W jakie nieruchomości warto inwestować

Mieszkania? Apartamenty hotelowe? Domy? Powierzchnie komercyjne, a może grunty rolne? W co warto zainwestować?  Zdaniem Marcina Urygi, analityka z firmy Emmerson, nie można z góry wykluczać żadnego segmentu nieruchomości. W każdym z nich trafiają się okazje. – Najgorszy pomysł to mieszkania o nietypowych rozkładach w kiepskich lokalizacjach udające apartamenty – przestrzega Marcin Uryga.     Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com, ocenia, że inwestorzy powinni raczej unikać lokat w nieruchomości luksusowe. Znacznie trudniej wynająć apartament niż niewielki lokal z segmentu popularnego. – Nie polecam mieszkań większych niż 60 mkw., mających więcej niż trzy pokoje – mówi Jarosław Jędrzyński.

Ofert nie brakuje

Według Marcina Urygi mieszkania na wynajem to dziś okazja dla drobnych inwestorów. – Są duże szanse, że zyski z najmu przekroczą te osiągane z lokat bankowych – tłumaczy analityk z Emmersona.

Tego samego zdania jest Tomasz Kołodziejczyk z redNet Property Group. – To stosunkowo bezpieczna forma inwestowania. Ryzyko jest mniejsze niż przy inwestycjach np. na giełdzie. Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest wyższa niż w lokaty bankowe czy obligacje Skarbu Państwa – wylicza zalety Tomasz Kołodziejczyk. – Nad inwestycją mamy pełną kontrolę, decydując o standardzie i lokalizacji nieruchomości. Możemy zmieniać stawkę czynszu, sposób reklamy. Płacimy też niższe podatki, bo od otrzymywanego czynszu nie musimy odprowadzać podatku od zysków kapitałowych  – dodaje.

Wylicza, że kupując na kredyt dwupokojowe mieszkanie za 212,6 tys. zł, trzeba się liczyć z miesięczną ratą w wysokości ponad 1,1 tys. zł (kredyt na 25 lat w PLN, oprocentowanie nominalne: 4,5 proc., raty równe). Z najmu lokalu możemy uzyskać 1,4 tys. zł miesięcznie. Różnica to 220 zł.

To samo mieszkanie kupione za gotówkę (przy założeniu, że lokal będzie wynajmowany przez 10,5 miesiąca w roku za 1,4 tys. zł miesięcznie) da nam roczną stopę zwrotu ok. 5,6 proc.  – wynika z szacunków firmy redNet Property Group. – To o 2,3 pkt proc. więcej niż oferują banki dla nowo otwieranych lokat – podkreśla Tomasz Kołodziejczyk.

W opinii Jarosława Jędrzyńskiego, najpewniejsze na rynku nieruchomości są dziś inwestycje w mieszkania ze średniej półki, najlepiej dwupokojowe o powierzchni  nieprzekraczającej 45 mkw. w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, skąd szybko można dojechać do centrum. – Takie lokale w nowych, dobrze zlokalizowanych projektach gwarantują roczny przychód z wynajmu na poziomie nawet ponad 6 proc. ich wartości – szacuje Jarosław Jędrzyński.

– Ofert na rynku nie brakuje. Jest w czym wybierać. Ceny są już atrakcyjne, a oprocentowanie kredytów hipotecznych najniższe od lat. Równocześnie inne formy inwestowania, takie jak obligacje, złoto czy akcje, nie są już tak pewne, a zyski z lokat szybko topnieją. Stąd część inwestorów poważnie rozważa ulokowanie kapitału w nieruchomościach – twierdzi Marcin Uryga.

Wynająć bankowi i aptece

– Ożywienie na rynku nieruchomości spowodowała obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej – dodaje Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji Nordhaus. – Kredyty są tańsze, a lokowanie oszczędności na lokatach długoterminowych jest mniej opłacalne. Jeszcze do niedawna były oprocentowane na 6–7 proc. w skali roku. Teraz na lokatach trzymiesięcznych można  zarobić 3,1 proc. w skali roku, na  półrocznych 2,1 proc., a na rocznych – 1,3 proc. – przypomina Jan Łuczak. – Inwestując taką samą kwotę w nieruchomość komercyjną, można liczyć na zysk w wysokości 8–15 proc. w skali roku – dodaje.

Zdaniem Jana Łuczaka wielu posiadaczy lokat bankowych dochodzi dziś do wniosku, że nadszedł czas na inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza komercyjne. – Z uwagi na bardzo wysokie koszty najmu lokali w centrach handlowych, firmy sieciowe i finansowe , apteki oraz sklepy poszukują dziś tańszych powierzchni blisko potencjalnych klientów. Stawki są jednak na tyle wysokie, że kupno i wynajem takiej powierzchni się opłaca – ocenia Jan Łuczak.

Zdarza się, że lokal bezskutecznie oferowany od ponad dwóch lat teraz chce kupić kilku inwestorów. Sprzedający mogą więc podnosić ceny.  Prezes Nordhaus zauważa, że poszukiwane są nieruchomości, z którymi najemcy są związani umowami długoterminowymi, co przynosi stabilny comiesięczny dochód. Dodaje, że dzięki spadkowi cen nieruchomości komercyjnych, lokali biurowych i handlowych, na zwrot poniesionych nakładów na zakup można liczyć już w czasie siedmiu, ośmiu lat.

– To bardziej opłacalne od trzymania pieniędzy na lokatach bankowych – mówi Jan Łuczak. – Na tego typu nieruchomości można także, mając wkład własny w wysokości 20–30 proc., uzyskać nisko oprocentowany kredyt bankowy. Inwestorzy mogą liczyć także na wzrost cen nieruchomości, który na pewno nastąpi w ciągu kilku najbliższych lat. Nadszedł czas na  kupowanie – podkreśla Jan Łuczak.

Także Marcin Uryga ocenia, że rynek nieruchomości komercyjnych otwiera dziś możliwości przed inwestorami z grubszym portfelem.

Ziemia czy dom

– Ponadprzeciętne zyski daje często zakup ziemi rolnej – zauważa Tomasz Kołodziejczyk. – Taką inwestycję trzeba jednak dogłębnie przeanalizować. Ziemia rolna wymaga przekwalifikowania na budowlaną, a na procedurach nie każdy się zna – przestrzega.

Według Jarosława Jędrzyńskiego inwestycje w nieruchomości gruntowe to jedna z lepszych metod pomnażania kapitału w ostatnich czasach. – Chodzi przede wszystkim o inwestycje w grunty rolne w otoczeniu dużych aglomeracji, które po zmianie przeznaczenia i podziale na działki budowlane są sprzedawane inwestorom indywidualnym lub deweloperom pod budownictwo mieszkaniowe – mówi analityk RynkuPierwotnego.com. – Trafione inwestycje tego typu gwarantują zazwyczaj kilkusetprocentowy zysk w ciągu kilku lat, co daje roczną stopę zwrotu na poziomie kilkudziesięciu, a czasem ponad stu procent – podkreśla.

Zastrzega jednak, że inwestycje te wymagają dużego  kapitału – minimum kilkuset tysięcy zł, dużego doświadczenia i eksperckiej wiedzy.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego sensownym wyborem wydaje się wciąż inwestycja w apartamenty wakacyjne, tzw. condohotele. – Można liczyć nawet na 7–9- proc. roczną stopę zwrotu. Taki zysk deweloperzy gwarantują jednak tylko w ograniczonym czasie: do trzech,  czterech lat. Potem nie wiadomo do końca, na co można liczyć. To oferta dla inwestorów z grubszym portfelem. Takie nieruchomości zazwyczaj osiągają ceny na poziomie kilkuset tysięcy złotych – mówi analityk RynkuPierwotnego.com.

Jego zdaniem kapitał od 1 mln zł wzwyż można zainwestować w dom jednorodzinny. – Ale nie z myślą o wynajmie rodzinie, ale firmie na cele biurowe. Dobrze, jeśli taka nieruchomość już jest dostosowana do potrzeb biurowych. Najlepiej kupić dom już z najemcą – firmą, z którą właściciel ma podpisaną umowę na dłuższy czas – ocenia analityk. Warunek: dom musi mieć dobrą lokalizację. W  Warszawie będą to np. okolice metra.

– W dobie obniżania stóp procentowych regułą jest wycofywanie oszczędności z lokat bankowych i przenoszenie ich przede wszystkim na giełdę, głównie poprzez fundusze inwestycyjne, a w drugiej kolejności na rynek nieruchomości – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Dodaje, że inwestycje w nieruchomości nie dorównują być może oczekiwaną stopą zwrotu inwestycjom kapitałowym, głównie akcyjnym, ale są obciążone mniejszym ryzykiem. W dodatku w ciągu pięciu ostatnich lat mieszkania staniały nominalnie nawet o 30 proc. Wydaje się więc, że jest to jeśli nie optymalny, to z pewnością dobry moment na inwestowanie na tym rynku. – Satysfakcjonujących zysków można oczekiwać już w średnim terminie,  a więc w czasie, w którym mieszkania po kilkuletniej przerwie powinny ponownie wejść w fazę zwyżek wartości.

aneta.gawronska@parkiet.com

Dlaczego warto zainwestować w mieszkanie

Bezpieczeństwo

ponoszę mniejsze ryzyko, niż inwestując np. na giełdzie

Zysk

stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest wyższa niż w lokaty bankowe czy obligacje Skarbu Państwa

Kontrola

to ja decyduję o standardzie i lokalizacji inwestycji, mogę zmieniać stawkę czynszu, sposób reklamy

Podatki