Bank pożyczy więcej niż potrzebujesz na mieszkanie

Banki odnotowały spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w III kw. 2014 r., do czego – w ich opinii – przyczyniło się głównie korzystanie przez klientów z alternatywnych źródeł finansowania nieruchomości – podał Narodowy Bank Polski. Ocena sytuacji pochodzi z ankiet, które wypełniło 26 banków mających 83-proc. udział w rynku kredytowym.

Także deweloperzy przyznają, że w niektórych ich inwestycjach nawet 30–40 proc. lokali sprzedawanych jest za gotówkę lub z tylko niewielkim udziałem kredytu. Generalnie, im droższe mieszkanie, tym rzadziej kupowane za pieniądze banku. Tymczasem analitycy bankowi wyliczają rekordowo wysokie kwoty, jakie mogłyby pożyczyć ich instytucje tzw. średniakom.

Stopy jak marzenie

Halina Kochalska z Open Finance mówi, że banki są dziś gotowe udzielić kredytu przekraczającego równowartość ośmioletnich dochodów.

– Trzyosobowa rodzina, w której każdy z małżonków zarabia przeciętną pensję w przedsiębiorstwach (czyli ok. 3,9 tys. zł brutto), mogła pożyczyć w październiku na mieszkanie nawet ponad 542 tys. zł, przy założeniu, że kredyt zaciągany jest na 30 lat i na 75 proc. wartości nieruchomości – wylicza. – To o ponad 21 tys. zł więcej niż we wrześniu tego roku oraz o 49,3 tys. zł, czyli o 9,6 proc., więcej niż przed rokiem.

O takim wzroście zdolności kredytowej przesądził WIBOR. Najczęściej stosowana do obliczania oprocentowania stawka 3-miesięczna w październiku spadła o 0,31 pkt proc., do 1,97 proc. – Banki nie boją się, że karta się odwróci, bo po notowaniach stawki WIBOR widać dalsze oczekiwania spadku stóp procentowych – tłumaczy.

Z kolei z danych Expandera wynika, że kwota kredytu hipotecznego (dla trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto) w styczniu 2013 r. wynosiła średnio równowartość nieco ponad sześcioletnich dochodów. Natomiast obecnie jest to przeciętnie nieco więcej niż dochody siedmioletnie. – Jednak w przypadku najlepszych pod względem dostępności kredytowej ofert może to być kwota wynosząca nawet równowartość dziesięcioletnich dochodów. Tak jest np. w Banku Pocztowym, który singlowi zarabiającemu 5 tys. zł netto miesięcznie oferuje 606 tys. zł na 30 lat – wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Jego zdaniem w listopadzie, a być może również w kolejnych miesiącach, banki nadal będą hojne. – Prognozy mówią, że stopy mogą spaść o 0,25–0,5 pkt proc. Na dostępność kredytów wpływ będzie miała również polityka banków. W każdej chwili mogą zaostrzyć regulacje dotyczące wyliczania dostępnej kwoty kredytu – dodaje.

Strach o przyszłość

Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi, wylicza, że małżeństwo z jednym dzieckiem zarabiające dwukrotność średniej krajowej oraz spłacające 300 zł innej raty kredytu gotówkowego może dziś dostać średnio 460 tys. zł na mieszkanie. – Ale w bankach liczących zdolność kredytową najkorzystniej kwota ta przekracza 500 tys. zł – dodaje analityk Notusa.

Dlaczego, mimo że banki akceptują umowy-zlecenia czy o dzieło jako źródło dochodów i wyliczają wysoką zdolność kredytową, nie ma boomu kredytowego? – Klienci nie kierują się tylko możliwymi do uzyskania kwotami. Analizują także swoją sytuację zawodową i stabilność zatrudnienia. Jeśli ktoś będzie się obawiał utraty pracy czy obniżenia dochodów, to decyzję o zakupie mieszkania i zaciągnięciu kredytu odłoży na później – podkreśla Michał Krajkowski. – Dlatego dla rozwoju rynku kredytowego tak ważne są takie elementy, jak spadek bezrobocia i zwiększenie optymizmu wśród konsumentów.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.com, podkreśla, że młodzi, którzy potrzebują mieszkań, nie mają stałej pracy i zarabiają za mało, by dostać kredyt. – 60 proc. z nich pracuje na umowach śmieciowych. Im bank nie da pożyczki na 20–30 lat. Takie osoby będą szukały lokali na wynajem – uważa Jędrzyński. – Poza tym PKB gorszy od oczekiwań oraz niepewna sytuacja na Wschodzie nie zachęcają do długoterminowych zobowiązań. Nawet kredyty z dopłatami nie mają wzięcia, kiedy brakuje poczucia bezpieczeństwa.

Krzysztof Oppenheim, ekspert finansowy