Ile dla fiskusa z wynajmu?

Bartosz Sankiewicz, konsultant w Accreo Taxand

Czytelniczka prosi o radę: wynajmuję jedno mieszkanie i rozliczam się w formie ryczałtu, co jest wygodne i korzystne. Zamierzam jednak w przyszłości mieć kolejne mieszkanie, które chcę wynajmować. Jednak zysk z wynajmu obu wyklucza ryczałt. Czy tak? Jakie rozwiązanie powinnam zatem wybrać?

Bartosz Sankiewicz: Warto się zastanowić, czy faktycznie wynajem dwóch mieszkań eliminuje możliwość korzystania ze stawki ryczałtowej. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: RyczałtU) „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych".

W związku z powyższym możliwość opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem będzie czytelniczce przysługiwać pod warunkiem, że umowy najmu nie są zawierane przez nią w ramach działalności gospodarczej. Natomiast pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, co wynika z art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) w zw. z art. 4 ust. 1 pkt 12 RyczałtU.

Czyli wynajem dwóch mieszkań to jeszcze nie działalność gospodarcza?

W tym kontekście istotne jest zatem rozstrzygnięcie, czy świadczone przez czytelniczkę usługi najmu wypełniają przesłanki zawarte w przytoczonej wcześniej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak rozumiem, czytelniczka wynajmuje jedno mieszkanie, ale w przyszłości zamierza wynajmować dwa, w celach zarobkowych. Można również dojść do wniosku, iż wynajem mieszkań odbywa się w sposób ciągły, o czym mogą świadczyć podpisywane umowy najmu, których okres obowiązywania wskazuje zapewne na nieincydentalny charakter tych czynności.

O zorganizowanym charakterze wynajmu mogą natomiast świadczyć takie elementy, jak: współpraca z zarządcą, działania marketingowe (regularne poszukiwanie najemców), zatrudnianie pracowników zajmujących się obsługą najemców, obsługą rachunkową prowadzonej działalności, negocjacjami z najemcami itp. Z reguły powyższe czynności nie będą podejmowane przy wynajmie na mniejszą skalę, tj. wynajmie jednego czy dwóch mieszkań. W takim przypadku czynności takie nie będą nosić znamion działalności gospodarczej, co potwierdzają też organy skarbowe w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego.

Zatem można rozliczać się ryczałtem, mając kilka mieszkań na wynajem?

Jeżeli mieszkania stanowią majątek prywatny czytelniczki oraz jeżeli ich wynajem nie jest realizowany w sposób zorganizowany, to czytelniczka może opodatkować osiągane z tego źródła przychody w formie ryczałtu. Obecnie – według stawki 8,5 proc. – niezależnie od wysokości przychodu.

Czy istnieje limit wysokości osiąganych przychodów z tytułu najmu, do którego przysługiwałaby podatnikowi możliwość wyboru tej formy opodatkowania?

Nie, ustawodawca nie nałożył takiego limitu. Jeżeli jednak szczegółowa ocena sytuacji wskazywałaby, że najem odbywa się w ramach działalności gospodarczej, to pozostają dwie metody rozliczania się z fiskusem, tj. opodatkowania według progresywnych stawek podatkowych (18 i 32 proc.) albo według 19-proc. stawki liniowej (jeżeli czytelniczka zarejestrowałaby działalność gospodarczą w tym zakresie).

Kiedy może to być korzystne rozwiązanie?

Opodatkowanie na zasadach ogólnych (PIT) daje podatnikowi możliwość pomniejszenia osiąganych przychodów o koszty ich uzyskania, w przeciwieństwie do podatku zryczałtowanego, który pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania.

W przypadku wynajmu mieszkań kosztami podatkowymi mogą być m.in. koszty kredytu (odsetki), odpisy amortyzacyjne (dla mieszkań maksymalna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc. rocznie), koszty remontów, bieżących napraw itp. Dokonując wyboru pomiędzy ryczałtem a zasadami ogólnymi, warto zatem wziąć pod uwagę –  oprócz istotnych różnic w wysokości samych stawek podatkowych –  także wysokość wydatków ponoszonych w związku z prowadzonym wynajmem mieszkań. Co więcej, przy tej formie opodatkowania można skorzystać z ulg podatkowych, w tym ulgi rehabilitacyjnej, ulgi na Internet, ulgi na dzieci, a także ze wspólnego rozliczania się z małżonkiem. Z kolei zarejestrowanie działalności gospodarczej daje także możliwość wyboru opodatkowania według 19-proc. stawki liniowej. Wiąże się to jednak z ograniczeniem prawa do skorzystania z ulg wymienionych powyżej, przysługujących podatnikom rozliczającym się według skali progresywnej.

Jaka zatem będzie najkorzystniejsza metoda rozliczania się z fiskusem przy wynajmie dwóch mieszkań?

Moim zdaniem należy przeprowadzić stosowny rachunek ekonomiczny i na jego podstawie porównać możliwe do wyboru formy opodatkowania. Przypominam, że sam fakt wynajmowania dwóch mieszkań nie eliminuje możliwości opodatkowania w formie ryczałtu.

Podejmując zatem decyzję związaną z wyborem formy opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu mieszkań, należy dokonać dokładnej analizy planowanych wydatków związanych z wynajmowanymi nieruchomościami.