Najemca oczekuje rabatów

W tym roku deweloperzy oddadzą w sumie 735 tys. mkw. nowych biur w całej Polsce ?– wynika z najnowszych szacunków firmy doradczej Savills. Z tego prawie połowa powstanie w Warszawie. Oprócz stolicy największą aktywność widać ostatnio w Krakowie, gdzie w tym roku oferta zwiększy się o 111 tys. mkw. nowych biur, w Trójmieście (przyrost o 80,5 tys. mkw.), Wrocławiu (o 77,6 tys. mkw.) oraz w Katowicach (o 67,8 tys. mkw.) Z kolei najmniej spośród dużych miast buduje się w Łodzi 10,5 tys. mkw.).

W III kwartale br. na rynek weszło kilkanaście biurowców. – Budynki oddawane do użytku były wynajęte w różnym stopniu, od 40 do 90 proc. ?– wylicza Olga Winiarska, starszy specjalista z Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.

Z wyprzedzeniem

W samym trzecim kwartale br. deweloperzy oddali ok. 168,5 tys. mkw. biur – podaje Savills. Najwięcej w Krakowie – ponad 65 tys. mkw. i w Warszawie – ok. 51 tys. mkw.

– Stopień wynajęcia większości biurowców w miastach regionalnych przewyższał ?90 proc., co jest imponującym wynikiem, jeśli pod uwagę weźmiemy to, że dwa z czterech biurowców oddanych w III kw. w Warszawie, w dniu otwarcia były skomercjalizowane jedynie w ponad ?65 proc., a stopień wynajęcia trzeciego z nich wynosił ?20 proc. Tylko jeden warszawski biurowiec – Garden Plaza liczący 8,5 tys. mkw. –  jest w pełni wynajęty, choć jeszcze nie został oddany – opowiada Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa Savills.

Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE, zapewnia, że dziś w takich miastach, jak Kraków czy Wrocław, gdzie popyt jest duży, budynki wynajmują się szybko, często w trakcie budowy. Jednak mimo to stawki czynszowe w miastach regionalnych są stabilne i wynoszą 12–14 euro za mkw. miesięcznie.

– Inaczej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie wskaźnik powierzchni niewynajętej jest już dosyć wysoki i nowe budynki konkurują z istniejącymi – zauważa Joanna Mroczek. Zaznacza, że czynnikiem decydującym jest elastyczność i strategiczne planowanie najmu przez dewelopera ze znacznie dużym wyprzedzeniem. – Łatwiej jest wówczas dostosować ofertę i budynek do faktycznych potrzeb najemcy i tym samym zagwarantować sobie umowy najmu – tłumaczy Joanna Mroczek.

W stolicy deweloperzy do końca tego roku oddadzą ok. 88–98 tys. mkw. w 14 budynkach. M.in. zostanie zakończona przebudowa biurowca Spektrum Tower (27,4 tys. mkw.). Oddany będzie też Karolkowa Business Park (14,7 tys. mkw.). – Wśród tych budynków jest kilka siedzib firm wybudowanych na potrzeby własne – dodaje Joanna Mroczek.

Zdaniem Magdaleny Czempińskiej z Działu Badań Rynku w Knight Frank, otwarcie niektórych biurowców w stolicy może przesunąć się na I kw. 2015 r.

Poza Warszawą w tym roku podaż biur może się zwiększyć o 100–157 tys. mkw., w maksymalnie ok. 20 budynkach.

– W dużej części są one jeszcze niewynajęte – podkreśla Joanna Mroczek. Niektóre mogą jednak pochwalić się dobrym poziomem wynajęcia, jak np. w Promenady Wrocławskie – budynek Zita, obłożone umowami w 70 proc.

Zachęty w czynszach

Największą konkurencję widać ciągle w Warszawie, zarówno w centrum, jak i innych biznesowych dzielnicach. ?O najemcę walczą między sobą właściciele zarówno nowo oddanych biur, jak i tych w trakcie budowy, czy też starszych, a nawet w klasie B, czyli gorszym standardzie. ?– Każdy budynek poszukuje swojej niszy, unikatowej cechy, którą może się wyróżnić, ale prowadzi to głównie do spadku czynszów efektywnych ?– mówi Joanna Mroczek.