Co wydarzy się na rynku kredytów hipotecznych w 2014 roku

– W 2014 r. należy oczekiwać dalszego utrzymania niskich stóp procentowych. Członkowie RPP sugerują, że co najmniej do lipca stopy nie powinny się zmienić – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. To jednak za mało, aby kredytobiorcy mogli się cieszyć niskimi ratami.

Jak wynika z analiz doradców Invigo, marże przy kredytach hipotecznych sukcesywnie rosną od sześciu miesięcy. – Przy średnim kredycie w wysokości 200 tys. zł, zaciąganym na 30 lat, marże wzrosły zarówno w przypadku finansowania z 20-proc. wkładem własnym, jak i bez wkładu własnego. Bardziej zdrożały te ostatnie kredyty, z których klienci mogli korzystać tylko do końca 2013 r. – mówi Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo.

Na koniec roku średnie marże dla kredytów z 20-proc. wkładem własnym wyniosły w pierwszym roku w czasie promocji 1,38 proc., a w dalszych latach kredytowania – 1,45 proc. W przypadku zobowiązań na 100 proc. wartości nieruchomości odpowiednio było to: 1,7 oraz 1,85 proc. Klienci – aby skorzystać z tych warunków – musieli zwykle wykupić dodatkowe produkty banku, by marża nie przekroczyła 2 proc.

Komu jeden procent

– Stopniowe podwyższanie marż świadczy o tym, że banki nie są zainteresowane agresywną walką o klienta. Należy się spodziewać, że ta tendencja prawdopodobnie się utrzyma w najbliższym okresie – uważa Elżbieta Kopka. Jej zdaniem na kredyt mieszkaniowy z niską marżą nadal będą mogli liczyć tylko nieliczni, czyli kredytobiorcy o ponadprzeciętnych dochodach i z dużym wkładem własnym. Dla tej grupy banki są w stanie zaproponować marżę ok. 1 proc.,  pod warunkiem wykupienia dodatkowych produktów.

Credit Agricole Bank Polska proponował jeszcze na koniec ub.r. marżę 0,99 proc. dla klientów, którzy otworzą rachunek ROR, wykupią ubezpieczenia: na życie i nieruchomości oraz złożą deklarację, że osiągają dochód netto nie niższy niż 10 tys. zł miesięcznie. Do tego wymagany był 30-proc. wkład własny.

– Także Bank Pocztowy oferował marżę w wysokości 1,02 proc. pod warunkiem posiadania w banku w całym okresie kredytowania: rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego z minimalnym miesięcznym wpływem 2,5 tys. zł wraz z usługą Pocztowy24, karty debetowej lub kredytowej, z minimalnym miesięcznym obrotem bezgotówkowym 500 zł oraz zakupu pakietu ubezpieczeń Aviva, wykupienia ubezpieczenia nieruchomości w PTUW z oferty banku na pierwszy okres ubezpieczenia, roczny lub 3-letni. No i oferta dostępna była dla LTV do 30 proc. – wylicza Elżbieta Kopka.

Z kolei Citi Handlowy proponował kredyt hipoteczny z marżą 1,04 proc. klientom, którzy otworzą rachunek ROR, nabędą kartę kredytową oraz produkt oszczędnościowy z minimalną wpłatą 200 tys. zł i wymogiem utrzymywania środków przez trzy miesiące. Wymagany był minimum 20 proc. wkład własny.

Nowe przepisy

Michał Krajkowski podkreśla, że 2014 r. przyniesie duże zmiany na rynku kredytowym. – Największe wywoła wprowadzenie nowej Rekomendacji S, która wymaga wniesienia przez kredytobiorcę minimum 5 proc. wkładu własnego. W kolejnych latach wymagania te będę jeszcze zaostrzane – mówi Krajkowski.

Dodaje, że kolejną zmianą, tym razem pozytywną z punktu widzenia kredytobiorcy, jest wydłużenie okresu kredytowania na potrzeby liczenia zdolności kredytowej. Dotychczas nawet jeśli kredyt był udzielony na 30 czy 40 lat, zdolność kredytowania była liczona dla 25 lat. Zgodnie z nową rekomendacją banki będą mogły ten okres wydłużyć o 5 lat. Przełoży się to na wzrost dostępnych kwot o około 5–7 procent. – Ale Rekomendacja S wprowadza także ograniczenie dla maksymalnego okresu spłaty. KNF sugeruje, aby nie przekraczał on 25 lat, jednak po przedstawieniu kredytobiorcy informacji o konsekwencjach wydłużenia okresu spłaty, możliwe będzie udzielenie kredytu na 35 lat. Skończą się zatem oferty finansowania na 40 czy nawet 50 lat – podkreśla główny analityk Notusa. Jego zdaniem należy ocenić to pozytywnie, gdyż dłuższy okres spłaty w sposób znaczący i nieproporcjonalny do spadku raty podnosił łączne koszty odsetkowe. Skrócenie okresu kredytowania pozwoli na ograniczanie kosztów zapłaconych odsetek.

Komu dopłata

Od 2 stycznia br. na rynku działa już „Mieszkania dla młodych". Pomoc państwa ma polegać na dofinansowaniu wkładu własnego niezbędnego do kupienia pierwszego nowego lokalu na kredyt. PKO BP i PKO SA, pierwsze instytucje na rynku, podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, dzięki której mogą już udzielać kredytów ramach „MdM".

– Podstawowa dopłata wyniesie 10 proc. wartości mieszkania, ale obliczanej nie według ceny zakupu, ale według średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Dofinansowanie może wynieść 15 proc., jeśli w dniu składania wniosku nabywca mieszkania ma przynajmniej jedno dziecko do 18. roku życia lub uczące się dziecko do 25. roku życia – mówi Marcin Krasoń z Home Broker. Czy Polacy rzucą się do okienek banków po „MdM"? Zdaniem Elżbiety Kopki nie będzie rewolucji na rynku kredytów w związku z dopłatami. – Osoby do 35. roku życia kupujące mieszkanie od dewelopera to niewielka część uczestników rynku. Kolejnym ograniczeniem jest limit ceny mkw. mieszkania. Ale ponieważ wprowadzenie programu zbiega się w czasie z obowiązkiem posiadania wkładu własnego, to dla osób spełniających kryteria programu i nieposiadających oszczędności, dopłata może być szansą na uzyskanie kredytu – prognozuje Elżbieta Kopka.

Podobnie twierdzi Michał Krajkowski. – Z „MdM" wyłączone są w praktyce osoby mieszkające w małych miejscowościach, gdzie nie ma mieszkań na rynku pierwotnym. Warto także pamiętać, że cena nabywanej nieruchomości także nie może przekroczyć ustalonego limitu, co w praktyce oznacza, że także w kilku dużych miastach – takich jak np. Kraków, Warszawa, Wrocław – trudno będzie znaleźć mieszkanie spełniające wymogi programu – uważa analityk. Tymczasem o zimowych promocjach nie mówi żaden z banków. Nie ogłasza specjalnych warunków, by wpłynąć na słabe zwyczajowo wyniki sprzedaży w pierwszym kwartale roku. Dlaczego? Czy rzeczywiście bankowcy wierzą, że „MdM" poruszy rynkiem, czy czekają na ruchy konkurencji?

– W minionym roku oferta kredytów zmniejszyła się aż o trzy banki. Pod koniec listopada Multibank połączył się z mBankiem. Wcześniej zniknął Kredyt Bank wchłonięty przez BZ WBK. Nie ma już również Polbanku, który obecnie jest częścią banku Raiffeisen Polbank. W tym roku mogą czekać nas kolejne takie zmiany – podsumowuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki g.blaszczak@rp.pl

Krzysztof Oppenheim | doradca finansowy Nieruchomości Boża Krówka

Kogo winić za niespłacony kredyt hipoteczny? My, Polacy, uznaliśmy, że wyłącznym winowajcą jest kredytobiorca. Nawet gdy wpada w problemy finansowe nie z własnej winy.

Kogo obchodzi, że ten człowiek ma rodzinę? Że stracił pracę wskutek grupowych zwolnień? Że się rozchorował i nie mógł przez kilka miesięcy prowadzić firmy?

Z mojego punktu widzenia dłużnik często nie tylko nie może być uznany za winowajcę, ale jest wręcz ofiarą sytuacji, w jakiej się znalazł. Banki wciskają swoje produkty kredytowe przy każdej okazji, sprzedawcy pożyczek nie martwią się o konsekwencje, jakie mogą spotkać klienta, który miał nieco za dużo optymizmu co do swoich możliwości finansowych.

Trudno też obwiniać kredytobiorcę za „wpadkę" z kredytem we frankach. W każdej branży – poza bankowością – obowiązuje odpowiedzialność producenta za tzw. wady fabryczne towaru. A jak to się ma do kredytów w szwajcarskiej walucie? Banki wypuściły na rynek bardzo wadliwy produkt, a wszelkie konsekwencje spadają na klientów. A tymi konsekwencjami są nie tylko utrata mieszkania (jeśli dana osoba utraci płynność finansową i nie jest w stanie spłacać rat), ale także degradacja społeczna. Po sprzedaży mieszkania na drodze licytacji – co obecnie jest jedyną opcją stosowaną przez banki, gdy dług jest większy od wartości mieszkania – klient zostaje bez dachu nad głową, za to z potężnym długiem na karku.

W systemie prawnym, obowiązującym dziś w Polsce, bankrutem zostaje się dożywotnio. Nawet jeśli uda się komuś w tej sytuacji znaleźć nieźle płatną pracę, to i tak większość dochodu przejmie komornik. I tak mniej więcej do końca życia. Chyba że zmianie ulegnie ustawa o upadłości konsumenckiej.

Bankowcy powinni dążyć do rozwiązania problemu z niespłaconym kredytem bez licytacji komorniczej. Obecnie taka droga egzekucji należności trwa zwykle nie mniej niż dwa lata. Tyle więc czasu mają banki, aby znaleźć inne rozwiązanie w miejsce stosowanej niemal powszechnie sprzedaży mieszkania dłużnika na drodze licytacji.

Jest to zresztą w interesie banków, gdyż komornik za swoje usługi bierze 15 proc. odzyskanego długu, do tego dochodzą koszty sądowe, koszty wyceny nieruchomości. Można ich uniknąć, jeśli dojdzie do ugody pomiędzy klientem a bankiem bez udziału komornika. Trzeba też brać pod uwagę wartość pieniądza w czasie: przecież można się dogadać ?z dłużnikiem w ciągu kilku dni ?i rozwiązać problem. Jeśli bank decyduje się na licytację, poczeka na zwrot części długu minimum dwa lata.