Ciągłe zmiany szkodzą inwestycjom

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju opracowało projekt nowej ustawy planistycznej wywracający do góry nogami obowiązujące przepisy. Nie wszystkim to się podoba.

Plany i decyzje

Pełna nazwa projektu to „Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". Trafił on właśnie do prekonsultacji. Projekt przewiduje, że gminy będą uchwalać dwa rodzaje planów: ogólny przeznaczenia terenów gminy (będzie miał charakter prawa miejscowego) oraz zabudowy, a także standardy urbanistyczne.

Pierwszy plan zastąpi studium i obejmie teren całej gminy. Drugi sprecyzuje ustalenia planu przeznaczenia oraz zastąpi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast standardy urbanistyczne (te z ustawy) będą obowiązywały na terenach, dla których nie opracowano planu zabudowy. Będą m.in. zawierać wskaźniki, ile w zależności od liczby mieszkańców powinno się znajdować miejsc w przedszkolach, szkołach etc.

Gminy nie będą jednak nimi skrępowane i będą mogły przygotować własne standardy urbanistyczne. Znikną obecne warunki zabudowy, zastąpią je decyzje lokalizacyjne; na ich podstawie można tylko realizować zabudowę uzupełniającą. Pod warunkiem że będą zgodne ze standardami.

Eksperci uważają, że rząd niepotrzebnie funduje rewolucję gminom i inwestorom.

– Nie ma potrzeby wprowadzania nowej ustawy planistycznej, ta obowiązująca wystarczy, chociaż wymaga dalszych „ewolucyjnych" korekt. Szkoda, że nie zauważają tego ministerialni legislatorzy – mówi architekt Grzegorz A. Buczek, członek Rady Towarzystwa Urbanistów Polskich.

Według niego już w 2015 r. wzmocniono rolę studium gminnego. Teraz więc samorządy muszą sporządzać analizy społeczno-gospodarcze, w tym demograficzne. Ponadto na jesieni ub. roku weszła w życie uchwała Rady Ministrów, która jest podstawą do dalszego wzmocnienia studium.

– Już dziś sporządzane nowe studia gminne są bliższe realiów społeczno-gospodarczych, a ta ich ewolucja będzie postępować. Nowe studium posiadają już m. in. Łódź oraz Wrocław, trwają też prace nad nim w Gdyni i w Warszawie – wyjaśnia Grzegorz Buczek.

Nie podobają mu się również zmiany dotyczące warunków zabudowy.

– Obecnie jest inne podejście do warunków zabudowy, które przez lata były źródłem patologii przestrzennych. I stało się tak nie dlatego, że doszło do zmiany przepisów, ale dzięki orzecznictwu. Przez lata sądy administracyjne wręcz nakazywały powiększać obszar analizy urbanistycznej tak, by nawiązać do charakteru i funkcji zabudowy nawet bardzo odleglej od planowanej inwestycji – podkreśla.

– Teraz to się zmieniło. Pod uwagę należy brać tylko sąsiednie działki położone w ograniczanym do minimum obszarze analizy. Nie ma więc sensu rezygnować z obecnych warunków zabudowy, bo są dobrym narzędziem do realizacji inwestycji w zurbanizowanym „dobrym sąsiedztwie", niewymagającym sporządzenia planu – wyjaśnia.

Nowe pomysły krytykuje również Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Projekt ogranicza władztwo planistyczne gmin, które gwarantuje im konstytucja. Z dużą przesadą reguluje, co samorządy mogą, a czego nie mogą uregulować w planach. Ponadto art. 43 projektu przewiduje, że jeżeli dochodzi do zmiany przepisów, gminy muszą do niej niezwłocznie dostosować plany, co spowoduje, że samorządy będą musiały ciągle je zmieniać – uważa mec. Dąbrowski.

Nowa instytucja

Projekt wprowadza również nową instytucję zintegrowanych projektów inwestycyjnych (ZPI).

Inwestor, który będzie chciał zrealizować duże przedsięwzięcie, np. wybudować osiedle na 10 tys. mieszkańców albo centrum logistyczno-usługowe, będzie mógł zwrócić się w tej sprawie do wójta (burmistrza, prezydenta). Ten wyda decyzję zatwierdzającą ZPI, po wcześniejszym przyjęciu jej założeń przez radę gminy.

Taka decyzja ma być ważna trzy lata. Nie będzie mogła być sprzeczna z planem ogólnym. Będzie wiązać wszystkie urzędy. Starosta (prezydent) nie będzie mógł odmówić inwestorowi posiadającemu decyzję zatwierdzającą ZPI wydania pozwolenia na budowę.

– To dobre rozwiązanie. Dziś brakuje tego rodzaju przepisów. Myślę, że inwestorzy będą z nich korzystać – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Projekt przewiduje, że inwestor będzie współfinansował uzbrojenie działki, budowę drogi czy sieci wodociągowej. W tym celu władze gminy będą zawierać z inwestorem w formie aktu notarialnego umowę urbanistyczną. Nie może być ona sprzeczna z założeniami ZPI przyjętymi przez radnych.

To współfinansowanie nie może być niższe od 10 proc., ale nie większe niż 20 proc. kosztów np. budowy drogi czy sieci wodociągowej.

ZPI podobają się ekspertom. Ich zastrzeżenia budzą zasady współfinansowania budowy infrastruktury.

– Przepisy dotyczące współfinansowania budowy infrastruktury są zbyt ogólnikowe. To bardzo skomplikowana tematyka i moim zdanie powinna być jej poświęcona odrębna ustawa, a nie zaledwie kilka artykułów – wyjaśnia Marek Poddany, deweloper.