Rośnie głód na ziemię rolną o dużych areałach

Inwestowanie w ziemię znów przybiera na sile. – Według badań Deutsche Bank PBC 44 proc. Polaków uważa nieruchomości za najbardziej zyskowną formę inwestowania. W tym ponad 30 proc. osób na pierwszym miejscu stawia kupowanie gruntów. Szczególnie teraz to gorący temat, po tym jak w ubiegłym kwartale dało się zauważyć oznaki wyhamowania spadku cen i z różnych stron płyną sygnały poprawy koniunktury – mówi Kuba Karliński, współzałożyciel i członek zarządu w spółce Magmillon. – Po bessie ostatnich lat klienci z gotówką mogą wybierać spośród ciekawych inwestycji i jeśli mają sprecyzowane oczekiwania, z pewnością znajdą coś ciekawego dla siebie, zarówno poprzez inwestycje bezpośrednie, jak i grupowe – dodaje. Monika Raczkowska, dyrektor zarządzająca w firmie Briland, ostrzega przy tym, że choć na rynku jest sporo firm oferujących ziemię pod inwestycje, to jednak niewiele podmiotów potrafi właściwie się zająć zagospodarowaniem, przekształceniem i dalszą odsprzedażą ziemi.

Rolne propozycje

Już w ubiegłym roku grunty zaczęły wracać do łask. Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) uzyskała np. najlepszy od dziesięciu lat wynik sprzedaży działek rolnych, pozbywając się niemal 148 tys. hektarów gruntów. – Przyczyniły się do tego dobre warunki transakcji oraz popyt klientów rodzimych, ale również spoza Polski, dla których nasza ziemia rolna jest w dalszym ciągu tańsza niż w innych krajach Unii Europejskiej i jest jej zdecydowanie więcej. Bardzo optymistyczne nastroje panują też w obszarze gruntów inwestycyjnych. Drugi z rzędu rok umiarkowanej stabilizacji cen także wpływa na dynamiczny obrót ziemią w największych miastach Polski. W dalszym ciągu atrakcyjne tereny śródmiejskie to tereny przemysłowe, które muszą kiedyś być wyparte przez nowe inwestycje, tworząc nową tkankę miejską. Właścicielami tych lokalizacji są głównie miasta i gminy oraz Skarb Państwa i wszystkie te jednostki sukcesywnie zwiększają ilość wprowadzanych na rynek gruntów – opowiada Emil Domeracki, szef działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International.

Kuba Karliński zapewnia, że klienci szukają dziś głównie ziemi pod zabudowę komercyjną oraz  większych areałów gruntów rolnych – od kilkudziesięciu hektarów wzwyż. – Słabiej sprzedają się mniejsze działki, pod budownictwo jednorodzinne – mówi.

Tymczasem Piotr Suchodolski, przedstawiciel Wealth Solutions, przekonuje, że kupowanie niedużych działek budowlanych to dziś wcale nie najgorszy pomysł. – Małe, foremne grunty budowlane, dobrze skomunikowane z dużym miastem, położone w pobliżu terenów zielonych, infrastruktury usługowej i edukacyjnej zawsze będą się cieszyły zainteresowaniem inwestorów – zapewnia.

Wszyscy analitycy natomiast zgodnie wskazują na ziemię rolną jako świetną lokatę kapitału. Ten rodzaj nieruchomości od wielu lat nieustannie drożeje. W samym 2013 r. według danych ANR cena ziemi rolnej wzrosła średnio o 13 proc., a w ciągu ostatnich dziesięciu lat o 460 proc.

Paweł Jędrzejowski, dyrektor ds. inwestycji w W Investments, spółce zarządzającej funduszem WI Inwestycje Rolne FIZAN, zapewnia, że inwestorzy chcą kupować działki rolne, i to w dużych areałach. – Ziemia rolna w Polsce ma wartość około 60 proc. średniej ceny gruntów w Europie Zachodniej, a uwolnienie zakupu działek rolnych dla obcokrajowców od 2016 r. spowoduje dalszy wzrost jej cen. Ponadto system dopłat obszarowych, odpowiednia kultura upraw oraz rosnące ceny płodów rolnych powodują, że ceny ziemi rolnej mogą tylko rosnąć. Na drugim biegunie są jednak możliwości inwestycyjne potencjalnych nabywców – niestety nie mogą oni przebierać w ofertach, jeśli chcą tanio kupować. Na rynku sporo jest bowiem działek drogich lub bardzo drogich. Dodatkowo występujące w Polsce rozdrobnienie gruntów nie sprzyja inwestorom, również tym z wypchanym portfelem, którzy polują na duże powierzchnie. Zakup areału o powierzchni 200–500 hektarów w jednej transakcji jest niezwykle trudny – twierdzi Paweł Jędrzejowski.

Z miejscowym planem

Kluczowym kryterium przy wyborze ziemi jest pomysł biznesowy na jej wykorzystanie. – Nawet mała działka może stanowić dobrą inwestycję, jeśli zakup będzie dobrze przemyślany. Warto jednak wybierać większe powierzchnie, wtedy cena za metr kwadratowy będzie niższa – tłumaczy Kuba Karliński.

Emil Domeracki radzi koncentrować się na gruntach, których przeznaczenie pozwala na realizację inwestycji mieszkaniowych bądź magazynowych w największych miastach wojewódzkich.

– W przypadku mieszkaniówki sugerowałbym inwestowanie w tereny pozwalające na zabudowę do 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, zaś w przypadku projektów magazynowych w działki pod budynki liczące 6–8 tys. mkw., z dodatkową funkcją biurową – podpowiada Emil Domeracki.

W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach uzyskanie  decyzji o warunkach zabudowy czy o uchwaleniu miejscowego planu zwiększa wartość gruntu o 15–18 proc.

– Przekształcenie gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym, a niestety większość działek ma obecnie taką formę, to dodatkowe profity rzędu 7–12 proc. Dobrym przykładem są tereny poprzemysłowe w pasie ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli, gdzie kilka lat temu ceny transakcyjne były o 30–40 proc. niższe niż dziś – tłumaczy Domeracki.

Dopłaty i wzrost wartości

Zdaniem Kuby Karlińskiego obecnie nie ma co liczyć na zyski rzędu kilkuset procent jak w czasach boomu w latach 2004–2006. Realne zarobki są na poziomie kilkudziesięciu procent w ciągu trzech–czterech lat. Jak zaznacza Monika Raczkowska, warto sprawdzić, czy spółki proponujące lokatę kapitału w ziemię kalkulują zyski, zestawiając stawkę kupna ze spodziewaną ceną sprzedaży, oraz czy rzetelnie informują, jakie koszty pojawią się po drodze, a tym samym ile z tego zysku „odpadnie".

– Przykładowo, kupujemy grunt pod Wrocławiem  za 36 zł za mkw., a odsprzedajemy go za 85 zł za metr. Daje to ok. 19 proc. zysku netto po odliczeniu wszystkich kosztów i podatków. Próbując koloryzować tę transakcję, można przecież wskazać 230 proc. wzrostu wartości, ale byłoby to mydlenie oczu inwestorom – tłumaczy Monika Raczkowska.

Skala zysków zależeć tu będzie od sposobu użytkowania i dalszego zagospodarowania gruntu. – Jeżeli kupimy np. 50 ha ziemi za 1 mln zł, z uzyskanych dopłat z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w ciągu roku do kieszeni spływać nam będzie ok. 75 tys. zł (ok. 1,5 tys. zł dopłaty za każdy hektar). To daje zwrot na poziomie 7,5 proc. rocznie. Gdy dodamy do tego wzrost wartości gruntu, po pięciu latach uzyskujemy łącznie 625 tys. zł dochodu, czyli 37 proc. – wylicza Paweł Jędrzejowski.

Inwestorzy zainteresowani lokatą pieniędzy w WI Inwestycje Rolne FIZAN (zakup 500 ha ziemi i jej uprawa) mogą np. liczyć na stopy zwrotu rzędu 5–8,4 proc., w zależności od strategii, którą wybiorą. W tzw. wariancie intensywnym, płacąc 30 tys. zł za hektar ziemi i zasiewając ją zbożami, rzepakiem i roślinami grubonasiennymi, mogą rocznie zarabiać do 1,3 mln zł (roczna stopa zwrotu 8,4 proc.).

– Pamiętajmy jednak, że oferty rynkowe funduszy inwestycyjnych nie gwarantują zysków dla inwestora. Wynika to z obowiązujących przepisów, w szczególności z art. 229 ustawy o funduszach inwestycyjnych. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, aby oceniać istniejące fundusze inwestycyjne działające na rynku przez pryzmat powtarzalności ich wyników – zastrzega Paweł Jędrzejowski.

dorota.kaczynska@parkiet.com