jest zatem absolutnie niemożliwe, by pomiędzy datą wydania dokumentów a datą zawarcia umowy sprzedaży stan prawny nie uległ zmianie. Już prawie normą staje się jednak pomoc notariuszy, którzy w dniu podpisania umowy, dosłownie niemal w jej trakcie, potwierdzają dane w księdze wieczystej, sprawdzając, czy w tym czasie nie wpłynęły do sądu wnioski o wpis zmiany danych lub nie pojawiły się wzmianki wyłączające rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pewność obrotu na szczęście wzrasta z roku na rok. Niedawno otrzymaliśmy możliwość powszechnego wglądu w elektroniczny system ksiąg wieczystych. Jest to nieocenione narzędzie, z którego może skorzystać każdy zainteresowany na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

[b]Kupujący działkę słyszy: poproś o wypis i wyrys z rejestru gruntu, zobacz mapę ewidencyjną, sprawdź wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Na co jednak powinien zwrócić uwagę w tych dokumentach? Jaki jest ich okres ważności?[/b]

Nie ma jakiegoś urzędowego okresu ważności dokumentów. W praktyce do umowy sprzedaży przyjmuje się dokumenty nie starsze niż kilka miesięcy. To w interesie kupującego jest żądanie przedłożenia przez sprzedającego lub uzyskanie we własnym zakresie dokumentów jak najbardziej aktualnych.

Przy weryfikacji stanu prawnego i faktycznego na dzień transakcji pomagają zwykle pośrednicy, prawnicy i notariusze. Można zatem ogólnie założyć, że strony formalnoprawnej pilnuje ktoś jeszcze poza kupującym. Problemy mogą się pojawiać na innym tle. Zdarza się, że kupujący wbrew dokumentom i obiektywnemu stanowi rzeczy działa w zaufaniu do zapewnień sprzedającego, które są nieprawdziwe lub nierealne. Wydawało mi się, że takie zjawiska już nie występują, ale proszę mi wierzyć, że są one zadziwiająco częste. Nadal jest sporo osób, które przy zakupie kierują się emocjami. Nabywają nieruchomość, co do której jest wiele zastrzeżeń, i to zastrzeżeń im zakomunikowanych, których jednak zdają się nie uwzględniać, licząc, że wszystko ułoży się po ich myśli. Często jednak tak się nie dzieje i potem mają żal, najczęściej nie do siebie, że dali się wmanewrować w sytuację bez wyjścia. Obecnie, gdy jest duży wybór ofert na rynku nieruchomości, radzę wszystkim, by wchodzili jedynie w klarowne układy, unikając np. kupna nieruchomości o zagmatwanym stanie formalnoprawnym.

[b]?Kiedy obawiać się służebności gruntowych, przejazdu i przechodu, przesyłu czy służebności osobistej???[/b]

Kupując nieruchomość, koniecznie trzeba sprawdzić, czy nie ma zauważalnych śladów korzystania z działki przez osoby trzecie. Każda ścieżka bądź nieformalna droga dojazdowa prowadząca przez działkę powinna obudzić naszą czujność. To, że upatrzony przez nas grunt formalnie nie jest obciążony służebnością, np. służebnością drogi koniecznej wpisaną do księgi wieczystej, nie oznacza, że niedługo po zakupie nie możemy być skonfrontowani z żądaniem sąsiada ustanowienia na jego rzecz takiej służebności.?Każda posesja musi mieć dostęp do drogi publicznej, dlatego oglądając działkę, którą chcemy nabyć, nie ograniczajmy się wyłącznie do jej terenu, ale popatrzmy, jak sąsiedzi mają rozwiązane kwestie komunikacyjne.?

Często się zdarza, że sąsiedzi, którzy przez lata nieformalnie przejeżdżali przez nabytą przez nas działkę, widząc nowego gospodarza i znając zamiary budowy ogrodzenia, postanawiają sformalizować uprawnienie do przejazdu bądź przechodu. Brak zgody nowego właściciela na dotychczasowe poczynania skłania ich do wystąpienia na drogę sądową. Najpowszechniejsze w takich przypadkach są powództwa o ustanowienie drogi koniecznej albo nawet zasiedzenie służebności. Zasiedzenie jest w praktyce trudniejsze, gdyż wymaga wykazania długoletniego korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Ścieżka ani droga gruntowa nie spełnia tego kryterium.?Nie inaczej przedstawia się sprawa wszelkich urządzeń lub instalacji znajdujących się w lub nad gruntem, w szczególności linii energetycznych, rurociągów gazowych czy centralnego ogrzewania. Nawet gdy ich status jest nieuregulowany, nie przyjmujmy optymistycznie, że zostaną usunięte.??

[b]Kupujemy grunt pod dom. Okazuje się, że granice działki w rzeczywistości są inne niż na mapie. Kiedy jest niebezpieczeństwo, że dojdzie do zasiedzenia granic???[/b]

Kupując nieruchomość, czy to z domem, czy sam grunt, warto sprawdzić jej granice, powierzając tę pracę uprawnionemu geodecie. Jest to szczególnie wskazane na terenach, gdzie podziały i granice znaczone były już dawno temu.? Trzeba bowiem pamiętać, że nabywając nieruchomość, kupujemy określoną powierzchnię ziemi, np. 1 tys. mkw. Jej granice są sprawą wtórną. Zdarzają się zatem sytuacje, że ogrodzony dawno temu teren ma w rzeczywistości mniejszą powierzchnię niż ta, którą nabyliśmy. Brakujące metry muszą zatem być u naszego sąsiada lub u sąsiadów.?Sprawa się wówczas mocno komplikuje, bo – jak wiadomo – spory o miedzę to najprostsza droga do unicestwienia każdego, nawet dobrego, stosunku sąsiedzkiego.

Sporna granica regulowana jest wówczas w drodze ustalenia przebiegu granic lub rozgraniczenia w trybie art. 31 i nast. ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.?Takie zdarzenia są naprawdę częste i pojawiły się nawet w mojej rodzinie, ze wszystkimi wspomnianymi konsekwencjami. Nie są również wykluczone przypadki, że rzeczywiście doszło do zasiedzenia części naszej nieruchomości. Jest to zwykle możliwe po upływie 30 lat korzystania przez sąsiada z naszej działki, założyć bowiem należy, że w takich wypadkach sąsiadowi nie będzie można przypisać dobrej wiary uprawniającej do skrócenia okresu zasiedzenia do lat 20.??

[b]Co robić, jeśli zauważymy rozbieżność powierzchni domu – w księdze wieczystej jest np. 100 mkw., a w rzeczywistości budynek ma poddasze zagospodarowane na cele mieszalne, więc jego powierzchnia wynosi 150 mkw.? Czy z formalnego punktu widzenia to wielki problem??? [/b]

Opis budynków znajdujący się w księdze wieczystej ma znaczenie tylko informacyjne, a nie prawne. Nieruchomość w dziale I księgi wieczystej opisywana jest na podstawie danych ujawnionych w ewidencji gruntów. Ta jednak nie zawsze jest aktualna. Nie jest niczym nadzwyczajnym, że księga wieczysta prowadzona dla zabudowanej nieruchomości, którą zamierzamy nabyć, w ogóle nie uwidacznia budynku. Może wręcz figurować w niej opis, że działka jest niezabudowana. Nie trzeba w takim wypadku od razu węszyć oszustwa, lecz pamiętać o zasadzie mówiącej, że budynek przypada gruntowi. Nie ma zatem możliwości zakupu działki bez domu lub domu bez działki.?

Ta oczywista dla każdego prawnika zasada w praktyce zadziwia często nawet doświadczonych biznesmenów. Niedawno zaskoczyłam tą informacją firmę, która wybudowała duży obiekt na dzierżawionym przez siebie gruncie w przekonaniu, że stała się jego właścicielem. Nie mniej zdziwiony był właściciel gruntu, który ostatecznie chciał sprzedać dzierżawcy działkę, że w umowie sprzedaży musi ująć wartość całej nieruchomości, tj. gruntu i budynków. Nie mógł pojąć, jak ma sprzedawać coś, czego sam nie wybudował. W przypadku budynków ważne jest, by były one ujęte w ewidencji gruntów i budynków oraz naniesione na aktualnych mapach geodezyjnych.?

Jeżeli nawet w księdze wieczystej wskazana jest określona powierzchnia budynku, o niczym to nie przesądza. Póki nie będzie w Polsce obowiązywał podatek katastralny, kwestie powierzchni obiektów będą grały drugoplanową rolę. Powierzchnia lub odstępstwa od powierzchni są istotne w praktyce tylko ze względu na procedury budowlane, gdyż wszelkie zmiany kubatury lub metrażu mogą być kwalifikowane jako nielegalne odstępstwa od zatwierdzonego w decyzji o pozwoleniu na budowę projektu budowlanego. Dlatego też wskazane jest ustalenie, czy budynek posiada urzędowe dopuszczenie do użytku. Gdy je ma, warto jeszcze dodatkowo zlecić wykonanie inwentaryzacji budynku oraz kontrolę jego stanu technicznego przez rzeczoznawcę budowlanego. Jest to szczególnie uzasadnione w domach kilkunastoletnich.???

[ramka][srodtytul]?Ekspert radzi??[/srodtytul]