Gdzie są tanie mieszkania

– Choć mieszkanie w cenie nie większej niż 100 tys. zł na rynku wtórnym nie jest unikatem, to jednak dosyć trudno je znaleźć. Nie liczmy, że tak wyceniony lokal uda się kupić w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – mówi Marta Kosińska, analityk portalu Szybko.pl. – Nieruchomości w takiej cenie są dostępne w Bydgoszczy, Bytomiu, Częstochowie, Gorzowie Wielkopolskim, Łodzi, Katowicach, Lublinie, Poznaniu, Radomiu, Wałbrzychu, Toruniu, Sosnowcu i Zabrzu.

Mało nowych

Bardziej optymistyczny scenariusz zakłada Karolina Mydłowska, doradca z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). Według niej  także w większych miastach można znaleźć mieszkania, na które wystarczy 100 tys. zł. – Będą to oczywiście małe kawalerki o powierzchni 15–20 mkw. W mniejszych miejscowościach taki budżet pozwoli na zakup dwóch pokoi, a niekiedy i trzech, ale do remontu – mówi.

Z analiz Marty Kosińskiej wynika, że 100 tys. zł wystarczy zazwyczaj na jedno- lub dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 20 do 40 mkw. w blokach z wielkiej płyty, wybudowanych w latach 70. i 80. ?– W takiej cenie w zasadzie nie pojawiają się nowe lokale, wybudowane po 2000 roku ?– zauważa Kosińska. Jej zdaniem tak wycenianych mieszkań nie przybywa. – Tanich lokali jest mniej niż rok temu, nie licząc rynku łódzkiego ?– mówi.

53 tys. zł to cena ofertowa 18,4-metrowej używanej kawalerki na drugim piętrze bloku w Rudzie Śląskiej. Stawka jest do negocjacji

We Wrocławiu po 100 tys. zł oferowane są kawalerki wymagające remontu lub położone na obrzeżach. W ofercie WGN jest 19-metrowy jednopokojowy lokal na wrocławskim Śródmieściu, wyceniony na 92 tys. zł. Mieszkanie trzeba wyremontować. 119 tys. zł to cena ofertowa 23-metrowej kawalerki wymagającej remontu, położonej na Psim Polu. – Po nieco wyższej cenie – 130 tys. zł – możemy już kupić trzypokojowe mieszkanie po remoncie w miejscowości Malczyce, ok. 40 km od Wrocławia ?– mówi Karolina Mydłowska. Dodaje, że na rynku pierwotnym o mieszkanie za 100 tys. zł będzie trudno. – Deweloperzy bardzo rzadko decydują się na budowę małych, tanich kawalerek. We Wrocławiu przy Wybrzeżu Pasteura sprzedano mieszkania w stanie deweloperskim o powierzchni od 13 mkw. Ceny zaczynały się od 93 tys. zł – opowiada przedstawicielka WGN.

W Toruniu, jak mówi pośredniczka Małgorzata Kostrzewa z Intercentrum, 100 tys. zł wystarczy na zakup kawalerki o powierzchni ?19–26 mkw. Jeśli za tyle chcemy mieć większe mieszkanie, to musimy się pogodzić, że będzie w kamienicach do kapitalnego remontu. – U deweloperów raczej nie ma szans na znalezienie lokalu w takiej cenie – zauważa Małgorzata Kostrzewa.

W Trójmieście za 100 tys. zł można kupić kawalerki, ale poza centrami miast. – Znajdziemy je w gdyńskich dzielnicach Chylonia, Leszczynki oraz w gdańskiej Orunii i Stogach ?– mówi Paweł Grabowski, pośrednik z agencji BIG Nieruchomości. – Takie oferty trafiają się też w bardziej cenionych lokalizacjach. Zazwyczaj dotyczą jednak mieszkań na niskich strychach lub w suterenach ?– dodaje. Poza Trójmiastem mieszkania w cenie do 100 tys. zł znajdziemy w każdym mieście powiatowym. – Ceny mieszkań do remontu oferowane w Słupsku, Malborku, Kwidzynie czy Tczewie zaczynają się już poniżej 1,5 tys. zł za mkw.  – podaje Paweł Grabowski.

Także pośrednicy z BIG Nieruchomości zauważają, że oferty mieszkań w cenie do 100 tys. zł znajdziemy niemal wyłącznie na rynku wtórnym. – W samym Trójmieście na rynku pierwotnym takich ofert nie ma. W okolicach Trójmiasta tak wyceniane lokale to zazwyczaj pojedyncze oferty, którymi deweloperzy przyciągają uwagę klientów, pisząc np.: „mieszkania od 99 tys. zł" ?– zauważa Paweł Grabowski.

Ważna lokalizacja

Z analiz BIG Nieruchomości wynika, że w Trójmieście najwięcej ofert mieszkań w cenie do 100 tys. zł przybywa w dzielnicach i na osiedlach niecieszących się uznaniem klientów bądź w budynkach o nie najlepszej renomie. To np. stare, zaniedbane hotele robotnicze przerobione na bloki wielorodzinne.

O mieszkanie w cenie nieprzekraczającej 100 tys. zł trudno w Białymstoku. – Zakup w takiej cenie jest mało realny – mówi pośredniczka Ewa Gadomska z białostockiej agencji Alter Nieruchomości. – Trafiają się ok. 19-metrowe kawalerki z ciemną kuchnią, wymagające kapitalnego remontu. 100 tys. zł wystarczy na lokal w małych miejscowościach, takich jak Czarna Białostocka, Zabłudów, Michałowo.

Marta Kosińska ocenia, że w niedrogą nieruchomość warto zainwestować, jeśli jest dobrze zlokalizowana i jej wartość szybko wzrośnie po przeprowadzeniu remontu. Także zdaniem Karoliny Mydłowskiej warto rozważyć zakup tak wycenianego mieszkania, jeśli jest to centrum albo dobrze skomunikowana ze śródmieściem dzielnica. – To perspektywiczna inwestycja – ocenia.

W opinii Pawła Grabowskiego takie mieszkania będą dobrą inwestycją, jeśli kupimy je 20–30 proc. poniżej wartości rynkowej. – Wówczas możemy liczyć na szybką sprzedaż lokalu z zyskiem na poziomie 10–20 proc. nawet w ciągu miesiąca. Na zysk z takiej inwestycji na pewno możemy liczyć, kupując mieszkanie na gdańskim Przymorzu, Zaspie czy Żabiance, gdzie w tej cenie sporadycznie pojawiają się kawalerki, których wartość rynkowa to zazwyczaj 115–130 tys. zł – informuje pośrednik z BIG Nieruchomości. Jego zdaniem w Pruszczu Gdańskim, 10 km od centrum Gdańska, dobrą inwestycją będzie zakup mieszkania w cenie ok. 80 tys. zł. – Na rynku wtórnym w tym mieście błyskawicznie sprzedają się mieszkania za 95–100 tys. zł – tłumaczy Grabowski.  Z kolei pośrednicy ze Słupska odradzają zakup inwestycyjny 50-metrowego mieszkania do remontu, w relatywnie dobrej lokalizacji, wycenionego na ok.  77 tys. zł. W ich ocenie jest duże ryzyko, że podaż tanich mieszkań w okolicy może znacznie utrudnić odsprzedaż nieruchomości z zyskiem.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.gawronska@rp.pl

Jarosław?Jędrzyński, analityk portalu ?RynekPierwotny.com

–  Na rynku wtórnym w cenie nieprzekraczającej 100 tys. zł są do wzięcia zarówno małe kawalerki, jak i mieszkania dwu- i trzypokojowe, bywa, że prawie stumetrowe.

Nawet za połowę tej kwoty można kupić jednopokojowy lokal i to bynajmniej nie na wsi.

Problem w tym, że np. wspomniane 84-metrowe trzypokojowe mieszkanie czeka na chętnego już od trzech lat, co każe przypuszczać, że oferta pozostawia wiele do życzenia.

Tak wyceniane mieszkania są w standardzie podstawowym, odpowiadającym starym kamienicom drugiej kategorii ?lub blokom w płycie.

Dobrze, jeśli nieruchomość jest po remoncie i nie straszy obskurną elewacją lub tragicznym stanem klatek schodowych. A to się często zdarza, zwłaszcza na prowincji.

Na rynku pierwotnym tak tanich mieszkań jest niewiele. Cena ?3 tys. zł za mkw. to symboliczna granica. Rzadko jest taniej, nawet w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach.

W mieszkanie w cenie do 100 tys. zł warto zainwestować, jeśli znajdziemy na rynku wtórnym okazyjną ciekawą ofertę. Tak wycenianych lokali jest bardzo dużo, choć oczywiście nie w głównych metropoliach. ?Na pewno jednak szanse na znalezienie atrakcyjnej oferty ?są duże.

Trzeba jednak pamiętać, że amatorzy najtańszych lokali są narażeni na duże ryzyko zakupu nieruchomości obciążonej ukrytymi wadami, zarówno technicznymi, jak i prawnymi.