Kwitnie wirtualny handel najmem

W internecie pełno jest ogłoszeń o odstąpieniu za niewielką cenę mieszkania lub o sprzedaży partycypacji w towarzystwie budownictwa społecznego (TBS). Eksperci ostrzegają. Na tego rodzaju oferty trzeba bardzo uważać. Nie każdy może z nich skorzystać. To, że zapłaciło się „odstępne" obecnemu lokatorowi, nie daje też żadnej gwarancji, że władze TBS-u wynajmą nam lokal.

Dla wielu mieszkanie w TBS-ach to nie lada gratka. Najczęściej znajdują się w nowych budynkach. I są dużo tańsze od tych deweloperskich. Wprawdzie jest się ich tylko najemcą, lecz nie pokrywa się pełnych kosztów budowy, ale jedynie partycypację odpowiadającą maksymalnie 30 proc. kosztów budowy. Można więc zamieszkać w trzypokojowym mieszkaniu po wpłaceniu już np. 100 tys. zł. Dlatego chętnych nie brakuje. A są i tacy, którzy chcą na tym zarobić.

– Nie ma przepisów, które wprost mówiłyby o odsprzedaży partycypacji oraz przeniesieniu praw do wynajmu mieszkania w TBS na wskazaną czy też wybraną przez najemcę osobę. Mimo to obrót partycypacjami kwitnie w najlepsze i to od dawna – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Natomiast Wiesław Źrebiec, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS, ostrzega przed pochopnymi decyzjami. – Radzę bardzo ostrożnie podchodzić do tego typu ogłoszeń. By uniknąć rozczarowania, najlepiej od razu sprawdzić wiarygodność ogłoszenia dotyczącego TBS. Nie każdy bowiem ma prawo zamieszkać w tego rodzaju lokalu – tłumaczy.

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego dokładnie reguluje, komu wolno wynająć lokal. I tak: przyszły najemca nie może posiadać tytułu prawnego do innego mieszkania i przekroczyć progu dochodowego. Jego wysokość jest różna i zależy m.in. od liczby osób, które zamieszkają z najemcą pod jednym dachem. Na przykład obecnie osoba samotna nie może mieć dochodów brutto wyższych od kwoty 6069,74 zł. a dwuosobowa rodzina – od 9104,61 zł. Przepisy regulują minimalną powierzchnię, jaką powinno mieć mieszkanie. Dla jednej osoby ma to być 25 mkw., dwóch – 32 mkw., trzech – 44 mkw. etc.

– W przypadku rezygnacji z najmu lokalu należącego do TBS najemca powinien więc zwrócić go Towarzystwu, a następnie oczekiwać w ciągu 12 miesięcy zwrotu zwaloryzowanej partycypacji. W praktyce zazwyczaj jest inaczej – mówi Jarosław Jędrzyński.

Najemcy, rezygnując z najmu, często sami poszukują swego następcy, a gdy go znajdą, przekazują partycypację na zasadach cesji praw. Oczywiście wszystko powinno być i zazwyczaj jest uzgodnione z TBS-em i realizowane za jego zgodą. Samo „odstępne" jest uwzględniane przy podpisywaniu umowy cesji, dzieje się to więc niejako oficjalnie. Pytanie, czy legalnie. Jest to kwestia od dawna sporna. Same TBS-y w umowach najmu umieszczają różne zapisy dotyczące problemu rezygnacji z najmu i dopuszczają różne opcje przekazania lokalu kolejnemu najemcy. Nie do końca precyzyjne są też same przepisy, które w sprawie cesji praw z partycypacji w TBS mogą być różnie interpretowane.

TBS-y różnią się też w podejściu do cedowania partycypacji. – Z reguły przenosi się ją bez problemu na rodzinę. Nie zawsze na osoby obce, nawet jeżeli spełnią warunki z przepisów – tłumaczy Wiesław Źrebiec

– W naszym wypadku najemca, który chce się wyprowadzić, oddaje mieszkanie i otrzymuje zwrot partycypacji. Nie ma mowy o tym, że przyprowadzi nowego lokatora – tłumaczy Grażyna Szotkowska, prezes szczecińskiego TBS.

Dużo też zależy od tego, czy lokal w TBS-ie został po raz pierwszy zasiedlony przed 1 stycznia 2005 r. czy po tej dacie. – Do 2005 r. partycypant i najemca to były dwie różne osoby. Pierwszy wpłacał partycypację i wskazywał najemcę. To się zmieniło 1 stycznia 2005 r. Od tej daty partycypant i najemca to zazwyczaj jedna i ta sama osoba. W wypadku mieszkań zasiedlonych przed 2005 r. partycypant może przyjść więc do TBS-u z nowym lokatorem. Ale nie u nas. Mamy zapisy w umowach najmu, że przysługuje nam prawo pierwszeństwa w nabyciu, lokator oddaje klucze, wyprowadza się i dostaje partycypację w zwaloryzowanej wysokości, a mieszkanie do nas wraca – dodaje Grażyna Szotkowska.

Najem, Dzierżawa