Ile zajmuje sprzedaż mieszkania używanego

– Z naszych badań wynika, że sprzedający musi dziś czekać na kupca przeciętnie pół roku. Zawsze jednak zastrzegamy, że mogą to być nieco zaniżone statystyki. Klienci bowiem, zanim trafią do agencji nieruchomości, próbują sprzedawać samodzielnie. Można więc powiedzieć, że pół roku trwa sprzedaż agencyjna – wyjaśnia Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.

Jego zdaniem nieco łatwiej niż inne lokale sprzedają się dziś dwa pokoje, do 45–50 mkw. powierzchni, kosztujące do 350 tys. zł. – Jednak i tu podaż jest duża, więc trwa walka o klienta, który może sobie dziś pozwolić na długie podejmowanie decyzji. Ogólna zasada nie zmienia się od kilku lat: łatwiej znaleźć nabywcę na mniejsze lokum. Wzięciem cieszą się także mieszkania do remontu, jeżeli ich cena jest adekwatna do stanu.

Wyprzedzić sąsiada

Co zrobić, aby znaleźć kupca wcześniej niż sąsiad? Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości twierdzi, że jedyną metodą na szybką i skuteczną sprzedaż nieruchomości jest rozsądne podejście do ceny. – Jeśli wystawiamy mieszkanie z astronomiczną ceną, a w tej samej lokalizacji są podobne oferty, proponowane za znacznie niższą stawkę ofertową, wówczas nasza droga nieruchomość doskonale pomaga sprzedać te tańsze, ponieważ na jej tle, inne są dużo atrakcyjniejsze dla kupującego. Zatem, jeśli chcemy dobrze sprzedać mieszkanie sąsiada, swoje wystawmy z wysoką ceną ofertową – radzi Joanna Lebiedź.

Podkreśla, że dziś sprzedają się wyłącznie nieruchomości z urealnionymi cenami. Najczęściej są sprzedawane  mieszkania małe, jedno- i dwupokojowe oraz małe trzy pokoje.

Także Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że to znaczna obniżka ceny przynosi skutek w postaci transakcji. – Taki mamy dziś rynek. Mieszkanie może być położone w gorszej lokalizacji, mieć nietypowy układ, nieatrakcyjny rozkład, ale cena czyni cuda. Przy niskiej wycenie na pewno uda się znaleźć zainteresowane zakupem osoby – uważa ekspert Metrohouse & Partnerzy. Jego zdaniem, jeżeli przyjmiemy, że standardowe mieszkania w wielkiej płycie w danym rejonie miasta sprzedają się za 6,2–6,5 tys. zł za mkw., to wystawienie na sprzedaż oferty z ceną wyjściową o 1 tys. zł niższą na pewno spotka się z zainteresowaniem i zwiększoną liczbą prezentacji mieszkania.

1 tys. zł Jeśli o tyle cena ofertowa mkw. mieszkania będzie niższa od stawki za podobny lokal w okolicy, ten sprzeda się szybciej

– Ale oprócz ceny, warto zainwestować w samo mieszkanie. Cóż znaczy wydatek spożytkowany na pomalowanie ścian, cyklinowanie podłogi czy wymianę lub remont stałych elementów lokalu, jeśli w perspektywie możemy mieć szybszą sprzedaż mieszkania. Czasem warto skorzystać z porad speców od tzw. home stagingu. Przede wszystkim przygotowania do sprzedaży trzeba zacząć od gruntownego sprzątania lokalu. Czyste, lśniące wnętrza to podstawa – radzi Marcin Jańczuk.

Tomasz Kołodziejczyk, pełnomocnik zarządu w firmie redNet Consulting, mówi, że typowy czas oczekiwania na nabywcę mieszkania wynosi od 3 do 6 miesięcy. – Bywa, że niektóre mieszkania, np. w bardzo dobrej lokalizacji lub o  bardzo dobrym rozkładzie, znajdują kupca w ciągu miesiąca. Równocześnie apartamenty mogą czekać na nabywcę nawet dwa  lata – podaje przykłady Tomasz Kołodziejczyk.

Jego zdaniem  najszybciej sprzedają się małe mieszkania pod względem powierzchni, ale mające dużą liczbę pokoi. Zatem najszybciej znajduje kupca ustawne mieszkanie trzypokojowe o powierzchni ok. 50 mkw. Idealne lokum  powinno posiadać balkon i mieć widok na południe.

– Co zrobić, aby znaleźć kupca wcześniej niż sąsiad? Cena ma bardzo duże znaczenie. Obniżenie stawki do ok. 8–9 proc. w stosunku do porównywalnych ofert z reguły pozwala znaleźć nabywcę – mówi ekspert  redNet Consulting. – Mieszkanie powinno być także posprzątane, o czym bardzo często zapominają sprzedający. Jeżeli nie było odnawiane od kilku lat, bardzo dobrze jest je na nowo pomalować. Lepiej sprzedają się mieszkania bez  mieszkańców i mebli.

Obniżka o 10–20 proc.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson, która jest doradcą i pośrednikiem na rynku nieruchomości, mówi, że czas sprzedaży zależy od wielkości mieszkania i lokalizacji. Średnio jednak na znalezienie  nabywcy potrzeba 150 dni.

– W czasie kryzysu najbardziej poszukiwane są mieszkania małe, nawet  niespełna 30-metrowe, w cenie do 6 tys. zł za mkw. w dużych miastach oraz do i 4 tys. zł w mniejszych ośrodkach – wymienia Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Druga grupa poszukiwanych lokali to takie o powierzchni   55–60 mkw., mające jednak trzy pokoje. Przed kryzysem  takie lokale miały 80 mkw.

Ekspert Emmersona podkreśla, że na rynku wtórnym najważniejsza jest cena mieszkania, potem lokalizacja i jakość wykończenia lokalu.

– Aby w miarę szybko sprzedać używane, musimy wśród ofert z okolicy znaleźć mieszkanie o podobnych parametrach jak nasze i zaproponować niższą cenę o około 10–12 proc. Trochę inaczej jest z dużymi lokalami, powyżej 80 mkw. W tym przypadku, aby mieszkanie znalazło szybciej chętnego, musimy zaproponować stawkę nawet o 20 proc. niższą od podobnych nieruchomości oferowanych na rynku – twierdzi Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Ukrywane intencje

Jakich sztuczek używają sprzedający, aby pozbyć się mieszkania?

– Trudno tu mówić o wyrafinowanych metodach. Z pewnością sprzedający pozostawiają dla siebie prawdziwe intencje związane z powodem sprzedaży lokalu. Może się okazać, że mieszkanie, które wydaje się okazją, jest wyjątkowo głośne lub prawdziwym powodem sprzedaży jest np. zbliżająca się budowa ulicy pod samym oknem – mówi Marcin Jańczuk. – Dlatego  kupując mieszkanie, trzeba mieć oczy szeroko otwarte. Spotkałem się np. z tym, że cena mieszkania nie uwzględnia miejsca w garażu podziemnym. Następnie okazało się, że jest ono obowiązkowe.

Z kolei Tomasz Kołodziejczyk mówi, że sprzedający mieszkanie, by uatrakcyjnić ofertę, najczęściej zmieniają dzielnicę w ogłoszeniu na bardziej lubianą.