Ile za zadłużony lokal

Czy dłużnik może uniknąć eksmisji, gdy nie jest w stanie spłacać zaległości czynszowych albo kredytu hipotecznego, a bank wypowiedział umowę? Kiedy warto dogadać się z komornikiem i nie czekać do licytacji?

Zamiana na gorsze

– Rozwiązanie sytuacji jest dość proste, kiedy zobowiązania dłużnika, które zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości jako kwota do egzekucji, są znacznie niższe od wartości nieruchomości – mówi Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise.

Oto przykład z życia: małżeństwo z warszawskiego Mokotowa dopuściło do sytuacji, w której ich dług wobec spółdzielni mieszkaniowej urósł do 40 tys. zł. Nie byli w stanie spłacić tak wysokiego zobowiązania, więc groziła im egzekucja komornicza. Ich mieszkanie – 60 mkw. w dobrym punkcie Warszawy – było warte ok. 350 tys. zł. Zdecydowali się na zamianę lokalu, aby móc spłacić długi.

– Wybrali lokal w Józefosławiu o wartości 200 tys. zł. Różnica w cenie między obu mieszkaniami wyniosła 150 tys. zł. Po opłaceniu wynagrodzenia komornika, który zainkasował 15 proc. od odzyskanego długu, czyli w tym wypadku 6 tys. zł, oraz innych kosztów, zostało na rękę 100 tys. zł. Nadal jednak będą mieszkać we własnym mieszkaniu, tyle że w innej lokalizacji. Przestanie ich natomiast ścigać komornik, a na dodatek będą dysponować sporą kwotą gotówki – mówi Krzysztof Oppenheim.

Dlaczego nie licytacja?

Czy można sprzedać nieruchomość z wolnej ręki, a nie poprzez licytację, kiedy komornik jest gotów do egzekucji?

– Wymagane jest tu porozumienie komornika oraz dłużnika, no i nabywcy lokalu, który transakcję kupna zadłużonego mieszkania zaakceptuje – mówi Krzysztof Oppenheim.

Dlaczego nie warto czekać do licytacji?

– Jeśli klient będzie czekał bezczynnie na rozwój wypadków, to dojdzie do licytacji, w której ceną wywoławczą będzie kwota równa 75 proc. wartości nieruchomości, bo na taką wycenia zadłużone mieszkanie biegły, biorąc pod uwagę stawkę za lokal przy tzw. sprzedaży wymuszonej. Może ona być o ok. 10-20 proc. niższa od ceny lokalu przy tzw. szybkiej sprzedaży. Zatem mieszkanie warte 350 tys. zł, biegły wyceni na 300 tys. zł – tłumaczy doradca.

Na pierwszej licytacji (na którą czeka się nawet kilka miesięcy), nieruchomość może zostać wystawiona z ceną wywoławczą 225 tys. zł (trzy czwarte kwoty z oszacowania, czyli od 300 tys. zł).

– W czasie czekania na licytację, znacząco może jeszcze wzrosnąć zadłużenie. Załóżmy, że z odsetkami będzie to już 60 tys. zł. Do tego dojdą koszty sądowe i koszty licytacji, czyli dodatkowo kilka tysięcy złotych. Będzie też wyższa opłata za czynności komornika – 15 proc. od 60 tys. zł, czyli 9 tys. zł – wylicza koszt Krzysztof Oppenheim.

W takim przypadku, jeśli po licytacji klienci się wyprowadzą sami, co rzadko ma miejsce, to dostaną – po rozliczeniu wszystkich kosztów – około 150 tys. zł. Ale nie będą posiadali własnego mieszkania.

Jeśli lokal nie sprzeda się podczas pierwszej licytacji, następna odbędzie się za kolejne kilka miesięcy, z ceną wywoławczą na poziomie 2/3 wartości lokalu z oszacowania.

Jeżeli klient dobrowolnie się nie wyprowadzi i nastąpi przymusowa eksmisja, dojdą koszty pracy ślusarza, bo komornik wchodzi do lokalu przy udziale policji i ślusarza. Dojdą też koszty transportu i przechowywania rzeczy osobistych dłużnika.

Kiedy upadłość?

Największy problem jest wtedy, gdy okazuje się, że długi są tak duże, że przewyższają wartość nieruchomości. Co można wtedy zrobić?

– W tym wypadku pozostaje tylko wnioskowanie o upadłość konsumencką. Jest to znacznie korzystniejszy wariant dla dłużnika niż w przypadku sprzedaży nieruchomości poprzez licytację. Jeśli bowiem po sprzedaży mieszkania nie wszystkie zobowiązania zostaną spłacone, to wierzyciel, który nie dostał 100 proc. należności, ma prawo do dalszych działań egzekucyjnych wobec dłużnika – mówi Krzysztof Oppenheim. – Taka sytuacja nie będzie miała miejsca przy skutecznym ogłoszeniu upadłości konsumenckiej. Wtedy dłużnikowi wyznacza się określony plan spłaty zobowiązań (do 5 lat).

– Jeżeli dłużnik będzie sumiennie regulował zobowiązania, to po zakończeniu okresu spłaty, czyli najpóźniej po pięciu latach, będzie człowiekiem wolnym od długów. Jeśli w okresie spłaty nastąpi tylko częściowe rozliczenie wcześniejszych zobowiązań, pozostała kwota zostaje umorzona – tłumaczy doradca z Oppenheim Enterprise.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Zamiana na gorsze

Pozostało 95% artykułu