Wspólnota nie opłaci wpisu sądowego z pieniędzy na remonty

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo dochodzić roszczeń finansowych od dewelopera za wady budynku, ale opłaty sądowej od pozwu nie może pokrywać z pieniędzy uskładanych na remonty – orzekł Sąd Apelacyjny w Gdańsku.

Publikacja: 16.10.2014 17:43

Właściciele mieszkań, którzy wykupili miejsca postojowe, są współwłaścicielami lokalu użytkowego, czyli garażu.

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

Dorota Gajos-Kaniewska

Z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w T. wystąpił Dariusz R., właściciel lokalu w tej wspólnocie i syn właściciela firmy deweloperskiej, która wybudowała wadliwy garaż wielostanowiskowy będący częścią wspólnoty. Mimo napraw, dach garażu, który jest jednocześnie ciągiem pieszym, nasiąka wodą i przecieka. Wspólnota postanowiła wystąpić przeciwko deweloperowi na drogę sądową i zażądała od niego 300 tys. zł na prawidłowe wykonanie nawierzchni nad garażem. Opłata sądowa w wysokości 5 proc. wartości roszczenia, czyli 15 tys. zł miała być, zgodnie z uchwałą, sfinansowana z funduszu remontowego.

Zdaniem Dariusza R. uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, bo nie można przeznaczać pieniędzy z funduszu remontowego na nic innego niż remonty i bieżąca konserwacja.

Koszty dla wszystkich

Sąd Okręgowy uznał jednak, że zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wchodzą do majątku wspólnoty i ma ona prawo podejmować decyzje o przeznaczeniu go na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest on związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Jak podkreślił Sąd, całkowity koszt naprawy dachu garażu przekracza możliwości finansowe wspólnoty, a usunięcie tych wad jest konieczne, aby utrzymać nieruchomość wspólną w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców. W efekcie powództwo Dariusza R. zostało oddalone.

Ten jednak złożył apelację. Powtórzył swój zarzut, że decyzja o sfinansowaniu opłaty sądowej z funduszu remontowego jest sprzeczna z prawem, lecz dodał też inne argumenty. Jego zdaniem brak jest podstaw do tego, aby Wspólnotę, a zatem wszystkich współwłaścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów sądowych, które nie są związane z nieruchomością wspólną. Poza tym wytoczenie powództwa nie musiało się wiązać z ponoszeniem kosztów sądowych, gdyż Wspólnota mogła domagać się zwolnienia z obowiązku ich ponoszenia. Skarżący zarzucił ponadto, że Wspólnota naraziła się na zarzut braku legitymacji czynnej w procesie przeciwko deweloperowi, a tym samym na niebezpieczeństwo przegrania sporu i bezpowrotną utratę pieniędzy wydatkowanych z funduszu remontowego.

Ten ostatni zarzut Sąd Apelacyjny odrzucił. Stwierdził bowiem, że Wspólnocie co do zasady przysługuje uprawnienie do wytoczenia powództwa, gdyż nabyła je na skutek umowy cesji zawartej w ze współwłaścicielem jednego z lokali.

Remontowy tylko na remonty

Sąd Apelacyjny zgodził się natomiast z Dariuszem R., że uchwała Wspólnoty dotycząca sfinansowania wpisu sądowego z pieniędzy zgromadzonych na funduszu remontowym, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W jego ocenie fundusz remontowy powinien służyć gromadzeniu środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem remontów, czyli robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego.

- Niewątpliwie wydatki związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi o usunięcie wad fizycznych budynku, celowi powyższemu nie służą, a zatem nie mogą być traktowane jako koszty remontu bądź konserwacji budynku – uznał Sąd w wyroku zmieniającym wyrok sądu I instancji.

Zauważył jednocześnie, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby poza funduszem remontowym wspólnota tworzyła również innego rodzaju fundusze celowe, np. przeznaczone na pokrycie kosztów powstałych w związku z użytkowaniem części wspólnych czy na pokrycie wydatków związanych z toczeniem sporów sądowych. Brak takich funduszy nie może automatycznie wiązać się z przyzwoleniem na rozdysponowanie na ten cel środków wpłacanych przez właścicieli lokali na fundusz remontowy.

- Mogłoby to bowiem w ostateczności doprowadzić do wydatkowania całej kwoty gromadzonej na przyszłe prace remontowe, niezgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem, tj. m.in. na dalsze koszty postępowania sądowego, które w przypadku procesu toczonego przez pozwaną Wspólnotę z pewnością w przyszłości powstaną – tłumaczył Sąd Apelacyjny swoje rozstrzygnięcie.