Potrzeba dekady, by sprzedać domy w Soczi

50 mld dol. zainwestowanych w Soczi, jest widoczne nawet z kosmosu. W 2007 roku, wkrótce po tym, jak  miasto wygrało przetarg na organizację zimowej olimpiady w 2014 roku, kosmonauta Fiodor Jurczikin, z międzynarodowej stacji kosmicznej zrobił zdjęcie plątaniny ulic ulic i domów, plaż wzdłuż Morza Czarnego, kończącej się ścieżkami prowadzącymi w górskie doliny.

W zeszłym roku jeszcze raz poleciał w kosmos i zrobił kolejne zdjęcie Soczi. Odrodzone miasto jest przepełnione tysiącami nowych, przebudowanych dróg, skwerów, pasów startowych, hoteli, apartamentowców oraz obiektów olimpijskich.

Przeinwestowane miasto

Ambicje Putina wykraczały poza pokazanie Rosji tylko przez pryzmat igrzysk i obiektów, których architektura czerpała wzory z zamarzniętych kropel wody i ośnieżonych szczytów. Traktując olimpiadę jako trampolinę dla Soczi, Putin oświadczył rok temu, że przekształci miasto z turystycznego rejonu dla rosyjskiej klasy średniej w czołowy kurort świata.

Olimpiada się rozpoczęła, ale prezydencki cel dla Soczi wydaje się być chybiony. - Putin chce, by Rosjanie znów poczuli się mieszkańcami wielkiego kraju. Utracili to uczucie po rozpadzie Związku Radzieckiego - mówi dziennikarzom Bloomberga Olga Krysztanowska, profesor socjologii  z Rosyjskiej Akademii Nauk. - Soczi to jest jego projekt mobilizacyjny, zrealizowany ogromnymi kosztami, które być może nadwerężą całą gospodarkę.

Państwowe banki i najwięksi deweloperzy, którzy pomagali w wydawaniu 50 mld dol., by zrealizować wizję Putina, stoją teraz w obliczu strat w wyniku przeinwestowania tego nadmorskiego miasta - mówi Bloombergowi Ilja Volodko z firmy nieruchomościowej, która bada rynek w Soczi. - Deweloperzy stworzyli pięć razy więcej powierzchni, niż rynek jest w stanie wchłonąć w ciągu najbliższych trzech lat, kiedy sprzedaż będzie niska.

Deweloperzy wybudowali ponad 4 mln mkw. domów i hoteli - podaje na łamach Bloomberga Federalny Urząd Statystyczny. To około 60 tys. mieszkań w tysiącach budynków rozrzuconych po całym mieście. Nowe apartamenty powiększyły zasoby mieszkalne w Soczi, gdzie mieszka 345 tys. ludzi, o 60 proc.  Rosyjskie banki mogą próbować obniżyć oprocentowanie hipotek (obecnie na poziomie 12,5 proc.), by pomóc w sprzedaży nieruchomości w Soczi - twierdzi na łamach Bloomberga Eugenia Starkowa z firmy deweloperskiej MR Group.

Rezydencja Stalina

Jak stwierdziła Starkowa, banki będą próbowały podnieść atrakcyjność hipotek i przez to stymulować popyt na nieruchomości, które zaleją rynek po zakończenia olimpiady. Pamiętajmy jednak, że oprocentowanie hipotek np. na południu Francji to obecnie 3,5 proc. - podaje Empruntis.com, portal, który porównuje koszty kredytów.

Jurij Barzykin, wiceszef rosyjskiego stowarzyszenia turystycznego i były gubernator rejonu Krasnodarskiego, gdzie znajduje się Soczi, ocenia, że ten rok będzie dla miasta jeszcze przyzwoity. Twierdzi, że kłopoty zaczną się pod koniec roku. - Domy w Soczi przypominają miasto w Afryce zbudowane swego czasu przez Chińczyków. Te budowlane monstra będą stały puste, aż w końcu trzeba je będzie usunąć.

Soczi to tylko ostatni projekt Putina, mający na celu pobudzenie dumy narodowej. Rosja zainwestowała 21 mld dol. na przebudowę Władywostoku w związku z szczytem APEC w 2012 roku.

Soczi rozciągające się na 100 km wzdłuż Morza Czarnego, przez całe dekady było popularnym miejscem wypoczynku dla działaczy państwowych i pracowników państwowych przedsiębiorstw. Po rewolucji 1917 roku miasto zostało wyznaczone na państwowy kurort. Do lat 30. rząd wybudował tam ok. 60 hoteli oferujących opiekę medyczną i sanatoryjną oraz liczne restauracje. Swoją daczę miał tam sam Józef Stalin.

Wczasowicze z Syberii

Miasto, gdzie średnia temperatura w czerwcu sięga 23 st. C, ma skaliste plaże sąsiadujące z ruchliwą trasą szybkiego ruchu, odgrodzoną kamiennymi murkami. Woda niedaleko brzegu jest brunatna. To efekt ostatniego pogłębienia koryta rzeki Mzymta. Rzeka przenosi tony błota ze zboczy Kaukazu do morza.

Od lat 90. centrum Soczi stawało się ponurą mieszaniną postsowieckich wieżowców, hoteli, małych domów, palm i nieustających korków ulicznych. Wakacje spędziło tam w ubiegłym roku ok. 3,8 mln Rosjan - mówi Bloombergowi wicepremier Dmitrij Kozak.

Bogatsi Rosjanie wybierają ośrodki narciarskie w Europie, nadmorskie hotele w Azji albo safari w Afryce - stwierdza na łamach Bloomberga przedstawiciel Colliers International Russia, nieruchomościowej firmy doradczej. - A Soczi to miasto dla gości z Uralu i Syberii.

Putin i dostojnicy Kremla, jeśli zatrzymują się w Soczi, to stronią od zwykłych ludzi. Ulubionym miejscem prezydenta jest Boczarow Ruczaj, posiadłość z prywatną plażą i ogrodem botanicznym. Dzisiejsze Soczi to nie tylko szersze ulice, butiki sprzedające zegarki Ulysse Nardin, torby Louisa Vuittona czy stoiska z okularami. Nie można przegapić setek tablic z napisem: "Na sprzedaż", zdobiących te budynki. - Deweloperzy będą potrzebowali co najmniej dekady, by sprzedać ponad 15 tys. nowych lokali, które pojawią się na rynku po zakończeniu olimpiady - twierdzi Volodko na łamach Bloomberga.

Błyskawiczna podwyżka

Kolejnym powodem dla którego Europejczycy są powściągliwi w kupowaniu mieszkań w Soczi, są ceny. Jednymi z najdroższych apartamentów są lokale w hotelu Hyatt Regency, wybudowane przez Snegiri. Hotel, który ma być otwarty w tym roku, oferuje 137 apartamentów, których ceny zaczynają się od 11 tys. dol. za mkw. Są tam tarasy z widokiem na morze, artystyczne tapety z kryształami Swarowskiego i umeblowanie w "morskim" stylu.  Ale, jak zauważają eksperci, bliżej jest do tańszej Hiszpanii.

Ceny mieszkań w Soczi poszły w górę o połowę w ciągu doby po tym, jak ogłoszono, że Soczi będzie gospodarzem olimpiady - przypomina Volodko.  Dzięki zakupom spekulacyjnym ceny rosły nadal mimo kryzysu w 2008 roku, osiągając średni poziom 115 tys. rubli (3,3 tys. dol.) za mkw. w 2013 roku. To trzy razy więcej niż w całej Rosji.

- Ceny w Soczi osiągnęły swój szczyt i nie powinny już znacząco rosnąć. Tak więc zakup nieruchomości nie jest na razie dobrą inwestycją - mówi dziennikarzom Bloomberga Elena Jurgenewa z Knight Frank Russia & CIS.

Zamrożony rynek

Rosyjski rząd szuka sposobu, by wesprzeć deweloperów i ocalić rynek przed zamrożeniem na kilka lat - zapowiedział w listopadzie wicepremier Igor Szuwałow. 
Volodko zauważa zaś, że banki, które udzieliły deweloperom pożyczek, być może będą zmuszone do przejmowania apartamentów i sprzedawania ich z 35-proc. zniżką.

Szef banku Vnesheconombank zapowiedział w styczniu, po spotkaniu z Putinem, że deweloperzy będą mieli dwuletnie moratorium na spłatę pożyczek. Dodał, że powołano rządową komisję ds. inwestycji znajdujących się w kłopotach. Jego bank pożyczył deweloperom hoteli i obiektów sportowych w Soczi 240 mld rubli.

- Mówiąc o hotelowej infrastrukturze trzeba wiedzieć, że projekty są trudne. Budynki będą jednak w końcu sprzedane - takie zapewnienia pojawiają się na stronie internetowej Kremla. - Oczywiście nie można oczekiwać zwrotu z tych inwestycji w ciągu dwóch - trzech lat.

- Rząd i deweloperzy będą musieli zrobić więcej, by przyciągnąć turystów i inwestorów do Soczi już po olimpiadzie - mówi Bloombergowi Alexej Grachev z urzędu miasta. - Przyszłość i rozwój Soczi jako uzdrowiska jest w początkowej fazie dyskusji na szczeblu lokalnym i federalnym.

Putin już planuje wiele światowych imprez w Soczi. Stwierdził, że miasto będzie gospodarzem szczytu Grupy 8. w czerwcu, a w październiku - wyścigów Formuły Jeden na nowym torze okalającym Park Olimpijski. Soczi będzie też miastem gospodarzem Mistrzostw Świata w piłce nożnej w 2018 roku.