Samowola budowlana: zabudowa balkonu nie dla oranżerii, ale zwiększenia kubatury

Już po zakończeniu budowy domu mieszkalnego powstała, wybudowana samowolnie, oranżeria, czyli ogród zimowy o powierzchni 16 mkw. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego uznał, że ponieważ budowa nie narusza planu miejscowego, można ją zalegalizować, wpłacając 50 tys. zł opłaty legalizacyjnej.

Czytaj także: Czy można protestować przeciwko zabudowie balkonu przez sąsiada

Innego zdania był inwestor. Twierdził, że opłatę legalizacyjną wyliczono nieprawidłowo; powinna wynieść 5 tys. zł.

Śląski wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że złożony projekt budowlany jest niekompletny i brakuje zaświadczenia o zgodności budowy z przepisami planu. Należy więc uzupełnić dokumenty. Dopiero wtedy mogą być podstawą do ustalenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość wynosi 50 tys. zł.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach właściciel oranżerii zarzucił błędne ustalenie wysokości opłaty legalizacyjnej. A także błędną odmowę zakwalifikowania robót jako budowy oranżerii.

Istotą sprawy jest kwalifikacja prawna wykonanych robót budowlanych – skonstatował WSA. Zdaniem skarżącego roboty polegały na budowie ogrodu zimowego, oranżerii podlegającej zgłoszeniu. Ustawodawca nie zdefiniował wprawdzie pojęcia „oranżeria". Przepisy prawa budowlanego nie dają jednak podstaw do przyjęcia, aby chodziło tu o obiekt wolnostojący.

– Musi chodzić o samodzielny obiekt – zauważył sąd. Musi więc być konstrukcyjnie odrębny od innych obiektów. Może być dobudowany bądź nawet umieszczony na balkonie, tarasie czy na dachu. Zawsze jednak ma być wyodrębniony od pozostałej części innego obiektu, tak aby jego rozbiórka nie naruszała konstrukcji obiektu połączonego – wyłożył sąd.

W języku potocznym przez oranżerię (ogród zimowy) należy rozumieć konstrukcję przeszkloną, przeznaczoną do uprawy roślin, a nie na cele mieszkalne. Roboty wykonane przez skarżącego nie mają takiego charakteru – orzekł sąd.

Możliwość ustawienia mebli wypoczynkowych sprawia, że funkcją wydzielonego pomieszczenia nie jest hodowla roślin, lecz cel mieszkalny, który nie odpowiada pojęciu „oranżeria". W żadnym wypadku nie chodzi o odrębną konstrukcyjnie część na balkonie ani też o konstrukcję przeszkloną – stwierdził WSA. Powiększenie i zabudowa balkonu nie miały zatem na celu utworzenia oranżerii, lecz zwiększenie kubatury budynku. Inaczej każdy przypadek rozbudowy mógłby być tratowany jako budowa oranżerii. Wykonane prace budowlane były więc rozbudową budynku mieszkalnego.

Śląski inspektor prawidłowo uchylił więc postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W efekcie sąd oddalił skargę.

Wyrok jest nieprawomocny.