Za grunt pod drogę można zapłacić mniej

Konstytucja gwarantuje wywłaszczonym na cele publiczne odszkodowanie. Ma być ono słuszne, co nie jest jednoznaczne z tym, że pełne. Trybunał Konstytucyjny już dwukrotnie stwierdzał, że takie odszkodowanie jest kompromisem między oczekiwaniami obywateli a możliwościami finansowymi państwa – przypomniały Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie i Naczelny Sąd Administracyjny.

W ślad za TK idzie bowiem orzecznictwo sądowe akceptujące, że za zabraną własność można zapłacić mniej, niż była warta. Jeżeli tak spojrzeć na skargę Zgromadzenia Sióstr Świętego Józefa, widać, że ilustruje ona szersze zjawisko.

Zakon otrzymał w testamencie 1,5 ha gruntu w Świdrze pod Warszawą. Część działu została zajęta pod drogę publiczną. W 2010 r. starosta otwocki ustalił odszkodowanie na 65 tys. zł, czyli 59 zł za mkw.

65 tys. zł - na tyle wyceniono grunt pod drogę publiczną wart 200 tys. zł

Zgromadzenie stwierdziło, że operat szacunkowy, sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (...) nie odzwierciedla wartości rynkowej zabranej nieruchomości. Przy zastosowaniu § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia odszkodowanie wyniosłoby 200 tys. zł, czyli ponad 200 zł za mkw. W pierwszym przypadku do określania wartości gruntów pod drogi publiczne przyjmuje się ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W drugim, gdy takich cen brak, uwzględnia się przeznaczenie przyległych gruntów.

WSA w Warszawie oddalił skargę zakonu. W skardze kasacyjnej Zgromadzenie zarzuciło m.in., że § 36 ust. 1 rozporządzenia jest sprzeczny z ustawą o gospodarce nieruchomościami i z konstytucją. Art. 134 u.g.n. przewiduje, że podstawę ustalenia wartości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

– Ceny transakcyjne stosowane w obrocie nieruchomościami pod drogi publiczne nie odzwierciedlają jej – mówiła podczas rozprawy w NSA adw. Anna Polewczak, reprezentująca Zgromadzenie. Jej zdaniem transakcje, których stroną jest zawsze Skarb Państwa lub samorząd, odbywają się pod przymusem wywłaszczenia. Sprzedaż nieruchomości nie ma nic wspólnego z obrotem rynkowym.

WSA i NSA nie zaakceptowały tej argumentacji.

– Sam ustawodawca stanął na stanowisku, że takie transakcje spełniają przesłanki z art. 151 ust. 1 u.g.n., który określa wartość rynkową nieruchomości – stwierdził WSA.

NSA (sygn. akt I OSK 2065/11), wsparty dotychczasowym orzecznictwem sądów administracyjnych, stwierdził, że korzystniejszy dla wywłaszczanych pod drogi publiczne § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z 2004 r. może być stosowany tylko wtedy, gdy do porównania nie ma cen transakcyjnych nieruchomości o takim charakterze. Intencją ustawodawcy było bowiem przyrównywanie nieruchomości tego samego rodzaju. Wiadomo, że te pod drogi publiczne mają niższą wartość rynkową niż inne, szczególnie budowlane, sprzedawane na wolnym rynku.

NSA oddalił skargę kasacyjną.