Nie chcą budować spekulacyjnie

Z analiz firmy doradczej Colliers International wynika, że mimo ograniczonej podaży powierzchni magazynowych w Polsce popyt na nią był w ub.r. znacznie wyższy niż rok wcześniej. Polski rynek w 2010 r. powiększył się o prawie 252 tys. mkw. Tyle mkw. powstało w 14 projektach.

Jak podaje Colliers International, ponad połowa nowej powierzchni magazynowej powstała w ramach BTS (built-to-suit), czyli na potrzeby konkretnego najemcy, zgodnie z jego wymaganiami. Reszta to projekty spekulacyjne.

42,8 tys. mkw powierzchni magazynowej przybyło w Warszawie w ub.r. – podaje Colliers International

– Rozpoczęcie inwestycji było w tym przypadku uzależnione od podpisania przedwstępnych umów najmu – podają analitycy z Colliersa. Dodają, że większość nowej powierzchni (ok. 140 tys. mkw.) została oddana do użytku w czwartym kwartale ub.r.

Na rynkach regionalnych wolnej powierzchni magazynowej jest coraz mniej. W Warszawie z kolei poziom pustostanów się nie zmienił (ok. 20,1 proc.). To jednak w stolicy analitycy Colliers International odnotowali w ub.r. największą aktywność najemców: wolumen transakcji w tym mieście w ub.r. wyniósł 440 tys. mkw., z czego nowe umowy obejmowały ponad 315 tys. mkw., resztę stanowiły kontynuacje wcześniejszych.

Przybywa powierzchni

Na rynek warszawski trafiły trzy nowe projekty: kolejna faza Ideal Idea w strefie I oraz dwa obiekty w kompleksie Panattoni Park Ożarów. Jak oblicza Colliers International, całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w stolicy wzrosły dzięki temu o 42,83 tys. mkw., przekraczając pod koniec ub.r. granicę 2,45 mln mkw. Prawie 60 tys. mkw. znajdowało się w budowie: m.in. druga faza Good Point Puławska czy dwa magazyny w Żerań Park II.

Dla porównania – całkowita podaż na rynkach regionalnych zwiększyła się w tym czasie o ponad 210 tys. mkw. – Największe ukończone projekty to trzy magazyny typu BTS zrealizowane przez Panattoni dla Tesco w Gliwicach (56,7 tys. mkw.), dla H&M w Gądkach k.Poznania (30 tys. mkw.) oraz dla Cereal Partners w Toruniu (30 tys. mkw.). Na Górnym Śląsku zostało ukończonych 86 tys. mkw. powierzchni – najwięcej ze wszystkich regionów. W Poznaniu przybyło z kolei 38 tys. mkw., a w Toruniu – 30 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Według analityków, biorąc pod uwagę dużą ilość wolnej powierzchni w strefie II w Warszawie, na Górnym Śląsku oraz w Polsce centralnej, jest jednak mało prawdopodobne, ze zostaną rozpoczęte nowe inwestycje deweloperskie, jeśli nie będą poprzedzone przedwstępnymi umowami najmu.

– Nowe magazyny mogą powstawać tam, gdzie pustostanów jest niewiele. Należy tu wymienić Gdańsk: firmy Segro i Goodman już ogłosiły plany realizacji nowych projektów w tym rejonie, a także Kraków, gdzie niektóre projekty są już w fazie realizacji (Goodman i MARR).

Deweloperzy nadal będą się koncentrować głównie na projektach typu BTS, które są mniej ryzykowne niż inwestycje spekulacyjne, oraz na projektach zabezpieczonych umowami przedwstępnymi.

Czynsze w górę

Jak podaje Colliers International, od początku 2009 r. czynsze najmu powierzchni magazynowych systematycznie spadały. Powód? Inwestycji przybywało, ale rynek nie był w stanie wchłonąć nowej powierzchni. – Tendencja spadkowa utrzymywała się także przez pierwszą połowę ub.r., choć aktywność najemców była większa – zauważają analitycy. Dodają, że spadki czynszów na koniec ub.r. odnotowały także warszawskie strefy II i III oraz Poznań i Szczecin.

– Tymczasem na rynkach, gdzie dostępność powierzchni była mniejsza, np. w Gdańsku, lub gdzie wzrastał popyt (warszawska strefa I i Górny Śląsk), po raz pierwszy od ponad 12 miesięcy stawki czynszów wzrosły – podkreślają analitycy. – Niemniej jednak efektywne stawki czynszów są nadal niższe w porównaniu z poziomem z końca 2009 r.

Według Colliers International rosnący popyt na magazynowe powierzchnie spowoduje wzrost stawek czynszów, szczególnie na rynkach, gdzie dostępność powierzchni maleje: dotyczy to Poznania, Wrocławia i Górnego Śląska.

• Warszawa: 20,1

• Polska centralna 14,3