Oprócz ceny liczy się także czynsz

Choć o wy­bo­rze lo­ka­lu de­cy­du­je przede wszyst­kim je­go ce­na, kupujący co­raz więk­szą uwa­gę zwra­ca­ją na wy­so­kość czyn­szu, ja­ki przyj­dzie im co mie­siąc pła­cić. – Zbyt du­że staw­ki eks­plo­ata­cyj­ne po­tra­fią sku­tecz­nie znie­chę­cić do trans­ak­cji – za­pew­nia Mał­go­rza­ta Czer­wiń­ska, wła­ści­ciel­ka biu­ra Trend & Ho­me Nie­ru­cho­mo­ści.

Ma­łe po­wierzch­nie

Po­nie­waż dziś trans­ak­cje za­wie­ra­ne na ryn­ku pier­wot­nym są ści­śle zwią­za­ne z pro­gra­mem „Ro­dzi­na na swo­im", a więc miesz­ka­nia ku­po­wa­ne są głów­nie na kre­dyt, oso­by szu­ka­ją­ce lokali w pierw­szej ko­lej­no­ści su­mu­ją wy­so­kość mie­sięcz­nych rat, ja­kie bę­dą pła­cić, oraz czyn­szu. Dzię­ki te­mu mo­gą osza­co­wać, czy za­kup wy­bra­ne­go M w ogó­le jest re­al­ny.

– Z ko­lei ry­nek wtór­ny przy­zwy­cza­ił klien­tów do więk­szych czyn­szów, łącz­nie z fun­du­szem re­mon­to­wym sta­no­wią­cym czę­sto du­ży udział kosz­tów eks­plo­ata­cyj­nych. Opła­ty za użyt­ko­wa­nie miesz­ka­nia na ryn­ku wtór­nym są dość czę­sto ak­cep­to­wa­ne ze wzglę­du na prze­świad­cze­nie, że ta­ki jest czynsz i nic te­go już nie zmie­ni – za­uwa­ża Ja­ro­sław Maj­ka, po­śred­nik z biu­ra nie­ru­cho­mo­ści Ho­me Bro­ker.

Jed­nak i w tym przy­pad­ku co­raz czę­ściej wy­gó­ro­wa­ne kosz­ty eks­plo­ata­cji sta­ją się barierą nie do przejścia dla osób po­szu­ku­ją­cych lokali uży­wa­nych.

Zda­niem Grze­go­rza Ma­ja, po­śred­ni­ka z Ho­me Bro­ker, w przy­pad­ku atrak­cyj­nych nie­ru­cho­mo­ści, klien­ci są w sta­nie za­ak­cep­to­wać czynsz wyż­szy o ok. 10–15 proc. od prze­cięt­nych opłat eks­plo­ata­cyj­nych.

– Je­śli jed­nak kosz­ty ad­mi­ni­stra­cyj­ne bę­dą od­bie­gać np. o 50 czy też wię­cej procent od standardowych, klient praw­do­po­dob­nie zre­zy­gnu­je z kup­na – za­zna­cza Grze­gorz Maj.

Po­nie­waż kosz­ty eks­plo­ata­cji wią­żą się z wiel­ko­ścią miesz­ka­nia, lo­ka­le dwu­po­ko­jo­we o powierzchni do 50 mkw. i trzypo­ko­jowe do 60 mkw. są po­pu­lar­ne nie tyl­ko ze wzglę­du na ni­skie ce­ny, lecz tak­że nie­zbyt wy­so­kie czyn­sze.

Na­wet w seg­men­cie lokali z wyż­szej pół­ki, gdzie mie­sięcz­ny czynsz w wy­so­ko­ści 2 tys. zł za 200-me­tro­we miesz­ka­nie nie jest ni­czym nie­zwy­kłym, na­byw­ca może ­wa­hać się przed pod­ję­ciem de­cy­zji o inwestycji właśnie z tego powodu. – Na­si klien­ci zre­zy­gno­wa­li z za­ku­pu luk­su­so­we­go apar­ta­men­tu na Mo­ko­to­wie o pow. ok. 180 mkw., po­nie­waż czynsz wy­nosił pra­wie 3 tys. zł. A lo­kal miał zo­stać za­ku­pio­ny pod wy­na­jem i in­we­stor po pro­stu do­szedł do wnio­sku, że nie jest to opła­cal­ne – tłu­ma­czy Ewa Jan­kow­ska-El­ha­di, po­śred­nicz­ka z agen­cji Ma­xon Nie­ru­cho­mo­ści.

Stawki nie do przyjęcia

We­dług wy­li­czeń po­śred­ni­ków z Ho­me Bro­ker na­byw­cy naj­chęt­niej za­in­we­sto­wa­li­by w lo­kal, któ­re­go czynsz nie prze­kra­cza ok. 8 zł za mkw. mie­sięcz­nie. Czy­li w przy­pad­ku 50-me­tro­we­go lo­ka­lu miesięczna opłata wyniosłaby ok. 400 zł.

– Je­śli w grę wcho­dzi ład­nie od­re­stau­ro­wa­na przed­wo­jen­na ka­mie­ni­ca lub apartamentowiec z du­żym oczkiem wod­nym i te­re­nem zie­lo­nym, na­byw­cy są w sta­nie mie­sięcz­nie wy­da­wać ok. 10 zł za metr na opłaty – wy­li­cza Ja­ro­sław Maj­ka. – Z ko­lei klien­ci „ni­sko­bu­dże­to­wi" nie chcą pła­cić co mie­siąc wię­cej niż ok. 6–7 zł za mkw. – do­da­je.

Tym­cza­sem dwa po­ko­je o pow. 40–50 mkw. w śród­mie­ściu Warszawy mają miesięczny czynsz 9–10 zł za mkw. (np. na lo­kal 50-me­trowy bę­dzie­my wy­da­wać co mie­siąc ok. 500 zł).

- Ku­pu­jąc miesz­ka­nie w no­wym osie­dlu z ochro­ną oraz pod­ziem­nym ogrze­wa­nym ga­ra­żem, klien­ci li­czą się z czyn­szem na po­zio­mie 10 zł–11 zł za metr. W tej staw­cie jest już za­licz­ka na fun­dusz re­mon­to­wy oraz za­licz­ka z ty­tu­łu ogrze­wa­nia oraz cie­płej i zim­nej wo­dy z sie­ci miej­skiej – wy­li­cza Mał­go­rza­ta Czer­wiń­ska. We­dług niej nie do przy­ję­cia jest mie­sięcz­na kwo­ta w wy­so­ko­ści od 13 zł za mkw. wzwyż.

Zdaniem pośredników klient, któ­ry jest w sta­nie pła­cić mie­sięcz­nie 500 zł za 50-me­tro­we miesz­ka­nie (czy­li 10 zł za mkw.), przy czyn­szu w wy­so­ko­ści 650 zł bę­dzie się już po­waż­nie za­sta­na­wiał nad za­ku­pem ta­kie­go miesz­ka­nia, mi­mo że w skład tych opłat wcho­dzić bę­dzie należność za ad­mi­ni­strowanie, ochronę, ga­raż, sprzą­ta­nie, wy­wóz śmie­ci, mi­ni­mal­na za­licz­ka na fun­dusz re­mon­to­wy, cie­płą i zim­ną wo­dę, ka­na­li­za­cję oraz ogrze­wa­nie z sie­ci miej­skiej. Je­śli do­da­my do te­go koszt In­ter­ne­tu w miesz­ka­niu, te­le­wi­zji, prą­du oraz po­da­tek od nie­ru­cho­mo­ści czy opła­tę za użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste – kosz­ty utrzymania miesz­ka­nia wzro­sną o ko­lej­ne 200–250 zł, czy­li do ok. 1 tys. zł mie­sięcz­nie.

– Je­śli na­byw­ca mieszkania za­cią­ga kre­dyt na 25 lat, w wy­so­ko­ści 300 tys. zł, i mie­sięcz­na ra­ta kre­dy­tu się­ga nie­mal 2 tys. zł, cał­ko­wi­ty koszt utrzy­ma­nia dwu­po­ko­jo­we­go M to ok. 3 tys. zł mie­sięcz­nie. Za­kup miesz­ka­nia tra­ci w tym przy­pad­ku sens. Tań­szy będzie je­go wy­na­jem – tłu­ma­czy Mał­go­rza­ta Czer­wiń­ska.

Jak do­da­ją po­śred­ni­cy z Ho­me Bro­ker, wąt­pli­wo­ści wśród klien­tów mo­że wzbu­dzić kupno 2-po­ko­jo­wego lo­kum o pow. 40 mkw. z czyn­szem się­ga­ją­cym 550 zł, czy­li po­nad 13 zł za mkw. mie­sięcz­nie.

W oparciu o wykaz

W przy­pad­ku ofert w star­szych bu­dyn­kach do przy­ję­cia są mie­sięcz­ne opła­ty na po­zio­mie naj­wy­żej 8–9 zł za metr. Na dwa po­ko­je o pow. 40 mkw. na­byw­ca chce wy­da­wać co mie­siąc gó­ra 360 zł.

– Nie­ste­ty w sta­rych blo­kach czę­sto staw­ka na fun­dusz re­mon­to­wy jest tak wy­so­ka, że wy­so­kość czyn­szu skutecznie znie­chę­ca do za­ku­pu. Jednak ten pro­blem mo­że po­ja­wić się rów­nież w no­wej za­bu­do­wie, gdzie wpraw­dzie nie trze­ba mieć aż tak du­że­go za­pa­su na fun­dusz re­mon­to­wy, ale trze­ba pła­cić za in­ne udo­god­nie­nia, np. ochro­nę, ba­sen, si­łow­nię – wy­li­cza Ewa Jan­kow­ska-El­ha­di.

Zda­niem po­śred­ni­ków Ho­me Bro­ker po prze­li­cze­niu kosz­tu mie­sięcz­ne­go utrzy­ma­nia miesz­ka­nia i w sta­rym, i no­wym bu­dow­nic­twie klien­ci mi­mo wszystko de­cy­du­ją się na now­sze lo­ka­le. Do­ty­czy to jed­nak bu­dow­nic­twa po­pu­lar­ne­go, bo ofer­ty o pod­wyż­szo­nym stan­dar­dzie (nie luk­su­so­wym) coraz częściej budzą wątpliwości potencjalnych nabywców. Np. po­śred­ni­cy z Trend & Ho­me Nie­ru­cho­mo­ści ma­ją w swej bazie dwu­po­ko­jo­we lo­kum w al. Ja­na Paw­ła II, liczące ok. 10 lat. Czynsz za nie się­ga 850 zł, przez co ofer­ta prak­tycz­nie jest nie do sprze­da­ży.

– Na rynku po­ja­wia­ją się tak­że miesz­ka­nia w ka­me­ral­nych ka­mie­ni­cach z lat 30., gdzie cał­ko­wi­ta mo­der­ni­za­cja bu­dyn­ku po­cią­gnę­ła za so­bą znacz­ny wzrost fun­du­szu re­mon­to­we­go, na­wet o 5–10 zł na każ­dym me­trze, co ozna­cza, że np. przy 60-me­tro­wym miesz­ka­niu na sam fun­dusz re­mon­to­wy bę­dzie­my pła­cić 300–600 zł mie­sięcz­nie – opo­wia­da Mał­go­rza­ta Czer­wiń­ska.

Pośredniczka radzi klien­tom, by dokładnie spraw­dzili skład­ni­ki przy­szłe­go czyn­szu, opierając się np. na wy­kazie opłat czyn­szo­wych po­bra­nym ze spół­dziel­ni czy wspól­no­ty.

Cza­sem jed­nak trud­no osza­co­wać, ile w rze­czy­wi­sto­ści bę­dzie­my wy­da­wać na na­sze M. Np. jak po­da­ją po­śred­ni­cy Trend & Ho­me Nie­ru­cho­mo­ści, na Ste­gnach jest do ku­pie­nia ka­wa­ler­ka o pow. 31 mkw. z lat 70. Mie­sięcz­ny czynsz, w tym zu­ży­cie wo­dy i ogrze­wa­nia, wy­no­si dziś 300 zł. Jest więc nie­zbyt wy­gó­ro­wa­ny, ale tyl­ko po­zor­nie. Ofe­ro­wa­ne lo­kum stoi bowiem pu­ste, więc je­go eks­plo­ata­cja jest prak­tycz­nie ze­ro­wa. Je­śli wła­ści­ciel za­cznie z nie­go fak­tycz­nie ko­rzy­stać, bę­dzie mie­sięcz­nie pła­cić praw­dopodob­nie na­wet ok. 450 zł, czy­li znacz­nie prze­kro­czy 8–9 zł za mkw.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki