Najem: Jak najemca może bronić się przed podwyżką czynszu przez właściciela nieruchomości

Miasto oddało kamienicę spadkobiercom przedwojennego właściciela. Mieszkam w niej od ponad 30 lat. Niestety nie wykupiłem lokalu i nadal jestem tylko najemcą. Obawiam się, że nowi właściciele będą chcieli podnieść czynsz. Czy mogę się bronić przed podwyżkami - pyta czytelnik.

Zasady ustalania podwyżek reguluje ustawa  o ochronie praw lokatorów (dalej w tekście jako:ustawa). Warto, by czytelnik się z nią zapoznał. Na jej podstawie właściciel ma prawo podnosić czynsze nie częściej niż co pół roku. Te sześć miesięcy liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.

Jeżeli właściciel chce wprowadzić podwyżkę, musi wręczyć czytelnikowi pisemne wypowiedzenie i to z 3 miesięcznym wyprzedzeniem (chyba, że umowa najmu reguluje to inaczej). Przepisy ustawy dzielą podwyżki na dwa rodzaje, tzn. na te do 3 proc. wartości odtworzeniowej i powyżej 3 proc.

Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego  mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie: dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Wskaźniki publikowane są co pół roku w  wojewódzkim dzienniku urzędowym. Można je odnaleźć w wersji elektronicznej w Internecie.

Na ogół  podwyżki w kamienicach  przekraczają  pułap 3 proc. Jeżeli tak będzie i w przypadku czytelnika, wówczas może  on zażądać od właściciela podania na piśmie powodów wprowadzenia podwyżki.

Właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, ma obowiązek przedstawić na piśmie jej  przyczynę i jej kalkulację. Następnie czytelnik ma dwa miesiące na podjęcie decyzji, liczy się je od dnia wypowiedzenia mu na piśmie czynszu w starej wysokości.

Podwyżkę może zaakceptować. Może też odmówić jej przyjęcia, ale skutkuje to rozwiązaniem umowy. Jeżeli nie zgodzi się z wysokością czynszu w nowej wysokości może też kwestionować podwyżkę w sądzie.

Ustawa daje prawo zaskarżania tylko podwyżek po wprowadzeniu, których czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Podwyżkę można kwestionować także w sądzie, jeżeli obejmie ona wydatki, których nie przewiduje ani umowa ani przepisy.

Ustawa określa, jakie to wydatki mogą być pokrywane z czynszu. Są to: * podatek od nieruchomości, * opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, * ubezpieczenie nieruchomości, * remontów bieżących, konserwacji i utrzymania technicznego budynku, * zarządzania, * utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania, * opłaty za: utrzymanie czystości, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (w części przypadającej na dany lokal).

Nie jest to jednak lista zamknięta, właściciel może zaliczyć do czynszu inne wydatki, pod warunkiem że wynikają one z umowy. Nie ma jednak prawa obejmować czynszem składników, o których nie mówi ani ustawa ani umowa. Do czynszu będzie można doliczać też zysk. Ustawa nie zawiera jednak żadnych wskazówek, jak go ustalać. Stwierdza tylko, że ma być godziwy. Każdy może interpretować je po swojemu. Ustawa pozwala jednocześnie uwzględnić w skali roku w czynszu maksymalnie1,5 proc. nakładów na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. wydatków na podniesienie jego standardu.

Czytelnik musi jednak pamiętać, że  ustawa  dotyczy tylko wydatków mieszkaniowych ściśle związanych z czynszem. Nie dotyczy opłat niezależnych do właściciela, czyli za media: energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.