Stabilne stawki za lokale w kurortach

W Polsce mamy ciągle za mało hoteli, zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w turystycznych kurortach. Według Eurostatu na 1 tys. obywateli w naszym kraju przypada aktualnie 3,3 pokoi hotelowych. Gorszy wynik uzyskuje tylko Macedonia (3,1). Tymczasem średnia dla Unii Europejskiej oscyluje na poziomie 12,3 pokoi, na Malcie przekracza 42 pokoje, a na Cyprze wynosi aż 48,1 pokoi.

– Do tego coraz więcej turystów przyjeżdża do polskich hoteli z zagranicy. Na brak najemców nie narzekają więc właściciele hoteli w miejscowościach turystycznych, a tym bardziej w dużych centrach biznesowych, szczególnie w dni robocze. Dziś najchętniej wynajmowane są pokoje do około 30 mkw., w standardzie czterogwiazdkowym – mówi Marek Przybyszewski, kierownik Działu Rynku Pierwotnego i Komercji w Lion's House.

Ponieważ baza hotelowa jest uboga, rynek aparthoteli i condohoteli wydaje się jej doskonałym uzupełnieniem i dla osób chcących inwestować w lokale czy pokoje na wynajem – całkiem niezłą alternatywą w stosunku chociażby do lokat bankowych.

Duże miasto czy kurort?

Tatiana Kałużniacka z firmy Sun & Snow wylicza, że w skali całego roku zyski z krótkoterminowego wynajmu apartamentu w aglomeracjach mogą być nawet wyższe niż w kurorcie. – Wynika to ze stabilnego obłożenia oraz zainteresowania ze strony wynajmujących przez cały rok. Najczęściej krótkoterminowy wynajem w dużych miastach jest też bardziej opłacalny niż długoterminowy i umowa z jednym klientem – mówi Tatiana Kałużniacka.

Jak zauważa Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding, choć w ostatnich latach popularnością cieszyły się nieco tańsze projekty, teraz wraz z poprawą sytuacji gospodarczej widać ożywienie na rynku apartamentów. – Wzrasta zainteresowanie inwestycjami w prestiżowych dzielnicach. Dobrymi rynkami na inwestycje o wysokim standardzie są na pewno największe ośrodki regionalne i jednocześnie biznesowe kraju, w których średnie zarobki są na relatywnie wysokim poziomie i które przyciągają zagranicznych inwestorów. Poza Warszawą to Wrocław, Poznań, Gdańsk, Kraków. Dobrymi lokalizacjami są też miejscowości wypoczynkowe, a w szczególności nadmorskie kurorty, takie jak Mielno czy Sopot – tłumaczy Małgorzata Ostrowska.

Zdaniem Tatiany Kałużniackiej, na czoło pod względem krótkoterminowych umów najmu wysuwa się Trójmiasto, cieszące się całoroczną popularnością, zarówno wśród Polaków, jak i gości z zagranicy.

– Największym zainteresowaniem cieszą się lokale w cenie około 300 tys. zł. Zwykle są to pokoje o wielkości około 30 mkw. wykończone pod klucz. Dla inwestorów, którzy wybierają „condo", bardzo ważną cechą jest jego bezobsługowość. Obecnie rentowność możliwa do osiągnięcia w tego typu projektach waha się w okolicy 8 proc. w skali rocznej – szacuje Marek Przybyszewski. Dodaje, że siła przyciągania gwarancji najmu, pojawiającej się w umowach sprzedaży lokali, nie słabnie. – Wręcz odwrotnie, taka oferta jest bardzo poszukiwana przez klientów. Z drugiej jednak strony operatorzy coraz rzadziej decydują się na wieloletnie umowy z gwarantowanym czynszem najmu – zauważa Marek Przybyszewski.

Z kolei Tatiana Kałużniacka przekonuje, że gwarancje cieszą się sporym zainteresowaniem szczególnie wśród inwestorów, którzy dopiero stawiają pierwsze kroki na tym rynku. Wraz z nabieraniem doświadczenia i zdobywaną wiedzą, chętniej inwestorzy podpisują tzw. umowy proporcjonalne (podział zysków między właściciela i operatora), bez opcji gwarancji.

– Dużym wzięciem wśród naszych klientów cieszą się apartamenty dwupokojowe, o powierzchni ok 50 mkw. Składają się z przestronnego salonu z aneksem kuchennym oraz sypialni z łożem małżeńskim. Z tego też powodu takich apartamentów mamy najwięcej w ofercie, bo ponad 60 proc. Popularność apartamentu przekłada się na obłożenie, a ono na rentowność inwestycji – tłumaczy Tatiana Kałużniacka. Tymczasem przedstawiciele spółki LC Corp przekonują, że inwestorzy, zainteresowani lokalami na wynajem, we wrocławskim Sky Tower celują w różne powierzchnie – kupują zarówno oferty liczące 50 mkw., jak 70 czy nawet 100-metrowe lokale. Stawki w tym projekcie to wydatek min. 16,5 tys. zł za mkw.

Niedawno zaczęła się rodzić nowa oferta – mikroapartamenty na wynajem, zarówno w dużych miastach, jak i turystycznych ośrodkach. – Są to lokale o powierzchni poniżej 26 mkw. Cieszą się zainteresowaniem wśród inwestorów ze względu na atrakcyjną cenę zakupu, a co za tym idzie – potencjalnie wysoką rentowność – przekonuje Kałużniacka.

Sun & Snow ma np. w ofercie projekt Aquamarina w Świnoujściu, z gwarancją najmu na poziomie 6 proc. rocznie. Powierzchnie mieszkań zaczynają się już od 20 mkw.

Spółka Dolcan ma do zaproponowania w Warszawie i we Włochach lokale o powierzchni 17 mkw., a we Wrocławiu Fenix Group proponuje nawet 15-metrowe „M" w odrestaurowanej kamienicy. Ceny takich ofert oscylują na poziomie ok. 200 tys. zł, a więc są dostępne dla inwestorów z mniejszym portfelem. A zyski, zdaniem ekspertów, w takich lokalach mogą sięgnąć nawet 10 proc. w skali rocznej.

W różnym standardzie

– Inwestycja w mieszkanie o podwyższonym standardzie lub apartament to dobry pomysł na stabilną lokatę kapitału. Z punktu widzenia inwestora condohotele oferują zwrot kapitału w wysokości 6–10 proc. rocznie, czyli więcej niż lokata. Istnieje wciąż powiększająca się grupa zamożnych klientów, która dokonuje zakupu nieruchomości o podwyższonym standardzie w celach inwestycyjnych – zapewnia Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w spółce Inpro, która w połowie września 2013 r. otworzyła pięciogwiazdkowy Hotel Mikołajki na Wyspie Ptasiej. Oprócz pokoi hotelowych znajdują się również 24 apartamenty, można tu kupić lokale w systemie condo.

Deweloperzy w ostatnich latach dopasowali metraże i ceny do potrzeb rynku. Od pewnego czasu stawki te pozostają stabilne. Nie spadają, ale też w nowych, wprowadzanych do sprzedaży inwestycjach nie są wyższe niż obowiązujące dotąd ceny. Widać jednak duże różnice w poszczególnych ofertach, zależnie od miejscowości, położenia inwestycji, standardu wyposażenia lokalu, chociażby na przykładzie ofert na Mazurach, gdzie można kupić lokale zarówno za 2,3 tys. zł za mkw., jak i za 30 tys. zł za metr.

– Nieruchomości wakacyjne, które jeszcze trzy lata temu postrzegane były jako produkt luksusowy, stają się coraz bardziej dostępne, nawet dla inwestorów z mniej grubym portfelem. Za 300–350 tys. zł można znaleźć w pełni wyposażony i gotowy do wynajmowania apartament w condo czy aparthotelu lub klasycznym budynku apartamentowym bez bogatego zaplecza hotelowego. Najtańsze apartamenty wakacyjne można kupić już za niecałe 200 tys. zł. Najdroższe „M", ponad 100-metrowe, w świetnej lokalizacji, to wydatek rzędu od ok. 1,5 do nawet ponad 3 mln zł – tłumaczy Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. Najdroższe apartamenty, według tego serwisu, znajdują się oczywiście w topowych miejscowościach turystycznych, z długą historią funkcjonowania jako kurort, czyli w Sopocie, gdzie średnie ceny 1 mkw. oscylują na poziomie 12,4 tys. zł za mkw., oraz w Helu, z przeciętną stawką rzędu 10,2 tys. zł za metr.

Natomiast wysokie średnie stawki w Mikołajkach (24 tys. zł za mkw.), gdzie nie ma wielu inwestycji, podbija znacznie projekt Inpro na Wyspie Ptasiej, gdzie ceny dochodzą do 30 tys. zł za mkw.

– Warto jednak pamiętać, że standard obiektów typu „drugi dom" jest bardzo różny. Dlatego decydując się na zakup, trzeba dokładnie przyjrzeć się szczegółom oferty. Koszty dodatkowe, których często deweloperzy nie podają we wstępnych materiałach sprzedażowych lub na swoich stronach www, to garaż lub miejsce postojowe,  wykończenie i wyposażenie apartamentu, a także comiesięczny czynsz, jaki właściciel będzie musiał płacić. Ta miesięczna opłata nie jest standardem, ale nie brakuje budynków apartamentowych, a nawet condohoteli, w których trzeba liczyć się z takim wydatkiem – opowiada Marlena Kosiura.