Które wpłaty do wspólnoty mieszkaniowej są zwolnione z CIT

Duża część lokali mieszkalnych i użytkowych znajduje się w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową. Powstaje ona z mocy prawa i tworzą ją wszyscy właściciele lokali (chodzi o odrębne nieruchomości) w danym budynku.

Ustawa o własności

w równy sposób traktuje właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Niestety, zdaniem organów podatkowych, równości tej nie ma w prawie podatkowym.

Koszty muszą być dzielone sprawiedliwie

Wspólnoty mieszkaniowe mają za zadanie gospodarować częścią wspólną budynku. W tym celu mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu. Z art. 3 ustawy o własności lokali wynika jednak, że część wspólna nieruchomości, którą gospodaruje wspólnota, nie jest jej własnością.

Właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym celu wpłacają odpowiednie kwoty w formie zaliczek na rachunek bankowy wspólnoty. Ustawa o własności lokali, jeżeli chodzi o partycypację w kosztach utrzymania części wspólnej budynku, właściwie nie rozróżnia między lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi.

Wspólnota nie może żądać od właściciela wpłacania większych kwot, niż wynika to z kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (wyjątkiem może być uchwalony przez wspólnotę fundusz remontowy). Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywane są proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu.

Zasada ta dotyczy zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ewentualna wyższa opłata dla właścicieli lokali użytkowych może być pobierana, jeżeli lokale te generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wspólnota nie może zwiększyć obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi.

Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011 (I ACa 23/11). Ponadto właściciele lokali pokrywają koszty utrzymania własnych lokali. Przede wszystkim dotyczy to zużywanych w nich mediów, wody, energii itp. Część tych kosztów rozliczana jest za pośrednictwem wspólnoty (jeżeli właściciele lokali nie mają umów podpisanych bezpośrednio z dostawcami).

Wspólnota to podatnik

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, jest podatnikiem CIT. Za przychody wspólnoty mieszkaniowej uznawane są m.in. wpłaty właścicieli dotyczące utrzymania kosztów części wspólnej budynku oraz kosztów zużycia mediów w ich lokalach. Tak wynika m.in. z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 3 sierpnia 2011 (IPTPB3/423-51/11-4/GG).

Wspólnota, tak jak każdy inny podatnik CIT, ustala dochód podatkowy, pomniejszając przychody o koszty ich uzyskania. Kwoty wpłacane przez właścicieli mają jednak charakter zaliczkowy i ich rozliczenie z faktycznie poniesionymi kosztami wspólnoty następuje dopiero po zakończeniu roku.

Powoduje to, że wspólnoty często uzyskują dochód podatkowy. Dodatkowo dochód może powstać poprzez wpłaty na fundusz remontowy, który często jest wykorzystywany dopiero w kolejnych latach.

Ustawodawca zwolnił z CIT dochody wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnienie to jest jednak dosyć skomplikowane. Podlegają mu dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT).

Zwolnienie znajduje zatem zastosowanie pod warunkiem, że ich źródłem jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz są przeznaczone na wskazany w ustawie cel.

Na początek należy zastanowić się, co  rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oraz same „zasoby mieszkaniowe”. Na część pytań odpowiedział minister finansów w ogólnej interpretacji prawa podatkowego z 5 marca 2008 (DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82).

Wynika z niej, że „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, są to znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne (np. windy, balkony, garaże itp.). Zdaniem ministra do zasobów mieszkaniowych nie zaliczymy więc nie tylko lokali użytkowych, ale również mieszkań, jeżeli znajdują się w budynkach niemieszkalnych.

Akceptując stanowisko ministra, wspólnota byłaby zobowiązana zapłacić podatek od dochodów, które uzyskała z wpłat właścicieli lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku innym niż mieszkalny. Zwłaszcza w tym drugim wypadku trudno zgodzić się wykładnią fiskusa.

Rażąco narusza ona prawa tych właścicieli w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych. Jednak istnieją także argumenty, aby wpłaty od właścicieli lokali użytkowych również były zwolnione z CIT.

Niekorzystne stanowisko fiskusa i sądu

Oczywiście indywidualne interpretacje prawa podatkowego w ślad za interpretacją ogólną przekreślają możliwość zwolnienia dochodu z wpłat lokali użytkowych. Przykładem jest odpowiedź Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 29 kwietnia 2011 (ITPB3/423-66/11/MK).

Izba powoła się na wykładnię językową art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, z której  wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

Podobną interpretację zastosował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2011 (II FSK 1651/09).

Wskazał dodatkowo, że za takim rozumieniem przepisów przemawia również wykładnia systemowa i celowościowa. Sąd zauważył, że na gruncie ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów pod pojęciem „zasobu mieszkaniowego” należy rozumieć lokale służące do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji, zdaniem NSA, celem ustawodawcy było zwolnienie z CIT dochodu pochodzącego od właścicieli mieszkań.

Zarządzają właściciele

Po dokładnym przeanalizowaniu przepisów dotyczących gospodarowania budynkami wielolokalowymi nie sposób zgodzić się z argumentami fiskusa i NSA. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nie da się bowiem interpretować stosując wykładnię literalną. Trzeba bowiem pamiętać, że wspólnota jest powołana tylko do zarządu nieruchomością wspólną.

Nie ma więc prawa gospodarować lokalami, które są własnością członków wspólnoty (nie wziął tego pod uwagę ani minister finansów, ani NSA).

Literalne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wskazywałoby, że zwolnienie ma zastosowanie tylko do niezwykle rzadko występujących w praktyce sytuacji, np. gdy wspólnota nabyła lokal mieszkalny i wynajmuje go we własnym imieniu, ponieważ tylko w takim wypadku może gospodarować „zasobem mieszkaniowym”. Z pewnością nie taki był cel ustawodawcy.

Wykładnia systemowa

Trudno również zgodzić się z dokonaną przez NSA wykładnią systemową. Z tej wynika bowiem, że ustawa o własności lokali zrównuje lokale mieszkalne i użytkowe. Mają one bowiem takie same prawa i obowiązki. Nie ma więc podstaw, aby oddzielać sytuację właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych.

Za objęciem dochodu z lokali użytkowych zwolnieniem z CIT przemawia zatem celowościowa wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Zwolnienia podatkowe, co do zasady, są odejściem od równości opodatkowania i uprzywilejowania jednych podatników wobec drugich. Jednak w omawianym przypadku jest zupełnie odwrotnie. Tylko szersze stosowanie zwolnienia zapewnia równość podatników wobec prawa. Pokazuje to poniższy przykład.

Przykład

Załóżmy, że istnieją dwie wspólnoty o takiej samej liczbie lokali i tym samym metrażu.