Transakcje na rynku mieszkań używanych

Jak zauważają pośrednicy Emmerson Realty, ceny używanych mieszkań poszły lekko w górę, po czym nastąpiło uspokojenie i stabilizacja. – Nie ma więc przesłanek, żeby odkładać transakcję sprzedaży nieruchomości – ocenia Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu Emmerson Realty. – Oczywiście, nie mamy pewności, co się wydarzy w przyszłości. Mają na to wpływ nie tylko czynniki o charakterze lokalnym i krajowym, ale również międzynarodowym.

Kto się spieszy

Także pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, mówi o stabilizacji na rynku wtórnym. Jej zdaniem dotyczy to jednak jedynie małych mieszkań, sprzedawanych w cenach nie wyższych niż 350 tys. zł. – Warto inwestować w rozsądnie wycenione nieruchomości. Dziś na pewno znajdziemy takie, które naprawdę warto kupić, ponieważ sprzedający rzeczywiście chce je sprzedać – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Rynek wciąż należy do klienta, ale w przypadku okazji jest inaczej. Wystarczy, że jedną nieruchomością zainteresują się równolegle dwie osoby i piłka jest już po stronie sprzedającego – tłumaczy pośredniczka.

Analitycy Emmersona oceniają, że na rynku mieszkań możliwy jest jeszcze niewielki wzrost cen, do ok. 5 proc., głównie jednak w dużych miastach. – Na pewno warto śledzić rozwój infrastruktury komunikacyjnej. Niektóre miasta mogą dzięki temu zyskać impuls do rozwoju – radzi Waldemar Oleksiak.

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse zwraca uwagę, że pytanie o dobry moment do sprzedaży mieszkania towarzyszy klientom na każdym etapie cyklu koniunkturalnego. – Dopiero jednak koleje losu, życiowe decyzje, podjęte zobowiązania, skłaniają właścicieli nieruchomości do ich wystawienia na rynek – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Według niego to właśnie dziś, kiedy na rynku panuje względna stabilizacja, transakcję można spokojnie zaplanować. – Zwyżek cen raczej bym nie oczekiwał, chociaż nie jest wykluczone, że lokalnie część nieruchomości zdrożeje. Nie wszystkie jednak i nie wszędzie – zastrzega dyrektor z Metrohouse.

Jego zdaniem koniec tego roku może sprzyjać transakcjom, choćby z powodu zmiany warunków na rynku kredytowym. Od przyszłego roku kupujący mieszkanie za pożyczone będzie musiał mieć już 10 proc. wkładu własnego, a nie – jak dziś – 5 proc. – Część nabywców będzie się więc spieszyć z transakcją – tłumaczy Marcin Jańczuk. – Nie zapominajmy też o programie „Mieszkanie dla młodych". Deweloperzy mają ciekawą ofertę dla poszukujących pierwszego lokalu. Starają się mieścić w ustawowych limitach. W przyszłym roku liczba mieszkań z dopłatą może się zwiększyć, co może osłabić zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki.

O dobrym czasie na sprzedaż nieruchomości mówi także Ewa Michalec, pośredniczka z Anag Nieruchomości. – Szczyt na rynku mamy wprawdzie za sobą, zwłaszcza w segmencie kawalerek i lokali z dwoma pokojami, których szukali w lecie inwestorzy i rodzice dzieci podejmujących studia w Warszawie – mówi Ewa Michalec. Pośredniczka zastrzega jednak, że jeśli możemy się wstrzymać z transakcją, to warto poczekać. – Na wiosnę ceny mieszkań popularnych pójdą w górę. Ale nie spodziewam się znaczących zwyżek cen – mówi Ewa Michalec.

Wstrzymywanie się z decyzją o sprzedaży nieruchomości odradza Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Wzrost cen nie jest wielki. Średnie zwyżki to ok. 2–3 proc. To o wiele mniej, niż może przynieść inwestycja w nieruchomości komercyjne, gdzie z czynszu uzyskujemy często stopy zwrotu na poziomie 6–10 proc. w skali roku – zauważa Michał Niewiński.

W jego ocenie w ostatnim kwartale tego roku można liczyć na wzrost liczby transakcji małych mieszkań – kawalerek i lokali dwupokojowych. – Najważniejszym sygnałem, że moment na sprzedaż jest dobry, są chętni na zakup mieszkania i wzmożone zainteresowanie nieruchomościami – mówi pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Kiedy inwestorzy znikną z rynku, ceny staną w miejscu albo lekko spadną – mówi Michał Niewiński.

Kto da rabat

Waldemar Oleksiak podkreśla, że decyzja o sprzedaży mieszkania zależy zawsze od osobistej, rodzinnej i zawodowej sytuacji właściciela nieruchomości. – Pytanie, czy chodzi o transakcję sprzedaży w celach inwestycyjnych czy ze względu na własne potrzeby mieszkaniowe – tłumaczy Waldemar Oleksiak. – Jeśli w grę wchodzi pierwszy scenariusz, ale nie wiemy, co zrobić z gotówką, może lepiej się wstrzymać ze sprzedażą. Kiedy jednak chcemy zmienić mieszkanie na większe, nie ma na co czekać. Skorzystajmy np. z przedsprzedaży mieszkań u deweloperów – radzi.

I podkreśla, że dyktować warunki mogą właściciele atrakcyjnych nieruchomości w rejonie, gdzie podaż jest mała. – Pola do negocjacji nie daje kiepska nieruchomość w złej lokalizacji, jeśli w ogóle jest szansa na transakcję – ocenia Waldemar Oleksiak.

Według Marcina Jańczuka w najlepszej sytuacji są sprzedający mieszkania z segmentu popularnego, o powierzchni 40–50 mkw., oraz właściciele lokali wystawianych na sprzedaż po atrakcyjnych cenach. To np. mieszkania wymagające remontu.

– Takie nieruchomości znajdują nabywców najszybciej. Małe lokale chętnie kupują także inwestorzy – zauważa Marcin Jańczuk. – Problemy z transakcją mogą mieć właściciele mieszkań kupionych w ostatnich latach, często na kredyt we frankach, którzy nie mogą iść na duże ustępstwa. Każda kolejna obniżka oznacza dla nich coraz większe tarapaty – opowiada.

Joanna Lebiedź podkreśla, że dobra inwestycja polega na trafnym wyborze mieszkania w odpowiednim czasie. – Często o trafności decyzji decyduje łut szczęścia. Zawsze warto się poradzić fachowców. Można bowiem sporo stracić – przestrzega Joanna Lebiedź. Jako przykład złej inwestycji, z pozoru stuprocentowo pewnej, podaje historię madame Calment. – Mając 86 lat, sprzedała swoje mieszkanie w prestiżowej dzielnicy Paryża 40-letniemu  prawnikowi, w zamian za dożywocie. Madame Calment okazała się najdłużej żyjącą Europejką. Przeżyła ponad 120 lat. Prawnik zmarł w wieku 80 lat. Nigdy nie mógł się cieszyć z założenia doskonałą inwestycją – opowiada Joanna Lebiedź.

Pośredniczka podkreśla, że zawsze, i w czasie hossy, i w czasie bessy, można dokonać dobrej lub złej inwestycji w nieruchomości.

Opinia dla „Rz"

Jerzy Sobański | agencja Akces Nieruchomości

Tylko 15–18 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym to zakupy inwestycyjne. Nie ma więc dobrego lub złego czasu ?na zakup mieszkania dla siebie.

Jedynym hamulcem jest dostępność pieniędzy. Ważna jest relacja między ceną nieruchomości a dochodami. Innymi słowy – ile metrów mieszkania można kupić za pensję albo ile pensji potrzeba na kupno pokoju.

Po kilkuletnich spadkach ceny mieszkań wydają się być w miarę ustabilizowane. W lecie odnotowaliśmy większą liczbę pytań i minimalnie większą liczbę transakcji – w lipcu tego roku było ich o 7 proc. więcej niż w maju. Czy tendencja się utrzyma?

Ze statystyk wynika, że ceny mieszkań na rynku wtórnym są niższe niż na rynku pierwotnym. Czas na zakup nieruchomości jest więc dobry.

Wiele zależy oczywiście od sytuacji gospodarczej i rozwoju wydarzeń za wschodnią granicą. W niepewnych czasach nieruchomości zawsze drożały.

Ale pośpiech przy zakupie mieszkania nie jest wskazany. Zawsze trzeba się zastanowić, czy tzw. okazja nie jest zbyt ryzykowna.