Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką

Dział IV księgi wieczystej zawiera wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokości hipoteki, informacje, co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ona ustanowiona.

Do samej umowy przedwstępnej warto zażądać od sprzedającego zaświadczenia z banku, które będzie zawierać stan aktualnego zadłużenia, wysokość rat, opinię, czy kredyt był spłacany terminowo.

Pora na wykreślenie

Hipoteka może być wykreślona przez sprzedającego albo przed zawarciem umowy sprzedaży, która w przypadku nieruchomości musi byś sporządzona w formie aktu notarialnego albo w samym akcie notarialnym.

W pierwszym przypadku sprzedający musi spłacić kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości. Może go spłacić z własnych środków lub z zadatku, który przekazuje kupujący przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Po spłacie wierzytelności bank wydaje zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę długu oraz zgodę na uwolnienie hipoteki. Następnie takie zaświadczenie trzeba dołączyć do wniosku, który składa się do sądu wieczysto-księgowego. Wniosek, o którym mowa, składa się na odpowiednim formularzu – „KWWPIS".

W treści wniosku trzeba opisać treść żądania, wskazując na okoliczność spłaty kredytu oraz fakt posiadanych i potwierdzających to zaświadczeń bankowych. Koszt złożenia takiego wniosku ustalony jest w opłacie stałej wynoszącej 100 zł, którą w praktyce wnosi sprzedający nieruchomość.

W drugim przypadku wykreślenie hipoteki następuje poprzez odpowiedni zapis w samym akcie notarialnym umowy sprzedaży. W treści umowy znajdować się wówczas powinien wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z załączonym stosownym zaświadczeniem z banku.

Po spłaceniu przez kupującego

W opisanym wyżej przypadku to sprzedający w następstwie sporządzonej umowy sprzedaży nieruchomości dokonuje spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego, a następnie wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.

Można jednak spotkać się z sytuacją, gdy to kupujący nieruchomość, na podstawie odpowiednio sformułowanych zapisów umowy, spłaca dług sprzedającego ze środków przezna- czonych na zakup nieruchomości.

Aby prawidłowo dokonać rozliczeń, konieczne będzie wtedy dostarczenie przez sprzedającego zaświadczenia wydanego przez wierzyciela (bank) na dzień zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży, w którym stwierdzona jest aktualna wysokość zadłużenia oraz wskazany jest rachunek bankowy do dokonania odpowiedniej wpłaty.

W treści takiego zaświadczenia musi znaleźć się również zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki pod warunkiem spłaty całości zadłużenia. A zatem moment uzyskania takiego świadczenia zależeć będzie od chwili uznania rachunku bankowego określoną kwotą przez kupującego nieruchomość.

Po uregulowaniu wierzytelności bank wydaje zaświadczenie potwierdzające spłatę długu oraz zgodę na uwolnienie hipoteki

Rozliczenia pomiędzy stronami w takich sytuacjach zawsze mają nieskomplikowaną i oczywistą formę. Kupujący zobowiązuje się spłacić wartość zadłużenia hipotecznego sprzedającego nieruchomość poprzez przelanie środków finansowych na rachunek bankowy wierzyciela (banku).

Pozostała część umówionej ceny nieruchomości przelewana jest przez kupującego na rachunek samego sprzedającego nieruchomość lub wypłacana mu w gotówce.

Taka forma rozliczeń daje kupującemu pewność, że środki finansowe, które przeznaczył na zakup nieruchomości, trafią w odpowiedniej części na rachunek bankowy wierzyciela, bez konieczności kontrolowania sprzedającego w przedmiocie rozdysponowania przez niego pieniędzmi, jakie otrzymał od kupującego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Daje to również kupującemu pewność, że wierzyciel wyda zaświadczenie i tym samym zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

W następstwie prawidłowo dokonanych między stronami rozliczeń oraz złożonego wniosku i jego rozpatrzenia przez sąd kupujący na adres wskazany w akcie notarialnym otrzyma postanowienie o wykreśleniu hipoteki.

Pamiętać należy, że i w tym przypadku wniosek, co do zasady, składa sprzedający nieruchomość.

Będzie kredyt

Natomiast w przypadku, gdy kupujący chce w całości skredytować zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, to bank spłaca zadłużenie sprzedającego i przelewa na konto sprzedającego kwotę ustalonej ceny nieruchomości pomniejszoną o kwotę długu. Konieczne podczas zakupu w taki sposób będzie poniesienie dodatkowych kosztów, jakie wyliczy bank. W zależności od wybranej formy kredytu, jak i banku, może to być nawet 3 proc. wartości kredytu. Bank udzielający kupującemu kredytu może również nałożyć na kupującego obowiązek wcześniejszej spłaty zaciągniętej pożyczki.

Bywają też przypadki, gdy hipoteka ustanowiona jest w walucie obcej. Będzie tak zwykle w przypadku kredytów walutowych. W takich sytuacjach przy spłacie długu sprzedającego należy dokonać rozliczeń z uwzględnieniem średniego kursu NBP właściwego na dzień zawarcia umowy sprzedaży z nadwyżką uwzględniającą możliwą różnicę kursu waluty występującą w banku, w którym udzielono kredytu. Unika sie wtedy ryzyka powstania niedopłaty, gdy kurs waluty spłacanego kredytu wzrośnie. W przypadku gdy powstanie nadpłata, bank zwróci ją na konto sprzedającego.

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie różni się w znacznym stopniu od procesu zakupu nieruchomości bez takiego obciążenia. Zakup nieruchomości z środków własnych czy też poprzez zaciągnięcie stosownego kredytu nie jest skomplikowaną procedurą. Dla zachowania bezpieczeństwa własnych interesów należy dopełnić wszelkich formalności i dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości, którą chcemy zakupić. W przypadku braku pewności co do poprawności oceny stanu prawnego nieruchomości najlepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy podmiotów specjalizujących się obrocie nieruchomościami.

Wysokość zadłużenia