Niewielki popyt

Według firmy doradczej Horvath HTL, w tym roku w Polsce zostanie otwartych ok. 60 hoteli. Najbardziej aktywni operatorzy to Accor (Orbis), Hilton Worldwide, Best Western, Intercontinental Hotels Group oraz Louvere Hotels Group.

– Jednocześnie na nasz rynek wchodzą kolejne sieci, zarówno w segmencie luksusowym, jak i ekonomicznym, np. Raffles Hotels & Resorts (Hotel Europejski), czy Wyndham Hotel Group (Super 8) – wylicza Jakub Kleban, dyrektor współzarządzający działem wycen w firmie Jones Lang LaSalle.

Zdaniem Janusza Mitulskiego, przedstawiciela Horvath HTL, ten rok, pod względem otwarć nowych hoteli w Polsce, będzie nieznacznie gorszy od ubiegłego, gdy kończono wiele inwestycji przed mistrzostwami Europy w piłce nożnej.

Spora oferta

Do najbardziej spektakularnych otwarć, jakie się szykują w ciągu najbliższych trzech lat, analitycy Cushman & Wakefield zaliczają oddanie Renaissance by Marriott w Warszawie (225 pokoi) w tym roku oraz ukończenie, także w stolicy, w 2014 r. Hampton by Hilton, który zarazem ma być największym tego typu obiektem w Europie. Będzie liczyć aż 302 pokoje. Natomiast w 2015 r. zostanie ponownie otwarty jeden z najsłynniejszych stołecznych obiektów, czyli Hotel Europejski (100 pokoi).

Z kolei w Krakowie w ramach jednego kompleksu w przyszłym roku zostanie otwarty Double Tree by Hilton (224 pokoje) oraz Hampton by Hilton (161 pokoi).  – Rynek hotelarski w Polsce jest znacznie młodszy niż w wielu innych krajach Unii Europejskiej. Cały czas widzimy tu bardzo duży potencjał. Projekty dobrze przemyślane i przygotowane mają duże szanse na realizację – zapewnia Ulrich Widmer, wiceprezes ds. rozwoju na Europę Centralną i Wschodnią w Hilton Worldwide.

Obecnie, największą podażą obiektów może pochwalić się Małopolska, Dolny Śląsk, Wielkopolska oraz Mazowsze. W tych czterech województwach znajduje się 44 proc. wszystkich hoteli, jakie powstały w całej Polsce.  – Najmniej zaś hoteli zbudowano w woj. opolskim (tylko 2 proc. krajowego rynku, i podlaskim – zaledwie 1 proc. – wylicza Ewa Nowak, rzeczoznawca majątkowy z Polish Properties.

Liderem podaży jest Kraków, w którym do tej pory powstało ponad 130 obiektów hotelowych. To miasto ma też najwyższy współczynnik liczby pokoi przypadających na 10 tys. mieszkańców (ok. 107). Dla porównania, w Warszawie na 10 tys. mieszkańców przypada ok. 68 pokoi hotelowych, a we Wrocławiu – 65. – Chociaż Kraków uchodzi za miasto bardzo nasycone hotelami, nie oznacza to, że nowe projekty nie mają szans powodzenia – zaznacza Janusz Mitulski.

Tymczasem Warszawa, oferująca w sumie 11,6 tys. pokoi, przebija pod tym względem stolicę Małopolski  (8,1 tys. pokoi). To jednak również nie zniechęca inwestorów do dalszych działań. Nadal bowiem, zarówno w Warszawie, jak i Krakowie, powstaje najwięcej nowych projektów.  – Pozostałe inwestycje koncentrują się w miastach regionalnych, takich jak Trójmiasto, Wrocław, Łódź czy Poznań, gdyż głównym źródłem popytu na miejsca hotelowe zarówno ze strony gości krajowych, jak i zagranicznych, są podróże biznesowe. Wyjątkiem jest Kraków, w którym turyści stanowią zdecydowanie większą grupę gości korzystających z pokoi hotelowych – opowiada Jakub Kleban.

Frederic Le Fichoux, dyrektor ds. nieruchomości hotelowych na Europę Środkowo-Wschodnią w Cushman & Wakefield, zaznacza że znacznie szybciej poziom nasycenia hotelami osiągnie Łódź, Wrocław czy Gdańsk niż Warszawa czy Kraków. – W tych miastach ostatnio oddano sporo obiektów, a popyt w nich jest stosunkowo ograniczony w porównaniu do Warszawy i Krakowa – wyjaśnia Frederic Le Fichoux.

Luki w podaży

Największy popyt panuje dziś na dwu- i trzygwiazdkowe hotele światowej klasy ekonomicznej, zwłaszcza działające pod marką sieciową.  – W największych aglomeracjach, w ostatnich latach oddano sporo tego typu inwestycji. Teraz uwaga inwestorów skupiona jest raczej na miastach regionalnych. W naszym kraju istnieje również jeszcze bardzo duża luka w podaży hoteli konferencyjnych klasy średniej i wyższej – takich jak budowane dziś obiekty Double Tree by Hilton w Warszawie, Łodzi czy Krakowie – tłumaczy Mitulski.

Według ekspertów Polish Properties, również nadal dość ograniczona jest w Polsce liczba hoteli 4- i 5-gwiazdkowych. Wyjątek stanowi jedynie Kraków z 10 hotelami o standardzie 5-gwiazdkowym i aż 25 w standardzie 4-gwiazdkowym. Warszawa ma tyle samo hoteli 5-gwiazdkowych co Kraków, ale dużo mniej hoteli 4-gwiazdkowych – tylko osiem.

Choć stolica pozostaje rynkiem najbardziej zróżnicowanym pod względem standardu hoteli, główny popyt generują tu klienci korporacyjni. – W związku z tym inwestowanie w obiekty luksusowe lub superluksusowe w stolicy jest obarczone mniejszym ryzykiem niż w mniejszych miastach – zauważa Frederic Le Fichoux.

Tymczasem we Wrocławiu na gości czeka pięć hoteli 5-gwiazdkowych i aż 11 w standardzie 4-gwiazdek. Z kolei kurorty, takie jak Zakopane, Sopot czy Kołobrzeg dysponują jedynie kilkoma hotelami o najwyższym standardzie. Ale, jak zauważa Ewa Nowak, miejscowości turystyczne zarówno nad brzegiem Bałtyku, jak i na Warmii i Mazurach oraz w Tatrach cieszą się rosnącym zainteresowaniem ze strony inwestorów branży hotelarskiej. Nowe obiekty powstają również w takich miastach jak Cieszyn, Suwałki, Polanica-Zdrój czy Jastarnia.

– Mimo ograniczonej bazy hoteli 4- i 5-gwiazdkowych, ich liczba i tak znacznie wzrosła w ciągu ostatnich trzech-czterech lat. Np. oferta hoteli czterogwiazdkowych zwiększyła się niemal dwukrotnie od 2008 r., a podaż hoteli pięciogwiazdkowych wzrosła w tym okresie niemal o 75 proc. W ciągu najbliższych dwóch-trzech lat, baza hotelowa będzie się zwiększać, ale już nie tak dynamicznie jak dotychczas, z powodu kryzysu gospodarczego – prognozuje Ewa Nowak.

Bez obłożenia

Kłopoty z rozpoczynaniem nowych inwestycji to głównie efekt niechęci ze strony sektora bankowego, który jest szczególnie ostrożny w udzielaniu wsparcia finansowego na budowę obiektów hotelowych. Uchodzą one za przedsięwzięcia ryzykowne, głównie ze względu na brak możliwości przewidzenia bądź też zapewnienia poziomu obłożenia. Tymczasem w przypadku innych obiektów komercyjnych, takich jak biura, galerie handlowe czy magazyny – jak podkreślają bankowcy – podstawą do uzyskania przez deweloperów kredytu jest odpowiednia liczba umów przednajmu.

– Inwestorzy planują jednak coraz lepiej swoje przedsięwzięcia. Dzięki temu zwiększy się liczba projektów, które odniosą sukces biznesowy i dodatkowo będą  nadawały się np. do sprzedaży, dla kolejnych inwestorów finansowych – mówi Janusz Mitulski.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki