Początek roku nie był najłatwiejszy dla osób zainteresowanych kupnem nieruchomości na kredyt. Od 1 stycznia br. banki nie powinny udzielać kredytów hipotecznych bez wkładu własnego – wymagają co najmniej 5 proc. gotówki. Z każdym kolejnym rokiem wartość ta będzie rosła o kolejne 5 pkt proc., a w 2017 r. trzeba będzie mieć 20 proc. (choć warto wiedzieć, że bezwarunkowe minimum to 10 proc., a resztę będzie można ubezpieczyć).

Ale wkład własny do kredytu to dopiero początek listy wydatków związanych z zakupem mieszkania. Generalnie koszty te można podzielić na związane z kredytem oraz z samą transakcją. Te pierwsze dotyczą oczywiście tylko kupujących, którzy przy transakcji posiłkują się pieniędzmi banku. Ale przecież do notariusza pójść musi każdy.

Jakie wydatki

Bankowy kredyt to nie tylko odsetki, które spłacamy każdego miesiąca w racie. Niemały koszt stanowić może prowizja za udzielenie kredytu. Jeszcze kilka kwartałów temu wiele instytucji z niej rezygnowało, teraz pojawia się ona dużo częściej. Średnio wynosi około 2 procent.

Kolejne koszty to obowiązkowe ubezpieczenia przy kredycie. Po pierwsze, polisy chroniące nieruchomości (np. od skutków pożaru), a po drugie, ubezpieczenia na życie dla kredytobiorcy. Instytucje kredytujące mają w tym wypadku bardzo zróżnicowane podejście: część z nich pobiera składkę co miesiąc, doliczając ją do raty, inne raz do roku lub nawet raz na kilka lat. W tym ostatnim wypadku może zdarzyć się tak, że na wstępie zapłacić trzeba będzie 3 proc. kwoty kredytu.

Dodatkowo przy ustanawianiu hipoteki trzeba zapłacić niewielki podatek od czynności cywilnoprawnych oraz kilkaset złotych za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku. W przypadku mieszkania za 200 tys. zł, na wydatki związane z kredytem potrzeba łącznie ok. 20 tys. zł a w przypadku przeciętnego mieszkania w Warszawie (za 350 tys. zł) będzie to ok. 35 tys. zł.

Wśród kosztów związanych z samą transakcją na czoło wysuwa się 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który pobiera notariusz. Istotne jest jednak, że podatku nie płacimy, kupując nieruchomość od dewelopera. Jest wtedy za to VAT (co do zasady według stawki 8-proc.), który jednak jest wliczony w cenę mieszkania.

Kolejna na liście wydatków jest taksa notarialna, która średnio wynosi do 1 proc., a wyliczana jest ze specjalnego wzoru. Dla mieszkania za 200 tys. zł trzeba liczyć się z kosztem na poziomie 1931 zł, przy zakupie za 350 tys. zł będzie to 2670 zł (razem z 23-proc. VAT). Do tego dochodzą opłaty związane z odpisami aktu notarialnego, opłatami skarbowymi, wpisami do księgi wieczystej czy też samym jej założeniem, jeśli nie istnieje. Łącznie ok. tysiąca złotych, choć przy zakupie od dewelopera zwykle wymagane są dwie wizyty u notariusza, co oznacza więcej kosztów.

Jeśli kupujący mieszkanie korzysta z usług pośrednika nieruchomości, trzeba uwzględnić i prowizję dla niego. Średnio jest to 2,5–3 proc. kwoty zakupu (plus VAT), choć zwykle drogą negocjacji prowizję tę można obniżyć.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Ile trzeba mieć

Po uwzględnieniu zarówno kosztów kredytowych, jak i transakcyjnych oraz pośrednictwa agenta wychodzi na to, że osoba kupująca mieszkanie za 200 tys. zł na rynku wtórnym musi mieć przygotowane ok. 31,5 tys. zł gotówki (ponad 15,5 proc. wartości mieszkania).

Dużo taniej jest przy kupowaniu od dewelopera, wiele dużych agencji nieruchomości bowiem nie pobiera w takiej sytuacji prowizji, nie trzeba też uiszczać 2-proc. PCC. Dla warszawskiej nieruchomości za 350 tys. zł na rynku wtórnym łączna kwota kosztów dodatkowych to 53,5 tys. zł (15,3 proc.), a na rynku pierwotnym – 39,4 tys. zł (11,3 proc.).

Dodatkowe koszty znacząco spadają, gdy klient nie korzysta ze wsparcia banku, czyli mieszkanie kupuje za gotówkę. Przy kwocie transakcji 200 tys. zł na rynku wtórnym koszty dodatkowe wyniosą wówczas ok. 11,5 tys. zł (5,8 proc.), a na rynku pierwotnym 3,8 tys. zł (1,9 proc.). Dla mieszkania za 350 tys. zł będzie to odpowiednio 19 tys. zł (5,4 proc.) i 5,9 tys. zł (1,4 proc.).

Marcin Krasoń, ?analityk Home Broker

Home broker radzi

ABC kupowania mieszkania za kredyt

Marcin ?Krasoń analityk ?Home Broker

Marcin Krasoń, analityk Home Broker