Są nieruchomości wyłączone z obrotu, m.in. jeziora. Tego faktu nie zauważył jednak ani kupujący – ekonomista i rzutki biznesmen w średnim wieku, ani notariuszka, choć cena wynosiła ponad 420 tys. zł. Chodziło o jezioro w woj. lubuskim o powierzchni ponad 22 ha.

Zgodnie z prawem wodnym jezioro nie może być prywatną własnością – jest własnością państwa. Nie można go więc ani sprzedać, ani kupić. Z tego też powodu sąd wieczystoksięgowy w Międzyrzeczu wpisał do księgi jako właściciela Skarb Państwa zamiast kupującego.

Sprzedawca, obywatel brytyjski polskiego pochodzenia, podający się za lorda, dziwnym trafem jednak figurował w księdze wieczystej jako jego właściciel. Obecnie nieznane jest jego miejsce pobytu. I z tej przyczyny powód nie wytoczył mu procesu o zwrot ceny, czyli bezpodstawne wzbogacenie. Pozwał ubezpieczyciela notariusza o odszkodowanie (notariusze są obowiązkowo ubezpieczeni).

Sąd Apelacyjny oddalił pozew. Zasądził tylko 6 tys. zł jako zwrot opłaty notarialnej od nieważnej transakcji. Wskazał, że pozew jest przedwczesny, bo powód ma wobec brytyjskiego kontrahenta roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia, gdyż sprzedawca nie był i nie mógł być właścicielem jeziora. SA podkreślił, że trudno uznać, by powód był poszkodowany.

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

– Prowadzenie procesu przeciwko sprzedającemu mogłoby potrwać kilka lat, a egzekucja wyroku byłaby wątpliwa. Dlatego jako pozwanego wybrał notariusza, a dokładniej jego ubezpieczyciela (PZU SA) – argumentował przed SN pełnomocnik powoda adwokat Jacek Łukowicz.

SN przyznał mu rację. – Pozew nie jest przedwczesny. Poszkodowany może wybrać, czy korzysta z roszczeń o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia czy o odszkodowanie – wskazała sędzia Irena Gromska-Szuster. SN nie zgodził się też z zarzutami PZU. Ubezpieczyciel twierdził, że dla stwierdzenia nieważności umowy niezbędne było przesłuchanie sprzedającego. – Nie można tak wiązać rąk sądowi, a stwierdzenie nieważności jest niezbędne, by mówić o odpowiedzialności notariusza i jego ubezpieczyciela – powiedziała sędzia SN.

Od zakazu sprzedaży jeziora są wyjątki. I być może one zmyliły uczestników kontraktu. Jezioro może być przedmiotem sprzedaży, jeśli nie jest przepływowe, tj. nie wpływa do niego ani nie wypływa z niego żaden ciek wodny. SN w jednej z niedawnych spraw rozstrzygnął, że musi być to przepływ w miarę regularny, choć woda nie musi przepływać cały rok („Nie każdy rów wystarczy, by wywłaszczyć z jeziora"‚ „Rz" z 4 kwietnia).

sygnatura akt: I CSK 723/13