Najem: gotowy wzór umowy najmu nie zawsze bezpieczny

Problem w tym, że ustalenie, jakie regulacje obowiązują przy najmie w praktyce nie zawsze jest oczywiste. Dużo zależy od tego, czy wynajmujemy lokal użytkowy, czy mieszkalny i czy w grę wchodzi najem okazjonalny.

Jakie przepisy i kiedy stosujemy

Zasady najmu lokali mieszkalnych określa ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jend. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej ustawa z 2001 r.). Ustawa ta nie dotyczy jednak wszystkich umów najmu mieszkań, a tylko tych, w których najemcami są osoby fizyczne bo jedynie one mają potrzeby mieszkaniowe. Tylko zatem umowy z takimi osobami jako najemcami podlegają ustawie o ochronie praw lokatorów. Nie ma natomiast ograniczeń co do wynajmujących – mogą nimi być osoby fizyczne (np. prywatni właściciele kamienic, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali, zarówno własnościowe jak i lokatorskie), jak i podmioty gospodarcze, wspólnoty mieszkaniowe itp.

Jeśli dom lub mieszkanie chce wynająć jakiś podmiot gospodarczy (np. spółka z o.o. albo nawet osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą na cele z nią związane, np. aby otworzyć w tym lokalu swoje biuro), to do takiej umowy znajdą zastosowanie jedynie przepisy kodeksu cywilnego. Tacy najemcy nie spełniają bowiem kryterium lokatora zajmującego lokal w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Jeszcze węższy jest zakres podmiotów, które mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Możemy z nią mieć do czynienia jedynie wtedy, gdy lokal wynajmuje osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Od rodzaju najmu zależy jego okres

Choć najem mieszkań i lokali komercyjnych się różnią, to pewne zasady są dla nich wspólne. Trzeba je znać bo o błąd nie trudno.

Przede wszystkim, jeszcze przed podpisaniem umowy, zwróćmy uwagę na to, czy mieszkanie lub lokal wynajmuje osoba, która ma do tego prawo. Nie musi to być właściciel ale np. użytkownik lub dzierżawca. Jeśli wynajmują, trzeba zapoznać się z ich tytułem prawnym do lokalu czyli odpowiednio umową użytkowania lub dzierżawy (powinny one zawierać klauzulę na to zezwalającą).

Umowę najmu można podpisać na czas oznaczony (terminową) lub nieoznaczony (bezterminową). Od tej zasady jest jednak kilka wyjątków i o nich trzeba pamiętać. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć najwyżej na 10 lat. Nie dość, że istnieje zakaz zawarcia tej umowy na czas nieoznaczony, to istnieje też jej ograniczenie w czasie. Chodzi o to, aby umowa najmu okazjonalnego (która ma wiele regulacji znacznie wzmacniających pozycję wynajmującego w stosunku do najemcy) nie zastąpiła zwykłych umów najmu. Inny wyjątek to umowy najmu w zasobach komunalnych. Mieszkania komunalne można co do zasady wynająć jedynie na czas nieoznaczony, z wyjątkiem sytuacji, gdy zainteresowany sam poprosił o podpisanie umowy na określony okres.

Najlepiej na piśmie

Umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeśli tak się nie stanie, to umowa taka zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony. Ponadto zawsze umowę najmu podpisaną na dłużej niż 10 lat uznaje się po upływie tego okresu na zawartą na czas nieoznaczony. Warto też pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na dłużej niż 10 lat, a ponadto zawsze musi mieć formę pisemną, bo inaczej nie będzie ważna.

Sprawdź też:

- jak pozbyć się niechcianego lokatora