Rynek nieruchomości jest ciągle łaskawy dla inwestorów.  Jak zauważa Paweł Grząbka, szef CEE Property Group, ze względu na spadek stóp procentowych dochód z nieruchomości nadal będzie przekraczać oprocentowanie depozytów bankowych. Nic dziwnego więc, że coraz więcej inwestorów chce ulokować kapitał w mieszkania na wynajem, lokale użytkowe czy  ziemię. – Nadchodzący rok  będzie równie udany – mówi. – W segmencie mieszkań kredytobiorca będzie musiał zapewnić 10 proc. wkładu własnego, nie licząc kosztów transakcji (notariusz, podatki itp.). Może to nieco ograniczyć popyt na zakup lokali, tym samym zwiększając zainteresowanie najmem – opowiada  Andrzej Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments.

Mieszkania lub pokoje

Paweł Grząbka rekomenduje inwestorom kupowanie mieszkań pod wynajem. – Ważny jest wybór najemcy i wiarygodność operatora, który zapewni obłożenie i stałe dochody – zaznacza. Również przedstawiciele firmy Mzuri Investments polecają klientom niewielkie, jedno- i dwupokojowe lokale lub nawet większe, które można wynajmować na pokoje. – Można dziś na nich zarobić 6–9 proc. w ciągu roku, uwzględniając wszystkie koszty. Warszawa przynosi przy tym najniższe zwroty, a im mniejsze miasto, tym lepszy zwrot – zapewnia  Andrzej Kaźmierczak.

Jak  wyliczają analitycy Lion's Banku, na duże stopy zwrotu można dziś liczyć w Katowicach, Łodzi i Lublinie. Na przykład lokal w Katowicach (Śródmieście) kupiony za 130 tys. zł wynajmiemy za 1 tys. zł miesięcznie (9-proc. stopa zwrotu). – 6–7 proc. mieszkań w Polsce jest przeznaczonych  na wynajem. To niewielki procent, szczególnie w odniesieniu na przykład do Szwajcarii, gdzie wynosi on 60–70 proc. Rynek mieszkań na wynajem ma więc bardzo duży, lecz niewykorzystany u nas jeszcze w pełni potencjał. Mieszkanie będące lokatą kapitału przez kilka lat nie straci na wartości, a przyniesie nam zysk, i to sporo wyższy, niż są w stanie zaoferować banki. Przy obecnej migracji popyt na mieszkania do wynajęcia będzie wzrastał, zarówno wśród Polaków, jak i wśród przyjeżdżających do naszego kraju obcokrajowców – zaznacza Piotr Hofman, prezes HM Inwest.

Dla osób z mniejszymi możliwościami finansowymi dobrym rozwiązaniem są pokoje w hotelach, które pozawalają uzyskać stopę zwrotu nawet 8 proc. rocznie. Wprawdzie  inwestor ponosi ryzyko związane z prowadzeniem działalności hotelowej, ale bariery wejścia są niskie – ceny zaczynają się od 200–250 tys. zł.  – Na przykład pokój w hotelu w Warszawie tuż obok  centrum biznesowego na Służewcu za 250 tys. zł daje 20 tys. zł rocznego przychodu – szacuje Bartosz Turek z Lion's Banku.

Natomiast kupowanie nieruchomości jedynie z myślą o wzroście ich wartości opłaca się tylko w niektórych przypadkach. – Można się np. zainteresować nowymi mieszkaniami na początkowym etapie inwestycji, gdy deweloper ma promocyjne stawki – mówi Paweł Grząbka. Takie oferty bywają tańsze niż w wersji finalnej i można je z zyskiem sprzedać jeszcze przed ukończeniem. Mowa tu o cesji praw. Mechanizm  jest prosty: inwestor kupuje lokum na początkowym etapie realizacji w tzw. systemie 10/90, czyli 10 proc. wartości wpłaca  przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a pozostałe 90 proc. – przy umowie ostatecznej. Zanim jednak  do niej dojdzie, lokum zmienia właściciela. Zdaniem doradców z Lion's Banku cesja daje wysokie zyski, ale okupione ponadprzeciętnym ryzykiem. – Inwestor podpisuje umowę przedwstępną zakupu lokalu o wartości 500 tys. zł, wpłacając 50 tys. zł zadatku. W miarę postępu prac budowlanych cena lokum rośnie do 550 tys. zł. Inwestor sprzedaje swój udział za 100 tys. zł, realizując stopę zwrotu na poziomie 100 proc. brutto. Jeśli jednak lokal nie podrożeje, a inwestor nie znajdzie nabywcy, to albo wpłaca brakujące 450 tys. zł, albo traci zadatek. Ma to więc sens gdy deweloper oferuje duże dyskonto przed rozpoczęciem budowy – tłumaczy Turek.

Z kolei zdaniem Kaźmierczaka lokale kupowane na rynku pierwotnym, nawet na wynajem, nie są zbyt opłacalne. – Deweloperzy wciąż budują z myślą o „konsumencie", czyli o osobie, która będzie tam mieszkać, a nie o inwestorze, co przekłada się np. na duże metraże lokali,  choć trzeba przyznać, że zmalały one w ostatnich latach. W efekcie mieszkania są zbyt drogie, by oferowały atrakcyjne stopy zwrotu. Oczywiście zawsze trafiają się okazje i nawet wśród wielkich apartamentów znajdzie się oferta godna uwagi – mówi Kaźmierczak.

Trudne grunty

Za bardzo intratne od zawsze uchodzą przedsięwzięcia w lokale komercyjne. Ich średnia roczna rentowność waha się na poziomie 7–9 proc. Jednak takie transakcje często przekraczają możliwości przeciętnego inwestora, bo wymagają zwykle kilku milionów złotych. Jak wyliczają analitycy  Lion's Banku, lokal użytkowy kupiony za 6,4 mln zł na terenie nowo powstającego osiedla w mniejszym mieście, w którym prowadzony jest dyskont spożywczy, daje miesięcznie około 49 tys. zł przychodu, czyli zapewnia rentowność na poziomie 9 proc. Jednak te projekty są bardzo ryzykowne. – Bałbym się inwestować np. w lokale komercyjne pod oddziały banków. Pomijając fakt, że trzeba dobrze się na tym znać, wiele wskazuje na to, że nadchodzi fala likwidacji oddziałów. Ryzykowne są też inwestycje w duże apartamenty, zwłaszcza pod najem krótkookresowy. Szczególnie w dużych miastach widać już dużą konkurencję między ich właścicielami, a w efekcie spadek stóp zwrotu – mówi Kaźmierczak.

Dużym wyzwaniem są grunty. Choć ryzyko straty kapitału jest tu największe, chętnych nie brak. Wabikiem są rosnące ceny gruntów rolnych, które w ciągu ostatniego roku podskoczyły o 22,5 proc., a średnio od końca 2004 r. ziemia drożeje po 18 proc. rocznie. – To skłania do inwestowania na tym rynku. Jednak nikt nie gwarantuje dalszego wzrostu cen ziemi, a przekształcenie gruntu rolnego w budowlany jest procedurą długotrwałą i niepewną w skutkach – opowiada Bartosz Turek.

Zainteresowanie gruntami w ostatnim roku nasilił zwiększony popyt na mieszkania. – Kupowane są głównie działki pod osiedla mieszkaniowe. Widać coraz większą aktywność inwestorów w Katowicach czy Łodzi. Dużym zainteresowaniem cieszą się też grunty w Trójmieście. Na tym rynku coraz większą rolę będą odgrywać spółki państwowe, Agencja Nieruchomości Rolnych czy Agencja Mienia Wojskowego, które przygotowały swoje portfele inwestycyjne i wprowadzają je do sprzedaży – mówi Łukasz Madej, szef ProDevelopment.

W samej Warszawie podaż gruntów jest ograniczona skutkami tzw. dekretu Bieruta. – Jeśli do sprzedaży trafiają nowe działki, przygotowane pod względem technicznym i prawnym, są analizowane nie przez jednego, ale przez kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu inwestorów.  Ostateczna cena może więc być znacznie wyższa od wywoławczej.  Sprzedający są w stanie uzyskać nawet do 10 proc. wyższą wartość niż kilka miesięcy temu – mówi Madej.

dorota.kaczynska@parkiet.com