Meldunek bez zgody właściciela

Rz: Czytelnik pyta, czy najemca może się zameldować w lokalu bez wiedzy właściciela, na podstawie umowy najmu lokalu? W przypadku umowy najmu lokalu na czas oznaczony – na okres podany w umowie, a w przypadku umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony – bezterminowo. Powyższe pytania dotyczą umowy, w której nie ma zastrzeżenia, iż właściciel nie wyraża zgody na meldunek. Co jednak będzie, gdy takie zastrzeżenie zostanie wpisane do umowy? Czy jest ono wiążące dla organu meldunkowego?

Paweł Puch:

W wyroku NSA z 25.09.2008 r. sygn. akt. II OSK 1069/07 sąd uznał, że ustawodawca nie wymaga od ubiegającego się o zameldowanie przedstawienia dokumentu potwierdzającego jego tytuł prawny do lokalu. Wymóg w postaci przedstawienia organowi meldunkowemu dokumentu, który potwierdzałby uprawnienie do przebywania w lokalu, wynikał z treści art. 9 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, który został jednak uznany za niezgodny z art. 52 ust. 1 i art. 83 w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 27 maja 2002 r. o sygn. akt K 20/01 (OTK-A 2002/3/34).

Zatem organy prowadzące ewidencję ludności stwierdzają jedynie okoliczności faktyczne związane z pobytem osób w określonych miejscowościach, nie jest zaś ich rolą poddawanie weryfikacji uprawnień do przebywania w lokalach. Brak zgody właściciela na zameldowanie nie stanowi przeszkody do dokonania zameldowania. Oczywiście pobyt osoby ubiegającej się o zameldowanie w lokalu musi mieć charakter pobytu legalnego, gdyż tylko taki pobyt uprawnia do zameldowania.

A co oznacza „pobyt legalny"?

Przebywanie w lokalu na zasadach zgodnych z prawem, za wiedzą i zgodą właściciela lokalu. Instytucja zameldowania nie może bowiem sankcjonować samowoli, a więc sytuacji będącej następstwem naruszenia posiadania, czy wręcz przestępstwa polegającego na naruszeniu miru domowego.

Przy zameldowaniu na pobyt stały osoba zgłaszająca przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Jeśli zgłaszający meldunek lokator nie przedstawi zgody właściciela na zameldowanie, to organ administracji ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe, które wykaże, czy zgłaszający przebywa w danym lokalu z zamiarem stałego pobytu.

Zameldowanie w takim przypadku nie zależy od tego, czy właściciel lokalu potwierdzi fakt pobytu danej osoby w tym lokalu, lecz od tego, czy taki pobyt rzeczywiście ma miejsce i rolą organu jest ustalenie tego stanu rzeczy za pomocą środków dowodowych, określonych w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego (wyrok WSA Warszawa z 20.01.2010 sygn. akt IV SA/Wa 1948/09).

Najemca nie potrzebuje formalnej zgody właściciela na meldunek, jeśli ma umowę najmu

Czyli jeśli wynajmuję mieszkanie, to zgadzam się na meldunek najemcy?

Jeżeli właściciel wynajmuje lokal, to godzi się na to, żeby lokator w jego lokalu przebywał, a więc jego pobyt jest legalny, umożliwiający meldunek nawet bez zgody właściciela. Bowiem w przypadku braku tej zgody to postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ meldunkowy wykaże, że są do tego podstawy (zawarta umowa najmu i przebywanie pod danym adresem). Wobec tego zamieszczanie w umowie najmu klauzuli, że najemca nie ma prawa zameldować się w lokalu, nie ma żadnego znaczenia prawnego.

Warto jednak przypomnieć, że zameldowanie ma tylko i wyłącznie charakter porządkowy i nie rozstrzyga o uprawnieniach do lokalu, jak i prawie do przebywania w nim. Celem instytucji zameldowania jest tylko odzwierciedlenie aktualnego stanu faktycznego związanego z czasowym oraz stałym pobytem osób pod danym adresem.

Czytelnik wynajmuje mieszkania i ma problem: ciepła woda pojawia się w rurach po kilku minutach. Aby osiągnęła wymaganą temperaturę, należy spuścić jej wiele litrów, trzymając otwarty zawór przez kilka minut. Najemca zgłasza właścicielowi lokalu, że nie chce płacić za zimną wodę jak za ciepłą użytkową. Czytelnik pyta w związku z tym: czy stronami sporu są najemca i właściciel, który następnie zgłasza roszczenia do wspólnoty? Czy też stronami sporu są najemca i wspólnota – najemca na mocy umowy najmu oraz bo faktycznie zużywa wodę.

Każda instalacja ma swoją bezwładność, która wynika ze źródła ciepłej wody oraz jego odległości od punktów poboru. Całkiem bezwładności instalacji przy zbiorczym systemie dostarczania wody w budynku usunąć się nie da, ale można ją niwelować – np. porządnie izolując rury z ciepłą wodą, zwłaszcza gdy przebiegają one przez piwnice i inne nieogrzewane pomieszczenia.

Niewątpliwie sytuacja, w której z otwartego punktu poboru wody ciepła woda zaczyna płynąć po 3–4 minutach, powinna spowodować zajęcie się problemem przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Musi on doprowadzić do ustalenia przyczyn oraz sposobu rozwiązania problemu.

Jeśli chodzi o formalności, to ponieważ członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest właściciel lokalu, to on wykonuje wszystkie uprawnienia związane z mieszkaniem oraz na nim spoczywają wszystkie obowiązki. Fakt, że lokal jest wynajmowany, nic w tej kwestii nie zmienia. Najemca nie jest członkiem wspólnoty i nie ma żadnych praw we wspólnocie mieszkaniowej, a ze wszystkimi roszczeniami powinien się zwracać do właściciela lokalu.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów wynika bowiem, że na właścicielu ciąży obowiązek zapewnienia najemcy „sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody". W związku z tym najemca z roszczeniami powinien występować względem właściciela. Natomiast właściciel może występować z roszczeniami względem wspólnoty.

Brak remontu w budynku utrudnia mi wynajem mieszkania – pisze czytelnik. Pyta, jak skutecznie egzekwować prace remontowe dotyczące nieruchomości, a wynikające z protokołu z rocznego przeglądu budowlanego. Wspólnota nie uwzględnia ich w rocznych przeglądach i planuje inne, mniej strategiczne dla budynku prace. W jaki sposób, poza apelami, można dochodzić zmiany planów remontowych na bardziej racjonalne.

Zgodnie z prawem budowlanym obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej.

Z dokonanych przeglądów osoba je dokonująca sporządza protokół, który określa zakres dokonanej kontroli oraz zalecenia pokontrolne. Protokół ten przekazuje się zarządowi wspólnoty mieszkaniowej w celu wykonania zaleceń pokontrolnych oraz umieszczenia go w dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej.

Zalecenia pokontrolne powinny być uwzględnione w najbliższym planie gospodarczym. Jednak o tym, jakie remonty będą przeprowadzane w pierwszej kolejności, decyduje ogół właścicieli lokali. To ta większość, a nie pojedynczy właściciel, ustala też, jakie prace są strategiczne dla wspólnoty mieszkaniowej.

Plan gospodarczy jest uchwałą właścicieli lokali. Zatem każdy właściciel może ją zaskarżyć do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

Ile ma na to czasu?

Powództwo może być wytoczone tylko w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ponadto w przypadku stwierdzenia poważnych usterek budynku lub instalacji, których wspólnota nie usuwa, pojedynczy właściciel może doprowadzić do ich wykonania w pierwszej kolejności, występując w tej sprawie do nadzoru budowlanego.

Jakie są możliwości odwoływania się i gdzie w sprawie naliczania opłat za media: ciepłą wodę i zimną wodę na podstawie liczników wody, które swoją legalizację utraciły w roku 2011, były dalej używane do rozliczeń aż do grudnia 2013 roku. Zarządca –  spółdzielnia – twierdzi, że liczniki bez legalizacji są wykorzystywane jako podzielniki kosztów i mieszkańcom nie przysługują roszczenia z tego tytułu.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązany dokonać rozliczenie poszczególnych właścicieli lokali. Rozliczenia tego spółdzielnia dokonuje na podstawie obowiązującego w spółdzielni regulaminu rozliczania kosztów zużytej wody i odprowadzanych ścieków. W przypadku opomiarowania lokali właściciele ponoszą koszty według wskazań liczników w lokalach, koszty związane z wykorzystaniem wody z ujęć na nieruchomości wspólnej oraz ponoszą dodatkowo koszty związane z różnicą w odczytach między licznikiem głównym a licznikami w lokalach.

W celu uniknięcia nieprawidłowych wskazań wodomierze podlegają prawnej kontroli metrologicznej w formie zatwierdzenia typu, legalizacji pierwotnej i legalizacji ponownej. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma tylko obowiązek instalowania na przyłączu wodomierza głównego i przestrzegania ważności jego dowodu legalizacji. Okres ważności dowodu legalizacji wynosi pięć lat. Także wodomierze w lokalach podlegają kontroli i wymianie okresowej dokonywanej przez spółdzielnię mieszkaniową.

A jeżeli okres legalizacji minął?

Wodomierze posiadające legalizacje są podstawą do ustalenia ilości dostarczonej wody i naliczenia opłat. Jeżeli okres legalizacji minął, to wodomierz taki nie powinien służyć do odczytu zużycia wody, bo nie jest już legalnym urządzeniem pomiarowym i należałoby przyjąć rozliczenie określone w regulaminie dla lokali bez opomiarowania.

Z reguły takie rozliczenie będzie dla lokatora dużo bardziej niesprawiedliwe niż rozliczenie w oparciu o wskazania wodomierzy bez legalizacji, bo wodomierze te nagle nie przestają działać, najwyżej można spodziewać się błędów w pomiarach.

Zdarza się więc, że spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe, które z różnych względów nie zdążyły z wymianą urządzeń, w interesie swoich członków dokonują rozliczeń dalej w oparciu o te wodomierze. Zatem warto zdawać sobie sprawę, że podważenie takiego rozliczenia, które może nastąpić na drodze sądowej, doprowadzi do rozliczenia tak, jakby lokale nie miały wodomierzy.