Jakie mieszkania zyskują na wartości

– Kupujący oczekują dziś wyższego standardu nie tylko samego mieszkania, ale i bloku. Zwracają uwagę na klatkę schodową, windy, części wspólne – podkreśla Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Jednym słowem, cała nieruchomość musi być nowoczesna – ocenia. Czas sprzedaży takich nieruchomości jest zdecydowanie krótszy niż większości innych lokali na rynku wtórnym.  – Nowoczesne mieszkania sprzedajemy średnio w trzy miesiące, podczas gdy zaniedbane lokale mogą stać na rynku ponad rok, mimo że są tańsze nawet o 20 proc. – zauważa Michał Niewiński. Z analiz wynika, że w ostatnim roku ceny atrakcyjnych mieszkań poszły w górę o ok. 5 proc.

Premia za ryzyko

Ewa Michalec, pośredniczka z agencji ANAG Nieruchomości, ocenia, że o wzroście wartości nieruchomości w tym roku trudno mówić. – Zyskały jedynie kawalerki o powierzchni do 30 mkw. w atrakcyjnej lokalizacji, na osiedlach z dobrą komunikacją, z punktami handlowymi i usługowymi, kupione na rynku deweloperskim i po wykończeniu oferowane do sprzedaży – mówi Ewa Michalec. – Trudno jednak mówić o spektakularnym wzroście wartości – zastrzega. Zwyżki wahają się od 5 do 10 proc.

Zdaniem Joanny Lebiedź , właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, w ostatnim roku nastąpiła jedynie stabilizacja cen w segmencie mieszkań małych i niedrogich. – Dwa lub trzy małe pokoje to dobrze prosperujący fragment rynku nieruchomości.  Jeśli cena dwupokojowego lokalu wynosi ok. 300 tys. zł lub mniej, a małego trzypokojowego – poniżej 400 tys. zł, to nieruchomość ma szansę zostać  szybko sprzedana – zauważa Joanna Lebiedź.

Pośredniczka Magdalena Le Bihan, rzeczoznawca majątkowy z firmy Azur Polska, nie obserwuje w Warszawie zwiększonego popytu – ani na wynajem mieszkania, ani na kupno. – Stolica jest jednak jednym z niewielu miast w Polsce, gdzie utrzymuje się bardzo niewielki, ale jednak przyrost liczby ludności, głównie za sprawą migracji z innych części kraju - twierdzi. – Temu niewielkiemu wzrostowi liczby ludności towarzyszył na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat znaczny wzrost liczby mieszkań. Jednocześnie w Warszawie można zaobserwować pewien odpływ ludności z dzielnic centralnych na peryferie. Jednak w takich dzielnicach jak Białołęka czy Wilanów także mamy dużą podaż. Wzrost popytu nie wpłynie więc znacząco na cenę, tym bardziej że w wielu przypadkach to właśnie cena przyciąga nabywców.

Magdalena Le Bihan zauważa, że część deweloperów sprzedawała mieszkania np. w Wilanowie po dość atrakcyjnych cenach. – Ale czy można przyjąć, że te lokale zdrożeją? Niekoniecznie – twierdzi pośredniczka z Azur Polska. – Na rynku pierwotnym umowy są często zawierane, zanim można wyodrębnić lokal i ustanowić jego własność. Jest to więc inwestycja obciążona pewnym ryzykiem. Jeśli budowa zostanie ukończona, a lokal wyodrębniony we wskazanym terminie, to raczej dostaniemy premię za ryzyko, ale wzrost wartości mieszkania nie nastąpi – ocenia Magdalena Le Bihan, która zwraca uwagę także na promocje u deweloperów. Sprzedającym mieszkania używane trudno wtedy konkurować z ofertą rynku pierwotnego. Według Magdaleny Le Bihan na wartości w najbliższym czasie może zyskać tylko kilka lokalizacji w centrum miasta. – Jednak nawet w Śródmieściu nie każda lokalizacja przyniesie gwarantowany zysk. Coraz nowsze technologie budowy i zmieniająca się moda powodują, że budynki sprzed dziesięciu lat na ogół szybko tracą na atrakcyjności – zauważa pośredniczka.

Radzi, by chcąc inwestować w mieszkania, zwracać uwagę m.in. na rozkład lokalu, stan budynku i zarządcę. – Kiepski rozkład i zły zarządca skutecznie zniechęcą potencjalnych nabywców, kiedy zechcemy nieruchomość odsprzedać.

Czego brakuje

W ocenie Michała Niewińskiego drożeć będą nowoczesne, dobrze wykończone mieszkania, na świetnie skomunikowanych osiedlach. – Patrząc na warszawski rynek nieruchomości, widać, że mamy deficyt takich mieszkań, a te, które się pojawiają, szybko znajdują nabywców – twierdzi. –  Ceny takich nieruchomości w dłuższej perspektywie wzrosną, jeżeli nic nie zakłóci działania naszej gospodarki – dodaje Niewiński.

Z obserwacji pośrednika z agencji Mieszkanie24.com wynika, że najbardziej tanieją mieszkania spółdzielcze z nieuregulowanym stanem prawnym gruntu – tam, gdzie nie można założyć księgi wieczystej. – Takich nieruchomości nie można kupić na kredyt, co mocno ogranicza grupę potencjalnych nabywców.

Po zmianach regulacji prawnych i umożliwieniu zakładania ksiąg wieczystych dla tych nieruchomości lub po uregulowaniu stanu prawnego gruntu pod budynkami można się spodziewać dużego wzrostu cen, nawet rzędu kilkunastu procent – prognozuje Michał Niewiński.

W ocenie Ewy Michalec trudno jednoznacznie odpowiedzieć, co dziś najbardziej tanieje na rynku nieruchomości. – Wszystko zależy od właścicieli. Mam na przykład w ofercie luksusowe segmenty w Konstancinie, których ceny nie zmieniały się przez lata. Teraz jednak sprzedający obniżyli je  o 15 proc., bo potrzebują pieniędzy – opowiada pośredniczka.   Zauważa też, że tanieje część niezabudowanych działek 20–40 km od Warszawy. – Podaż gruntów jest bardzo duża i nadal rośnie. Wiele zależy od podejścia właścicieli. Są i tacy, którzy ceny gruntów podnoszą, ale takie oferty nie są nawet oglądane w internecie – mówi Ewa Michalec.

Ekspert radzi: Jaki zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Rafał Waligóra, dyrektor w firmie Atrium 21:

Najczęściej spotykane modele zarządzania budynkami wspólnot mieszkaniowych są dwa: tzw. zarząd właścicielski lub powierzony.

- Dla zaangażowanych właścicieli chcących mieć jak największy wpływ na to, co się dzieje, polecany jest zarząd właścicielski. Spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona wybierane są osoby fizyczne do sprawowania funkcji członka zarządu.

- Najsprawniej funkcjonujący zarząd wspólnoty powinien się składać z trzech osób. Tak wybrany organ jest reprezentantem współwłaścicieli przy podejmowaniu decyzji w ramach zwykłego zarządu nieruchomością, tzn. może np. windykować należności, dokonać zmiany kontrahentów, płatności z rachunku wspólnoty lub lokować wolne środki itp. Jedynie w ściśle ustalonych przypadkach, określonych w ustawie o własności lokali, zarząd wspólnoty musi zapytać współwłaścicieli lokali o ich decyzję.

- Poszczególni członkowie zarządu najczęściej mają własne obowiązki zawodowe i nie mogą wykonywać wszystkich czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością. W tym celu część obowiązków zlecanych jest zarządcy nieruchomości, który wówczas odgrywa rolę doradcy zarządu wspólnoty i wykonawcy jego decyzji.

- W przypadku tego modelu może dochodzić do różnicy zdań pomiędzy poszczególnymi członkami zarządu, co może powodować opóźnienia w podejmowaniu decyzji. Brak czasu czy doświadczenia również może być powodem nie zawsze dobrych decyzji.

- Jeśli chodzi o nieruchomości, których właściciele nie są aż tak zaangażowani w życie wspólnoty, współwłaściciele mogą zdecydować się na drugi model zarządzania, czyli powierzenie sprawowania czynności w ramach zwykłego zarządu zewnętrznemu zarządcy lub firmie świadczącej tego rodzaju usługi. Wówczas taki podmiot wchodzi w rolę zarządu wspólnoty.